恒大进入多事之秋？其实，这背后有很多吃瓜群众不知道的…

9月22日，秋分。预示着秋天已经过去了一半。

两天后，恒大进入了多事之“秋”。

9月24日下午，一些关于恒大重组的文章在不同平台疯传。

恒大被推向了风口浪尖。

两三个小时后，恒大在官网和港交所先后公告辟谣，称网上流传的文件是谣言，香港文件和截图凭空捏造、纯属诽谤。

这则公告市场并不买账。25日地产相关板块均被重挫，地产股暴跌，多只装修股闪崩跌停。中国恒大、恒大汽车股票以及恒大相关债券更是呈现股债双杀现象。

25日晚间，恒大再次发声，指出，中国恒大遭境外机构恶意做空。

事件扑朔迷离，真相到底如何？

01

实际上，恒大不是第一次遭遇这种事了。

2012年6月21日，知名的做空机构香橼的创始人莱福特发布了一份57页的研究报告，称恒大地产存在欺诈和报表不实问题，并利用会计手段掩盖其资不抵债。

知名的，也许也是致命的。

小把戏很快就被识破了。

香港证监会最终查明，莱福特收到一份来源不明的研究报告后，未亲自调查核实，就在港上市企业发布虚假信息误导投资者，导致当天上午恒大地产股价暴跌20%。

而那个香橼在发布报告发布之前，已经通过410万股的恒大地产股票，获利160万港元。

2016年，香橼创始人2016年被裁定散布虚假信息做空恒大地产，除了禁入香港市场，还要承担巨额的罚款。

这是香港证券监管机构首次启动针对一位卖空者的法律行动。

熟悉的一幕，发生在八年后。

9月25日的交易日，港股中国恒大（03333）的空头市场十分异常。谣言在周四（9月24日）流出，隔天（9月25日）做空恒大的金额达到11.77亿港元，是谣言流传之前的130多倍，成交金额达到28亿港元，造成收盘价较当天最高价下挫超15%。

不仅如此，恒大系3只股都被搞了个大跌：中国恒大（3333.HK）跌5.58%，恒大汽车（0708.HK）跌8.63%，恒腾网络（0136.HK）跌8.70%。

其实，这份看似重磅的传言，没有什么值得震撼的的内容，里面很多数据恒大在此前就已经公开过。

如“8355亿元”的有息借款，恒大在中期报时就主动披露了，而很多报道都当成是挖到了新鲜“猛料”。

至于那些耸动的“不能重组就会出现几种严重后果”，就跟如果你不及时治疗肺炎很有可能影响全身器官导致死亡一样。夸张。

按照现在房企的体量，哪家房企一旦还不上钱，不会影响银行、影响员工、影响上下游企业、影响用户？全国的4000多家上市公司，无一例外。

三人成虎，事情越大条就越像真的。也不管这个事情符不符合事实逻辑。

当前，在“三道红线”的压力下，各个地产商都为把负债率降到红线下而努力。恒大也不例外。

需要看到的是，恒大公告显示，成立24年共借款20523笔，从未有利息晚付、本金逾期归还。

这条看起来好像是平淡无奇的辩解，其实是很有力的。坦白说，这么大体量的企业，能做到这一点，说明了它的现金流和财务管理能力都极强。不会如此轻易让自己置身危险之中。

02

房地产企业高负债，高杠杆，基本是公开的事实。

外界对恒大担忧和质疑，主要来自于其负债与偿债能力。

对所有房企来说，销售是它们回款，获得现金流与资金支撑的首要路径。

今年年初，工地停工、售楼处停摆成了房地产面前的两大难题。

其中售楼活动暂停带来的影响明显更大，毕竟现金流对房企来说就是命根子。但售楼处停摆不代表人们没有购房的需求。

一边是被压制的需求，一边是地产公司对于现金流的渴望。危机中，恒大做了一件颠覆整个行业的事——网上卖房。

继2月份恒大打响网上卖房第一枪后，不到一个月时间，恒大仅2月份就实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿。

也因此，它在整体销售不振的背景下获得了不错的增长。公告显示，截至9月24日，恒大今年累计销售5049亿，同比增11.4%；回款4521亿，同比增长51.3%。

所以，只要能不停地转起来，就不至于会倒下。

03

9月份，一直在销售上做种种探索的恒大，再一次吹起了房地产“金九银十”的号角：自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个楼盘。

