金辉控股更新招股书:千亿授信在手 深耕五大区域

25日晚间，金辉控股在港交所更新招股书，对最新的财务数据进行了披露。作为规模房企中为数不多的未上市公司，此次更新招股书，或意味着距离敲钟更近一步。

近些年，金辉控股的销售规模一直稳居中国房企50强，即使有疫情的影响，行业排名依旧稳固。近三年，公司营收、利润的复合年增长率均保持在两位数，毛利维持在相对高位。金辉控股保持定力，布局五大经济发展势头强劲的区域，聚焦二线城市和核心都市圈城市，为未来的业绩增长打下了坚持基础。

稳居行业50强 疫情后业绩快速复苏

在规模房企中，还没有上市的企业已经不多，外界对金辉控股何时上市一直比较关注。招股书显示，金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商，专注为首次置业和首次改善客户提供优质的住宅物业。凭借逾20年的经验，已将业务拓展至中国五大经济发展势头强劲的区域，即长三角、环渤海、华南、西南及西北。

近些年，金辉控股的销售规模稳居中国房企50强。第三方机构克而瑞研究中心出具的数据显示，2017年、2018年、2019年及截至2020年上半年，金辉控股分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、373.4亿元，排在中国房企第42名、41名、40名、43名。

招股书披露，2017年-2019年，金辉控股分别实现收益约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率达到48.5%；年内利润分别约为22.21亿元、23亿元、26.90亿元，复合年增长率为10.0%。

相较于上一版本的招股书，新版招股书的亮点在于披露了今年4个月的财务数据。在疫情的影响下，整个房地产行业都不可避免地受到冲击，截至2020年4月30日止四个月期间，金辉控股实现收益、年内利润分别为29.29亿元、1.82亿元。随着疫情影响逐渐消退，金辉控股已经实现快速恢复，克而瑞研究中心数据显示，今年前8个月其全口径销售额已达528.4亿元。

从多个盈利指标看，金辉控股的利润水平保持在不错的水平。招股书称，公司毛利由2017年的约37.92亿元增加至2018年的48.26亿元，并进一步增加至2019年的56.62亿元，复合年增长率为22.2%。毛利率上，截至2020年4月30日止四个月，公司毛利率为26.6%，但已较2019全年的21.8%大幅提升。

负债水平稳定 授信额度超千亿元

近段时间以来，监管部门对部分房企的“三道红线”新规引发热议，外界对房企的负债及偿债能力颇为关注。翻看金辉控股数据可以发现，多年的稳扎稳打、不冒进的经营风格，锻造出稳健的财务底色。

招股书显示，截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，公司借款总额（由计息银行贷款及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券组成）分别约为340.27亿元、431.68亿元、490.71亿元及525.86亿元，净资产负债比率、资产负债比率已经较过去的高点有所下降。

2017年、2018年、2019年以及截至2020年4月30日，公司期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元，流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4。2017年-2019年，公司利息覆盖比率分别为1.5、1.2、1.2。总体看，公司的偿债能力较强。

金辉控股具备稳定广泛的融资渠道。“我们主要通过银行贷款、信托融资和其他金融机构融资安排进行融资。我们和中国四大国有银行均保持长期良好的关系，且是其总行的直营客户。截至2020年4月30日，我们获得的银行及其他金融机构的授信额度为约1094亿元，未使用的授信额度为约652.6亿元。”招股书认为，充足的授信额度为公司业务经营和扩展提供了有力的支持。

基于公司良好信贷状况及与金融机构的长期良好关系，金辉控股的加权平均实际利率相对较低，截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，分别为7.25%、7.65%、7.76%及7.99%。

受疫情影响，境外主要评级机构对中资美元发债主体评级负面评级行动次数和占比明显增多，但金辉的债券评级依然维持正面稳定。其中标普为“B”展望“正面”；惠誉为“B”展望“稳定”；而联合国际则给予“BB-”评级，展望“正面”。在国内债券市场，联合信用评级有限公司也自2018年起，连续三年给予金辉集团主体长期信用评级“AA＋”。

土储优质分布合理 打下增长基础 

“2019年，溢价降、流拍升，土地成交低位运行，房企投资同样趋谨。”克而瑞研究中心在其发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》如是总结2019年的国内土地市场。

不过，从另一个侧面讲，在市场低位时进行逆操作，也不失为一种高明策略，尤其是对那些发展势头依旧较快的企业。2019年，金辉控股逆周期而动，抓住土地市场低迷的窗口期，以较低代价进行土地储备的有限扩充。上述报告显示，2019年，金辉新增土地货值达837.8亿元，排在行业第33位，高于销售规模排名。

招股书称，截至2020年7月31日，公司共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含附属公司开发的117个项目以及由合营企业及联营企业开发的43个项目。具体分布上，土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大经济发展势头强劲的区域，并聚焦区域内的核心城市群，覆盖31个城市。金辉积极参与一线城市的房地产投资开发，并优先重点关注具备经济发展势头且有人口净流入的二线城市，目前已进入北京、上海、苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州及杭州等城市。此外，已扩张布局至经济发展势头良好及市场需求持续增长的核心三线城市，例如佛山、惠州和廊坊。

截至2020年7月31日，公司应占物业开发项目的总建筑面积约为2908.18万平方米，上述五大区域分别占总土储的约13.8%、18.2%、17.3%、 26.2%及24.5%；一线城市、二线城市、核心三线城市及其他城市的土储分别约为34.95万平方米、2366.68万平方米、344.99万平方米及161.56万平方米，其中二线城市和核心三线城市的权益口径土储占比达93.2%。

“我们认为有关二线城市及核心三线城市不易受相关中国法律法规变动影响，且有持续增长的市场需求，将可支撑我们的进一步发展及增长。”招股书称，公司还致力于在发展势头良好的城市取得领先的市场地位。据仲量联行资料显示，截至2019年12月31日止三个年度，就住宅物业的合约销售金额而言，金辉在西安、扬州、荆州、重庆、福州及淮安位居前十，就新获得住宅物业地块的总地盘面积而言，在福州、西安、长沙、石家庄及廊坊位居前十。

另外，金辉控股借助审慎的土地收购及多样化的土地收购方法，在具有巨大增长潜力的地区及城市持有土地储备，而收购成本却相对较低，使得其发展途径稳定并将助力业绩长期增长。

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