广宇发展扩储中的重组窥探

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-24 09:35

今年以来，继宜宾、杭州土拍市场拿地之后，广宇发展（SZ000537）以收购的形式，开启了在福州的扩储行动。

9月23日，广宇发展发布公告称，其透过子公司福州鲁能，以总价6.58亿元，收购了平潭鼎新房地产发展有限公司（下称“平潭鼎新”）旗下四家公司的100%股权及部分债权。

这四家标的公司，分别为平潭泰新置业、平潭盛新置业、平潭雄新置业、平潭仁新置业，均注册成立于2020年4月2日，注册资本均为1亿元，企业经营范围为房地产开发经营、物业管理、自有房地产经营活动、建筑装饰业等。

乐居财经查阅获悉，平潭鼎新法定代表人为甘锐，由平潭综合试验区土地开发集团有限公司100%持股，最终归于平潭综合试验区国有资产管理局麾下。

此次收购，广宇发展获得了4宗住宅商服用地，总用地面积8.35万平方米，四宗地块均于去年12月竞得，目前尚未开展实质性运营。

广宇发展于公告中表示，福州鲁能是否能够成功收购标的公司股权及债权，存在不确定性，协议尚未签署。而资产收购的目的，是拓展公司及所属公司房地产业务，进一步完善公司业务布局，提升公司盈利水平。

目前广宇发展的区域布局，除了重仓的重庆、济南、北京之外，福州的营收占比也不断增加。今年上半年，广宇发展在福州区域的营收为12.8亿元，占总营收的比例为12.69%，已接近北京的营收比例。

广宇发展扩储中的重组窥探

目前，广宇发展已通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜宾、福州、天津、成都、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、上海等城市进行开发、建设和销售，逐渐形成鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列。

不过，该公司的房地产业务背后的支撑者，还要归功于控股股东鲁能集团的资产注入。

广宇发展与鲁能集团的资产重组用时8年，才获实质性进展。早在2009年12月，广宇发展与鲁能集团就重组和整合事项签订附条件生效的框架协议。几番曲折之后，直到2017年8月，两者之间的重组方案才获无条件通过，并于同年 10月份新增股份发行上市。

自此，鲁能集团将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

继2017年，广宇发展购入山东鲁能亘富100%股权、北京顺义新城建设100%股权、宜宾鲁能65%股权、重庆鲁能34.5%的股权、重庆鲁能英大置业30%股权之后，隔年它再次收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及天津鲁能各100%股权。

重组的进行，给广宇发展带来销售规模方面的变化，显而易见。2017年，该公司的销售额由2016年的68.2亿元增至271.1亿元，增幅高达297.51%。然而，此后它也呈现出后劲不足的情况。

2018年广宇发展的销售额就开始出现下滑，当年销售额为222.07亿元，同比下降18.09%；而去年，它的销售额同比几乎腰斩，仅实现104.46亿元的销售备案金额。今年上半年，其47.26亿元的销售金额亦不甚理想，同比下降了8.62%。

销售的乏力，或许源于广宇发展周转效率的下降。过去三年，该公司的存货周转率分别为0.43、0.31、0.25，呈现不断下探的趋势；而今年上半年，其存货周转率也仅为0.14。

不过，鲁能集团煞费苦心，一心想提振广宇发展的“士气”，于是少不了给它进行真金白银的输血。

例如， 2019年11月14日，鲁能集团就向广宇发展东莞公司、南京硅谷公司分别提供10.52亿、1.2亿的财务资助，年利率均为5.5%，期限均为1年。而据乐居财经不完全统计，今年以来，鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了6项财务资助，涉及金额约74.55亿元。

在母公司润雨细无声的帮衬下，广宇发展在一定程度上呈现出 “依赖性”。

年中，广宇发展实现归属于上市公司股东的净利润13.78亿元，其中，从鲁能集团注入的重庆鲁能、北京顺义新城建设、天津鲁能泰山、山东鲁能亘富等实现的净利润，就占有89.4%的净利比例，该比例与此前两三年前相比，差异不大。

为了改变这种业务贡献比例，扩大拿地的力度和范围，储备更多的“粮草”，或许也是一种可行的方式。

今年8月，鲁能易主，中国绿发成为它的股东。于此同时，广宇发展成为中国绿发下属上市公司；不过，鲁能集团仍为广宇发展的控股股东，他们之间的重组历程，无疑将继续进行。