其中，一个重要的原因，就是今年8月监管部门出台的，用来管理房企融资的“三条红线新规”。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

房企的净负债率不得大于100%；

房企的“现金短债比”小于1。

简单点来说，就是负债水平过高的房企不能再加杠杆，一旦“过线”就不能增加或严控有息负债规模。

这个政策对于行业来说不亚于一次十级地震。“去杠杆降负债”也成了多数大型房企的第一要务。

按照红线的规则，一旦踩线，融资直接被停。意味着资金链一夜之间面临着断裂的风险。

没有哪个房企不怕资金链断裂，死在这个原因上的房企太多了。2019年的银亿集团、中弘股份、新光集团……全都是前车之鉴。

活下去才是最重要的。

所以，恒大这样体量巨大的房企，也在疯狂想办法回款、降负债。

在今年3月31日举办的恒大2019年度业绩发布会上，许家印宣布，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，而“降负债”恰是这一战略的核心。

自该战略实施以来，降负债的成效显著。今年9月17日，恒大提前偿还15.65亿美元，约合人民币106亿元的美元债，减“负”的决心与执行力显而易见。

据恒大的公告称，截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元。

在降负债上，恒大的确是认真的。

另外，半年报显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%。根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大只需出售50%的土地储备，即可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。

恒大的家底，还很丰厚。

在主业加速回款，保障现金流和偿债能力的同时，恒大也在为自己寻求更多融资通道。

今年8月，恒大物业引入由中信、光大控股、云锋基金、腾讯、红杉资本等参与的235亿港元战略投资，9月25日，恒大公告称分拆物业管理业务上市已获香港联交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。

此外，其汽车板块也在寻求科创板上市，预计其融资规模将达到390亿港元。

恒大一系列高增长、控规模、降负债的做法，不仅帮助恒大减轻偿债压力以及获取更多现金流，也得到了国际专业投行的一致看好，纷纷发表研报力挺：

里昂表示，恒大制定的三年降负债计划，加上物业与汽车分拆上市融资，相信降负债成效将远超市场预期，当前股价调整为投资者带来了抄底良机。

摩根大通表示，市场对谣言反应过度，预计恒大将与战略投资者达成延期共识，目前估值极具吸引力。

德银表示，恒大庞大优质土储、强大执行力将确保其完成8000亿内控销售目标，预计1300亿战投中至少一半将延续合作，此次调整带来增持良机。

星展表示，股价大幅回调主要因为被卖空，恒大销售业绩强劲，加上与战投重新谈判的潜在利好，将引发空头回补和股价大幅反弹。

华泰证券表示，恒大销售及回款表现强劲，汽车和物业分拆上市有望带来500亿现金流，财务状况将得到进一步保障。

银河联昌表示，恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

04

“越是市场不好的时候，越能体现恒大的功力。”，这是许家印曾经说过的一句话。

现在，或许是恒大展现自己功力的时候了。

所幸，在传言出来之前，恒大在此前的财报中就披露过这笔8355亿的负债。

所以有些人拿出这样的数据“炒冷饭”，再套上恒大之前一直想回A的故事之后，一切显得很真实。

但是，拿着企业公开发布过的数据，加上老套的故事来夸大解读，这就有点戏耍吃瓜群众的意思了。

你说呢？

相关知识

恒大进入多事之秋？其实，这背后有很多吃瓜群众不知道的…
恒大林溪府|全城招募“吃瓜群众”,欢乐西瓜节酷爽来临~
今朝有爱，开创未来！今朝选址北五环背后有何玄机？
恒大7折卖房后,济南多楼盘也开降,业内称背后有降负债压力
多地楼市新政“秒宣”又“秒撤” 背后有什么“猫腻”?
热销主城的恒志云都,背后有多少硬核逻辑?
“瓜”分全城丨志合府盛邀吃瓜群众来领西瓜啦!
聚焦：卡丹利全屋定制受热的三大关键因素
怀孕初期应该注意什么 怀孕应该多吃什么东西
吃瓜群众看过来,太原中介互掐释放什么信号?