成都和记黄埔“被禁”:李嘉诚囤地 16 年转手赚38亿元

李嘉诚的囤地模式终于惹恼了成都监管部门。

9 月 23 日，成都高新技术产业开发区财政金融局下发《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》。

该通知称，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

有媒体向成都高新区财政金融局求证，该局宣传部门相关负责人称：" 正在核实相关信息，晚些会有统一官方回复。"

同日，一名成都资深地产人士对时代周报记者表示，和记黄埔地产惹怒成都市高新区，与长实地产此前开发时间长达 16 年的南城都汇有关。

该人士表示，该文件是对当地其他捂盘行为的一种警示。

时代周报记者了解到，和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团持有，今年 7 月，长实集团出售成都南城都汇项目 50% 股权，买方为一家名为 RZ3262019 Limited 的公司，股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，各占股 50%，市场有传闻称所剩下的 6500 余套房源或将加价出售。

南城都汇项目算是李嘉诚持有时间最长的楼盘项目之一了，卖了 16 年，7 期和 8 期则仍在建设中。李嘉诚转手卖掉了项目股权，净赚 38 亿元。

尾盘入市在即，文件究竟对原股东长实与接盘者禹洲造成怎样的影响？

" 从文件看，主要还是对原股东的限制，同时影响到项目公司融资及项目定价，禹洲集团因占有项目公司股权也不可避免受到牵连。" 瀚米咨询、地产金融资深人士余健对时代周报记者表示。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，如果项目交易目前还未完成，该文件可能会影响交易的未来发展，如果项目交割已完成，则主要是 " 敲打 " 作用。

禹州集团刚接盘

项目接盘仅两个月，禹洲集团感觉有点冤。

9 月 23 日，禹洲集团相关负责人对时代周报记者表示：" 项目目前为禹洲主要操盘，还有两期，差不多还有一百万平米，有住宅也有商业。项目即将入市销售，但具体时间还未定，第七期案名定为山河峯荟，至于融资也只针对高新区内的金融机构，不会对禹洲项目产生太大影响。"

据时代周报记者了解，原 " 南城都汇 " 共 8 期，前 6 期已交付，第 7 期及第 8 期迟迟没有入市，此次禹洲接盘更多是盘活四年来没有新期项目入市的窘境，之所以该项目会引起关注，不仅因为该宗地在 2004 年凭借 21 亿元的成交总价成为当时成都的 " 地王 "，也因为其优越的地理优势，成为成都金融城的稀缺板块。

此前的 7 月 30 日，李嘉诚旗下长实集团公告，将以 78.47 亿元出售成都南城都汇项目 50% 股权，预计将获得约 38.11 亿元未经审核收益。

21.35 亿元买入，78.47 亿元卖出 50% 的股权，仅依靠 " 囤地 "，李嘉诚便因为该宗地块在成都高新南区赚了超 38 亿元。

公开资料显示，当时的成交楼面价为 1030 元 / 平方米。

而据一位成都地产人士称 :" 目前该地块楼面价上每平方米两万元很轻松，2004 年拿地成交，距今过去 13 年，住宅只剩下 57 年多的产权，而商业仅剩下 27 年多的产权。"

该项目上一次开盘在 2016 年，彼时该项目均价为 12000 万元 / 平方米— 16000 万元 / 平方米，如今，同区域房价已达到 23000 万 / 平方米— 25000 万元 / 平方米。这也让第七期的项目价格随之 " 水涨船高 "。

时代周报记者获悉，该项目周边项目中海城南壹号、华府誉峰的二手房价格已接近 40000 元 / 平方米。

8 月 28 日，禹洲集团联合爱普地产发布南城都第 7 期项目，案名由 " 南城都汇 " 更名为 " 山河峯荟 "。据悉，两家公司将联合运营山河峯荟，包括项目的销售、物业管理等。

" 该项目本应是高端稀缺产品，但目前项目建设非常普通，根据项目前几期来看，只能定位为刚需产品，与周边项目差距明显，这与其开发周期长有很大关系。"23 日，一位不愿具名的成都地产人士告诉时代周报记者。

该人士表示，目前新推出的产品格调品质有所提升，但也有提价的想法，因为捂盘太久，导致价格差距明显，购房者有怨言。

该人士还透露，成都攀成钢板块及天府新区海昌路的部分项目也有捂盘嫌疑。

点名和黄

该文件直接点名了和记黄埔地产（成都）有限公司。

文件显示：" 禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款 "，

天眼查显示，和记黄埔地产（成都）有限公司两大股东分别为和记投资有限公司（BRUCKNER LIMITED 香港）及 CARTON INTERNATIONAL LIMITED（英属），各占 50% 股份，公司董事长为柯宇鸿，其旗下有天津禹洲润成置业有限公司、惠州市三田实业发展有限公司等 13 家关联公司。根据公开资料显示，柯宇鸿为禹洲集团总裁办主任。

" 禁止融资贷款的目标范围划定在了高新区内金融机构，这也意味着禹州集团也可以通过集团其他层面进行融资补血。但是文件中提到‘重大重组’一词，说明成都一定程度上禁止通过转让从而达到曲线捂盘的行为。" 当地一位金融机构人士对时代周报表示。

近年来，长实集团地块开发进度缓慢饱受争议。

据媒体报道，自进入内地市场以来，李嘉诚旗下长实系地产部分项目的开发周期甚至超过 10 年。但近年来，李嘉诚出售内地和香港的资产套现已超过 1000 亿港元，近期是将长实集团 500 亿元京沪项目摆上 " 出售 " 货架。

另一方面李嘉诚大手笔在英国进行投资。据不完全统计，李嘉诚和他旗下的公司在英国投资已超过 6000 亿港元，包括花 48 亿英镑收购了英格兰的自来水公司，花 6.45 亿英镑收购英国天然气公司等。

低卖高卖是李嘉诚较为推崇的商业投资技巧，如今在公开资料中，长实集团的业务足迹已遍布新加坡、英国及巴哈马群岛。

港资房企囤地模式

对于此次事件，长江实业集团回应：和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。

事实上，根据业内人士的经验，不同于内地开发商的高周转模式，港资房企较为通常模式是，靠土地增值获利，即在土地价格处低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。

港资房企在成都有过一段 " 黄金岁月 "。

2004 年，长实旗下的和记黄埔拿下南三环千亩土地，由此拉开了港资房企进入成都的序幕。

之后，新世界、九龙仓、新鸿基、华置、信和、瑞安、香港置地等港资品牌房企纷纷入局，部分港企更表示将把成都作为第一重点市场，进行长期开发。

" 一些港企此前在成都拿地后，存在囤地捂盘的行为，此次文件下发很有‘杀鸡敬猴’的意味。"23 日，某成都地产人士透露，成都目前还有多家港资房企的项目未销售完。

成都严厉打击囤地，此前已有征兆。9 月 14 日，成都推出的 " 房产新政 15 条 " 给当地楼市戴上 " 紧箍咒 "。

其明确规定：加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。

时代周报

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