住在这样的桃李春风,是你想象中的别墅生活吗?

2015年宋卫平在杭州建造出第一个全龄化的小镇——桃李春风，这种带有明显徽派建筑风格的中式合院不仅复兴了传统建筑，也拯救了项目的销售问题。自此，桃李春风成为名副其实的“网红盘”，桃李春风的模式也开始从杭州到北京，再到海南……最终来了济南。

（进入项目的小路）

提到济南的桃李春风，很多人认为是蓝城开发建设的项目，其实这样的理解有些片面。根据置业顾问介绍，如今蓝城轻资产化运营，桃李春风属于水发龙田集团委托蓝城代建的项目。委托代建的概念在房地产行业其实只是“指定制开发，即根据委托方需求，承建方从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。”

公开资料显示，桃李春风的开发商为山东日升房地产开发有限公司，投资商为水发龙田文旅集团，而蓝城在项目的开发建设中只是承建的企业。据业内人士介绍，房地产开发委托代建的情况多为委托方出地、出钱找专业的被委托方来进行房屋建造，在产品设计上一般也是投资方占据“话语权”。

（项目沙盘图）

由此看来，桃李春风或许只是“借名上市”，并非蓝城一脉相传的产品，这一点对比蓝城开发的杭州桃李春风项目，从产品上可以清晰的看出来。

产品：脱离蓝城桃李春风的设计精髓

以杭州桃李春风为例，项目整体为精装修交付且引入了智能家居设施，打造的是以现代科技手段实现中产阶级以上人群的田园墅居，该项目开创了中国极小别墅的先河。

杭州桃李春风一二期以一层的中式合院为主（面积83㎡-160㎡），有少量的两层合院（181㎡），花园面积和建筑面积的比例基本在1：1左右，这种讲究“林中有墅，墅中有园”的居住形制在济南桃李春风项目中被完全割裂开来。

济南桃李春风项目在售的户型分布在320㎡-410㎡之间，这些均与传统的别墅面积相差不大，同时全部为地上三层设计，而院子的面积也多为100㎡-200㎡左右，少数做到了宣传中的半亩，与蓝城杭州桃李春风项目的一层合院设计相差甚远，院子面积也成为产品的“附属”，并未做到与之旗鼓相当的舒适度。

（正在建设的项目）

置业顾问称因为现在别墅项目对于容积率的要求极为严格，济南桃李春风之所以设计成这样也是因为地上容积率0.6与地下容积率0.4之和达到1.0后才如此开发的产品，想要做到杭州的产品设计从规划上已经不被允许了。

一般来讲，购买别墅的群体多为终极置业者，属于高端购房人群的行列。有人认为稀缺的地块+稀缺的产品才是终极置业的标配，别墅用地在限墅令逐渐深入的当下，数量确实具有稀缺性，但是就济南桃李春风的位置来看，却不是购房者紧缺的地段，如果单以稀缺来作为标签的话也是不足的。

从产品设计来看，济南桃李春风地上三层的每层面积都不到100㎡，在这有限的七八十平的面积中会分布着非常紧凑的起居室，最主要的是没有其他别墅项目的大露台，有的户型中仅在2层有阳台或3层有条狭窄的观望台或阳台。与此同时，桃李春风的产品设计中卫生间也是一大槽点，在动辄三四百平的房子中，除主卧自带的卫生间以外每个卫生间的设计竟然不到10㎡，这与别墅的格调完全不搭。

（二楼狭窄的观望台）

整体来看，桃李春风的产品设计就类似于买了个别墅的外壳，却享受着比刚需还不如的居住体验。事实上，对于高端购房人群而言，他们购房的理念往往除了郊区的别墅还有传统城中心的大平层。对比一下桃李春风与大平层的设计，没有丝毫的舒适性，毕竟这种立体空间的设计带来的互动不便性有目共睹。

价格：同等价位可以购买配套更完善的项目

很多人都认为买别墅是为了满足一种自给自足且与城市生活隔离开的生活，但其实别墅也是为了寻求和城市生活中的一种均衡感。从济南房地产版图来看，别墅产品都位于城市的近郊区域，这样打造的项目出则宁静、入则繁华，丝毫不会影响生活需求。

桃李春风在宋卫平的概念中，打造的是一个小镇的模式。与其他城市的桃李春风相比，济南的项目并未有相应的商业配套设施落地，这对于想要在舒适的环境中还能享受到便捷生活的人来说是非常不便的。没有相应配套却打造的是千万级的产品，底气何在？就目前来看都是打着蓝城代建的产品宣传而已。

千万级的别墅项目在济南的近郊分布的项目也非常多，从地段上来看，这些依山傍水的项目比桃李春风所在的位置更加优越，配套也更加醇熟，甚至在产品设计上也更为舒适。

就拿同样为蓝城建设的杨柳春风对比来看，同样为320㎡左右的中式别墅，杨柳春风的整体采用的是地上二层，地下一层的构造，其中在地上一层设计了养老房，这样可以避免父母爬上爬下带来的生活不便；地上二层的卧室都带有卫生间，这样每个区域实现了彻底的分离，不会相互打扰，前阳台后露台的设计也让空间整体的采光和通风效果更好；地下一层作为主要的休闲区域，还加设了3个停车位，这样即使有客来访，停车也非常方便。

（杨柳春风320㎡户型）

桃李春风的320㎡左右的户型则采用了地下一层，地上三层的设计，每层的空间都较小，而且地下的停车位为前后式设计，停在北侧的车必须等南侧的车出库后才能出来，非常不便。此外，地上二层也没有公共休憩的场所，仅有南向卧室带了一个阳台，北侧并未设计露台或阳台，同样的仅有主卧一个功能区的三层，也未设相应的休闲区，舒适度与杨柳春风相比要差很多。

（桃李春风320㎡左右的户型）

而同等价位的大平层在济南城中心或环境较好的旅游路等也有诸多项目，整体来看大平层户型设计更加开阔且每个空间的打造上也非常舒适，与桃李春风相比只是少了一个可有可无的院子，但在居住舒适度上不只是量级的差距。

（金科琼华九璋的341㎡大平层）

上图是位于汉峪片区的金科琼华九璋的341㎡大平层，整体超长面宽的设计，不仅让每个功能空间的采光和通风效果非常优越，主卧室的设计更是将书房和男女两个衣帽间融为一体，在整体舒适度上非常高。值得一提的，这个户型的大平层还设有了超大露台，休闲区域和功能区域也划分的非常清晰，动静分区的设计让空间内每个功能区都能实现互不打扰。与桃李春风相比，汉峪片区的各类配套与交通设施已经非常完善，而且这种平层的居住体验感也比狭窄的别墅要好很多。

写在后面：有专家认为别墅作为一种生活方式，不仅是与自然景观息息相关的终极住宅形式，更是身份品位的标志，虽然别墅的概念是和城市生活相对立、相均衡的，但离开了城市生活的别墅也是无稽之谈。济南桃李春风作为千万级的别墅，无论从产品设计上还是从居住舒适度上都与相应的价位是不匹配的，这样的别墅生活也只是学了皮毛，而未深入精髓而已。如果只是为了买别墅而买，这样的选择在济南其实还有很多；如果是为了舒适的终极生活而买，不妨抛开别墅的光环而好好甄别一下需求再做理性的选择。

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