城市摩天住宅分析：品质与地段优势凸显，90后是购房主力军

　　提到摩天大楼，你最先会想起什么？是国内第一高的超级“网红”上海中心大厦，还是创下深圳新高的平安金融中心，抑或是具备东方风格典范的北京“中国尊”……这些矗立于云端的地标式建筑物，早已成为城市的一张名片。

　　然而，城市天际线并非仅由写字楼勾勒，超高层住宅楼群，同样也是城市人居天际线的展现。不同城市摩天住宅数量有何差异？超高层住宅有何独特之处？谁买走了摩天住宅？贝壳研究院带你探索城市摩天住宅里的奥秘。

　　（注：国内定义超高层住宅为≥100米的民用建筑，按照层高3.3米计算，本文选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本）

　　城市摩天住宅小区分布“南强北弱”，重庆是北京近18倍

　　城市建筑的“身高”随着经济高速发展，也在同步向上生长。那么，不同城市对超高层住宅的热衷程度如何？贝壳研究院对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计分析发现，城市间超高层住宅的差异明显。

　　也许，在许多人印象中，上海、深圳摩天大楼最多，住宅应该也是最高的。但此次研究发现，新一线城市重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量位居前列，其中重庆“最高”，凭借2200多幢超高层住宅小区排名首位，是典型的“住在空中”的城市；而一线城市中北京摩天住宅数量在19城中排名靠后，仅有125个小区楼层超过30层。

　　值得注意的是，重庆超高层住宅小区数量是北京的17.8倍。之所以有如此悬殊的数据差，是因为重庆城区多为山地，建设用地资源的稀缺性决定其纵向发展才能满足城市居住需求，且住宅日照间距对楼高的限制较低；而北京作为首都，在超高层建筑的规划上一直有着严格的限高令，整个城市并未呈现出“向上生长”的现象。

　　同样，综合考虑各个区域地形地貌、日照、产业结构及发展水平等因素，城市摩天住宅小区的数量分布表现出南北差异。南方城市如重庆、成都、深圳、广州，中部城市武汉及西安等超过30层的住宅小区数量整体较多，北方城市如北京、青岛、天津、沈阳等则在超高层住宅楼的建设上并不出彩。总的来看，城市摩天住宅小区分布呈现“南强北弱”特征。

　　城市摩天住宅优势凸显：品质更高、地段更佳

　　“危楼高百尺，手可摘星辰”，虽然超高层住宅在电梯、消防安全等方面一直颇具争议，但其所带来的更宽阔的视野、更好的通风采光，却是普通多层住宅无法提供的居住体验。

　　贝壳研究院数据显示，超高层住宅通常具有中高端物业属性，与整体市场相比，大部分城市超高层住宅具有凸出的优势：更高的居住品质、更佳的地理位置。

　　从总价和面积来看，大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平，尤其是一线城市更为显著。其中，上海摩天住宅套均总价高出全市平均水平588万，套均面积高出36平；北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元，套均面积高出29平。

　　物业服务方面，超高层住宅物业品质整体较高。19城中18城超高层住宅小区的平均物业服务费高于全市平均水平，特别是深圳和上海，摩天住宅小区平均物业服务费超过3元/平/月。

　　城市超高层住宅套均总价之所以高于全市平均水平，一定程度上与小区所处地理位置有关。分析发现，摩天住宅占据区位优势，大多位于城市资源与人口集中的中心城区，或者周边城区的核心商圈，地段优势加持下摩天住宅房价整体稍高。

　　以上海为例，摩天住宅呈聚集性分布，67%的超高层住宅小区位于内环线以内，集中在徐家汇(002561,股吧)、临平路、陆家嘴(600663,股吧)、南京西路等商圈，内环之外则分布在世博滨江、南桥、嘉定新城等区域性核心商圈。

　　当然，“立体的山城”重庆是个例外。超高层住宅套均总价103万，低于全市平均水平9万元；套均面积84平，低于全市套均面积3平米。独特的地形环境造就重庆遍地是摩天住宅的现象，超高层住宅小区数量TOP5商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、观音桥，其中合川和璧山则属于非主城区。

　　谁在云端生活？90后青年占比近半数，购房套均面积85平

　　那么，究竟是哪些人买走了超高层住宅呢？基于贝壳平台交易数据，我们从年龄维度对超高层住宅客户的画像进行了描摹。

　　不同于部分老一辈人对高楼的“恐高”，当代年轻人对超高层住宅这一新生产物接受度趋增。贝壳研究院数据显示，90后已成为城市摩天住宅购买客群的主力军，在2019年以来的超高层住宅交易中，90后占比已达到47.4%，显著高于市场平均水平近15个百分点。

　　分城市看，合肥、苏州、成都三个城市摩天住宅客群中90后占比已过半数，其中合肥以55%的比例占据首位。

　　资金承压之下，90后青年群体购买超高层住宅的面积普遍较小、总价较低。2019年以来重点城市90后购买超高层住宅的套均面积为85平，套均总价148万元，分别较80后群体低8平方米、43万元。

　　具体分城市看，一线城市北京、上海虽然超高层住宅客群中90后占比不足3成，但购房套均面积均超百平，分别为109和101平米，显著高于其余城市。

　　千房千面，对超高层住宅规模、品质、交易等画像分析，只是一个开始。如今，贝壳楼盘字典已收录了全国超过2.2亿条房源数据，并且每套房子有数百个维度描述，而相信对于每一个维度描述精准分析，都可以让帮助人们更加全面深入地了解一个“新居住“的状态，做出更好的居住选择。

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