北京积分落户，房产该如何选择，专家给出方案

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

关注“章哥说买房”微信公众号，有房产相关问题可以向我提问。

提问1：

章哥您好，想咨询一下。家庭在朝阳管庄有套住宅房本是我妻子名，市值380万左右，公积金还有70万未还清。家庭年收入30万左右。孩子在小区旁边清华附中九年一贯制刚读小学一年级。家庭存款100万。想积分落户，我妻子积分85分。工作单位雍和宫社保上在开发区。现在是否卖了朝阳再买城六区外房产。还是办理离婚，我本人社保也满五年。还清房贷一年后以我妻子名在城六区买套小点的。请帮忙分析下，谢谢！

回答1：

1、85分，如果不增加职住分的话，在孩子中考前，也就是10年时间，办下户口的把握不是很大。加上12分要稳妥的多。

2、不建议卖房。现在孩子虽然上了九年一贯制，但小升初的时候仍然要重新审核资质的。如果没有户籍和房籍，只有学籍，那就有被调剂的风险。虽然管庄学区的学位不是很紧张，但也最好别冒这个险，孩子的学习是第一位的。

3、我没理解你们的第二个方案。直接说我的吧。建议是离婚后买房，只能以你的名义。买房后复婚即可。纯粹为了加分用的房不必买大的，只要是好租好卖就行了。

4、你是二套资格，所以如果用商贷的话贷不了多少钱，最多买150万的房，这个价格实在难买到什么。或者只能去远郊了，有些辛苦。建议两种方案，你们看哪种合适。

1）还上现有贷款剩30万现金，然后将管庄的房子抵押给银行，能抵出60%，220左右。费用2%左右，加1万多的公司壳钱，一共5万多。然后再留出10多万的税费和备用金，能买到最多230万的房产。

这个方案的优势是省掉了部分利息费用，但浪费了公积金贷款。

2）直接用100万买房，用过桥抵押贷，能买到200万出头的，贷款130万吧。算上利息什么的费用大概5%，加上壳钱就是8万多，总计费用也在20万。

这个方案的优势是保留了公积金，缺点是贷款费用增加了。

5、200万在大兴买房就行，沿着地铁线选择，这种小房都好租好卖。当然买完后不能卖，落户得先落到这套房子里，之后才能迁户。

6、最后说一点，别以为我是干抵押贷的，非得推荐你们用这个。这行的竞争太激烈，我还真看不上这点儿辛苦钱，只是提供个选择而已。如果使用，最好多找几家公司，反正有的是，银行产品和服务内容都差不多，挑费用最低即可。仅供参考。

提问2：

你好！打扰了，有个买房的问题想咨询一下。为了积分落户，想在回龙观买二手房。自住，几年后卖掉换房。看了几个小区，00后的，比如北店嘉园，云趣园，风雅园，天鑫家园，龙泽苑。发现回龙观的房子单价并不便宜，天鑫家园相对便宜，但相对较偏。对这几个小区您有啥建议吗？还有，龙华园是95左右的，总价低，能买吗？盼回复。首付首贷，也是首次看房，没有经验，不知道这么提问是否合理

回答2：

1、先醒一点，如果是为了积分落户，那这套郊区房卖了就不能随便卖。将来落户时必须先落到这套房子里，然后才能再迁户。

2、如果让我选首选龙泽苑，离地铁近，交通算最方便，相对保值性更强。其他的各项几个小区都差不多，建造年代、质量、物业水平都接近，很难做出排序，当地的中介应该更专业。天鑫家园和傍边的紫金新干线比价格低，但比北边的龙锦苑可又高多了。

3、华龙苑就是当年的北郊农场家属院，确实年代有些老，应该还是砖混的楼呢。这里的价格我倒没注意过，总价低是因为户型小，当年的老公房都这种设计。不太建议买老房，既然有房龄较新的，何必买老的。

