全是人人人人人,昆明的房子都被谁买走了?

近几年，如果你关注昆明楼市，你见到的买房现场应该是下面这样的：

在售楼部开盘、在酒店开盘，甚至在体育馆开盘，感觉哪里就是人人人人人人人人.....

哪怕是经历了今年的“疫情”寒冬，逐渐恢复的楼市也开始出现热潮。

一定有人会好奇，是谁在昆明买房?谁那么有钱?那么，今天就给大家“科普”一下。

楼市的客群，无外乎省内本地、省内外地和外省三种(不考虑国外购房者)。

从统计数据来看，昆明在楼市下行的2014年及以前，基本以昆明本地人买房为主，而后，外省人买房比例开始持续增长，在2017-2018年到达峰值。

近日，昆明市房地产开发与经纪协会发布《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》，根据《蓝皮书》数据显示，2015年，昆明楼市购房人群以本地人为主，占比39%，省内地州购房人群占比31%，省外购房人群占比30%;

2016年本地购房人群比例下降至36%，省内地州、省外购房人群均上升至占比32%。

2017年和2018年的购房人群占比差别不大，本地购房人群均占比30%，省内地州购房人群均占比28%，省外购房人群均占比42%，省外购房人群成为昆明买房最大的客户来源。

(图源《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》)

那两年，如果你关注楼市，你能随时看到“外地看房团”、“省外投资客”、“买房子如同买白菜”这样的字眼，简单粗暴地说就是“炒房团”。

根据楼盘的情况来看，有的旅居盘甚至外地购房人群占比高达80%。

从2015年到2018年昆明楼市购房人群占比不难看出，省外客群在逐年增加。随着这波行情到来的，是2018年昆明楼市的大事——“限购令”。

2018年7月，昆明市政府发布的《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，暂停向在昆明市主城五区已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房，而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明上述区域有住房，均不得购买。年满18岁的非云南户籍人士，如果在限购区域没有住房，则可以在昆明限购区域内购买一套住房。

这其实也从侧面反映出：外省客户已经成为当时昆明楼市的重要消费群体。

2019年，这一情况出现了转折。

根据《蓝皮书》，2019年全市商品住宅客户中，外省客户占比明显下滑，降低8个百分点，至34%;地州客户占比增加到35%，为近年来最高。

其中，到下半年外省购房客户占比进一步下跌到30%，地州客户占比进一步增加到近40%。

(图源《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》)

大部分外省客户如今看重的是昆明的“文旅资源”，他们更看好低总价、物业形态改善、文旅配套等。而昆明的文旅盘，基本集中在晋宁、嵩明、石林、安宁等地。

于是，在这些区域的客户总体占比中，外省客户要高一些，达到38%，那么主城中外省客户的占比就比较少了。

从2019年的数据来看，在外省客户锐减的情况下，地州客户已经成为消费“主力”。搜狐焦点昆明站也在2019年收到了颇多关于地州客户想在昆明买房的咨询。

(图源昆明购房交流群)

而针对地州客户的暴增，可能会有人问：地州客户图昆明什么?

或者：地州客户那么有钱吗?

前一个问题不难理解，作为云南唯一的特大城市和单核城市，又是“新一线”的昆明，在教育、医疗和商业配套等资源上有着高度集中性和优势。

地州购房者买房的动机，有的是为了小孩能在昆明上好学校，有的是为了落户昆明主城享受更多福利，有的是为了让父母到昆明养老享受更好的医疗条件，也有少部分可能是地州的房价已经负担不起了，转向昆明(比如大理、西双版纳、玉溪房价逼近甚至超过昆明)。

所以，地州购房者似乎更看重昆明主城区，对主城区的教育、医疗等配套更加青睐，在2019年占主城去化量近40%以上。

(图源：salarycalculator.sinaapp)

那么，地州购房者那么有钱吗?一份关于2020年各地的薪资报告可以参考一下。

2020年，昆明平均工资为4118元人民币，而地州的怒江平均工资为6586元，西双版纳5954元，昭通5865元，楚雄5537元。(数据仅供参考)

这样一看，地州户籍的小伙伴，似乎确实要“比昆明本地人有钱”，跨地买房并不奇怪。

那么，长期生活在地州的小伙伴，要在完全陌生的昆明买房，为了避免“踩雷”，可以多咨询搜狐焦点昆明站。

对于《蓝皮书》，2019年昆明楼市还有几个比较有趣的表象：

1.置业客户年龄段集中在25-35岁。

根据贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》显示，90后已成为购房主力军，最大的90后到2019年有29岁，与昆明市场的买房年龄段相一致。这个群体，大部分面临的是结婚、生娃，对购房的需求处于高峰。

2. 买房支付方式中，贷款占比最高，占到77%。

鉴于买房年龄段的变化，一份《2018中国消费信贷市场研究》报告指出，在贷款群体分布上，90后占比最高，那么贷款买房自然成为买方支付的主要方式。

3. 高层物业成交客户中，地州客户占比相对较高，占到36.7%。

大多数地州客户买房属于刚需，他们会选择交通方便、教育资源丰富的主城核心区，而这些资源集中的区域又以高层物业居多。

4. 洋房和别墅物业成交客户中，昆明客户占比相对较高，分别占到38.2%和43.7%。

这一现象与目前昆明的物业类型变化有关。小户型产品销量和市场占比进一步缩水，大部分开发商开始主攻洋房、别墅类高品质改善型住宅。昆明本地客群在解决刚需之后，近几年选择购置改善住宅的欲望不断增强。

5. 二手房市场以省外客户、昆明客户为主，占比均为39%;相较而言地州客户占比略低，仅占比22%。

(图源《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》)

总结：

目前的情况就是：外省客户减少，偏爱文旅;地州客户上升，慎选资源配套;昆明本地人要求高，转向改善型宜居住宅;90后已成买房主力军，房价高到“买不起”。刚需一族们，房子总是要买的，刚需户型小总价不高，市场变化对你影响不大，看中了就入手，任何时候都是你的“上车”好时机。

相关知识

全是人人人人人,昆明的房子都被谁买走了?
注意,这些城市一半房子被外地人买走了!
注意了,这些城市一半房子被外地人买走了!
人人皆像“余欢水”,人人皆非“余欢水”
现实社会中,为什么做不到人人买得起房子?
租张江办公室,就到人人office选免费停车、免押金的张江写
还着急买房吗？将来人人有住房？清华大学教授李稻葵：再等15年
人人都是艺术家——雪莲天府携百人共创0号作品
2035年,4亿中产将变成8亿人!人人有房,李稻葵预测,董明
我真的没想到!昆明真正的价格洼地在这里......