房地产中长期会平稳发展,市场供需将重回正轨

来源：每日经济新闻

“房地产作为中国经济的稳定剂和压舱石，尤其是内循环的重要组成部分，仍然有较强的韧性。”

面对后疫情时代的房地产市场，当代置业中国有限公司执行董事兼总裁张鹏在接受《每日经济新闻》记者专访时如是说，而这种乐观显然来自其对行业前景的判断和自身布局的自信。

专访中，张鹏谈到了对“房住不炒”的理解和国内大循环的思考，更多地分享了他从业这些年来对房地产行业的独到观察。

地产中长期会平稳发展

目前房地产市场的调控基调是“房住不炒”，各地出台的限制抑或刺激政策都是围绕此方向展开。

“过去，房地产行业泥沙俱下，房子被赋予了太多居住以外的功能，使得地产行业就变成了追求大、追求快，速度太快了就很难做精。‘房住不炒’使得过去高去化、高周转、高成本转向新价值新周期和新模式。新价值便是回归客户价值、回归产品价值。同时，越来越多的企业研究房子如何更能让人舒适、更绿色、更节能、更能防疫，更符合人的需求，这是个好事儿。”张鹏表示，当代置业一直是以产品主义作为企业的核心价值观或者差异化竞争力，是回到了一个比较正常的赛道上。

“当然，我们也不能否认房地产背后的商品属性，房地产实际上仍然是推动经济发展的重要的组成部分。行业发展到一定程度，又会重新认识房地产的居住和商品属性。”

张鹏承认，房地产行业在疫情的冲击下处于艰辛的状态。“年初疫情的暴发，包括前段时间北京疫情有所反复，让我们看到总体环境还是有些压力的。地产前100强整体的销售额在下降，供地节奏也发生了紊乱。从某种角度上来讲，消费者也不断观望，手里的钱就会更谨慎使用，这是短期的艰辛。 ”

但是对于行业发展，张鹏却信心十足。“地产增量的主航道不会发生变化，中国的城市化率现在是60%多，达到70%还有10年。如果每年增长一个百分点，那就是十几亿平米，十几万亿的销售额，这个不会发生变化。随着疫情的进一步好转，以及适度宽松政策的释放，房地产行业的中长期肯定还会平稳发展，市场信心会逐步恢复，市场需求供给也会重回正轨。”

“从长期来看，还要重视创新。往往有危就有机，在‘六稳六保’大基调之下，行业集中度持续提高，增量市场向增存并举的趋势下，我觉得有几个维度的创新：要更加注重数字化创新，数字化背后肯定是科技创新。具体到我们公司，我们就叫硬科技、黑科技和数字科技。”张鹏表示。

双循环下的行业机遇

在“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的背景下，张鹏表示，“房地产作为经济的稳定剂和压舱石，尤其是内循环的重要组成部分，仍然有较强的韧性。”

张鹏认为，内循环的打造将为房地产行业带来诸多机遇：一是城市再造，包括城市更新、产城融合等，这是一个万亿级的市场；二是新消费的商业运营，随着国内消费力的不断提升，国外消费力的回流，新消费、新空间将成为新市场。三是数字科技的应用，5G、大数据、物联网、区块链、人工智能等科技手段改善经营效率，沉淀数字资产，快速提升资产价值。

不过，张鹏同时表示，市场上永远有机会，关键是各家房企是否有抓住机会的能力。因此，首先要深淘滩，向内深耕，提升内功，不断打破以往发展的边界，创新营销手段，创新组织管理模式，优化投资发展布局，提升人才能力，强化流程与运营管控，才能在市场竞争中稳健发展。其次要针对各发展机遇，提前布局，聚拢优秀人才，深入研判市场，结合自身潜力，寻找适合自身发展的道路。最后要及时关注市场动向，及时调整发展策略，不打无准备之仗，立于主动之地。

看好线上营销未来前景

受今年初的疫情影响，各房企纷纷发力线上营销，头部房企甚至推出全民营销，对此前的营销活动产生了较大冲击。

“疫情期间，创新营销，打通渠道是当代置业的发力重点。”张鹏表示，“我们在此次疫情爆发后的第一时间就制定了一系列的政策和手段，为体验中心开放后的客户基数做准备。以最快速度开通线上体验中心，包括房天下、乐居、网易、安居客等流量端口的体验中心，和当代摩客掌上体验中心联动起来，并积极实现线上认购、交易的小程序等工作，把一切通路打开。同时自2月14日起启动无忧购房计划，分步骤实施无理由退房计划和合伙人计划。相关策略占据了一定市场优势，客户反馈良好，为疫情好转后销售的回暖奠定了基础。当时我们开的最好的盘是3个月内销了近千套房，这也为今后营销提供了新的思路。”

不过，对于线上营销的具体效果，张鹏认为：“从短期来看，我认为线上售楼处更多起到的是一种宣传推广作用，是企业在特殊时期保持活跃度、增加蓄客的一种手段。但从长期来看，我相信线上售楼处是未来房地产营销很重要的补充。”

对于全民营销，张鹏持积极态度。“总体来看，全民营销是市场压力下的产物，也是各房企必不可少的营销手段。但各房企实施策略及成效并不相同，这取决于各企业自身禀赋及发展战略。对于大多数企业来说，全民营销逐步成为线上宣传推广方式，用以提升品牌影响力。”

盘活城市存量空间需创新

城市更新可以说是今年的热词，也成为不少房企转型的方向。

对此张鹏表示，房企创新要围绕着地产开发的全生命周期和客户需求的全生命周期展开，如在增量市场或旧城改造，当代置业就对城市更新进行了分类，包括棚改拆改、既有改造和综合治理等几大方面。棚改拆改是对部分区域整体拆除后重新规划，对城市变动较大；既有改造是对城市做有机更新，保护、修缮为主，对环境变动较少；综合治理主要为增加配套，提升生活环境，河道综合治理、生态修复、城市环境治理等都属于此类。

张鹏认为，城中心住宅和建筑已经进入到升级换代的历史阶段，此外老旧城区的改造也是国计民生的需要，原有的房子的功能、性能、技术、格局都要发生变化，物业服务的升级、节能技术、节能技术的升级换代，都是今后的一个巨大机遇。

“具体到投资方向上，我们结合企业自身禀赋，适时选定了一些发展方向予以布局，同时充分给予职员发挥自身潜力的机会，孵化各类城市空间盘活方面的项目。”据张鹏介绍，旗下的第一服务是一家集物业服务、资产服务、科技物联、建筑科技咨询、建筑科技产品研发、建筑科技建造、能源站运维为一体的绿色服务企业，是当代置业在存量物业上的一个成功的探索，目前已经发展了20年有余。

此外，在城市存量空间盘活方面，当代置业还孵化了第一教育、第一体育、第一商业、找梯网、绿材网、蔓兰酒店、摩码公寓、养老公寓等机构，不断探寻新的城市更新方面第二、第三等业务增长可能。

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