回龙观的房子绝大多数都是2000年之后的，毕竟1998年才开始正式规划。虽然是经适房多，但那个年代根本与商品房没有区别，质量甚至更好。华龙苑在保值上不会有什么问题，但毕竟是和1998后的产品是两个时代，居住体验偏弱。

4、总之，建议首选龙泽苑，主要就是交通方便，地铁在在回龙观这种板块相当重要。仅供参考。

提问3：

章哥您好，看了您很多的帖子，很受用。北京单位集体户，婚后外地有一套房，贷款未还完。目前手头存款120万，考虑在北京买一套小的房子，不住，出租，落户用。以后有能力了再置换。夫妻双方年收入50万，看了房山长阳，阎村，良乡和通州县城。您有啥推荐房域吗？谢谢谢谢！

回答3：

1、120万，二套资格，年入50，月入4万。那如果用商贷的话，减去税费，最多贷款70万，买180万的房子。如果用抵押贷，最多能买270万的。这看你们的选择吧，收入是能承担月供的，但抵押贷的费用更高，要多花接近10万的成本。

2、我不知道你们在哪儿工作，只能建议这种小房最好买在离自己相对近的区域，这样管理起来方便。小房子没必要交给自如蛋壳什么的，自己管就行，还能多收点儿租金。但如果离的太远了不方便，有时候麻烦事儿挺多的。

3、这几个板块我建议是首选长阳。和这里相比，通州县城和良乡都算是成熟板块，已经没有了想象空间。通州比良乡还要稳定，因为有副中心的概念，政务区的优势就是稳定。

而长阳虽然已经基本成熟，但仍然是新区，板块内有大量的待建土地。那如果将来又引进大项目，其涨幅还能跑赢大盘。当然，像前几年那样的大涨是不会了，但总之是有单独的上升空间的。

阎村和长阳比，毕竟距离远了一些。如果长阳能买到合适的，就没必要再往远了去。越是新区，配套越不全，风险越大。

4、房域，房源吧？我不是中介，没房源。你们明确了贷款方式，也就是总价之后找当地中介就行，他们比我专业。

提问4：

章哥好，本人北京工作6年，现手里有80万，月薪到手有3万吧，想在北京买套小两居，算有个落脚地，总价在250万以内（除了老破小别无选择），有的选么？另外，潍坊有一套60万左右的房，无贷款；青岛有一套贷款在100万，月供5100的房。如果在北京买房，需要卖掉潍坊那套来凑首付，不知道北京这边买二手房的税率是个啥情况，辛苦章哥帮忙分析下，首付多少，税率多少，中介等杂七杂八，一共要准备多少钱，月供多少，目前有公积金。十分感谢。

回答4：

1、总价250万内的小两居，看在哪里买了。如果是五环内的话，老破小是肯定的，而且估计还很难买到，只能是等着出房。

如果不想买老房，朝阳和丰台也有房龄相对较新的开间，一般30㎡左右。但这种房相当于住酒店，只适合单身或小家庭，有了孩子就不合适了。

2、不过你如果手中有80万，那是买不到250的房的。首先要预留出税费，10万吧，还剩70万。然后你在外地贷过款，那就是二套资格，最多贷款40%。那也就是最多贷款46万，只能买120万左右的房。

3、如果是卖掉了潍坊的，首付能达到130万，用商贷也最多贷款87万，买220万的。如果用过桥抵押贷，那能买到300万出头的。贷款接近200万，你的收入能够支撑20年期的月供。但这种贷款又要增加10万左右的成本，也要考虑是否合适。

4、二手房的税率，理论上卖家主要是承担契税，二套资格是3%（网签价）。但实际上如果不是满五唯一的话，还有差额20%的个税，不满二的话还有增值税。表面上说都是卖家承担的，但人家肯定想少交，所以就会要求做低网签价。那对买家来说就不太划算，至少是少贷款，或者干脆得全款。

首套资格首付35%起，总价超过非普线（5环内468万，五六环374万，六环外280万），首付上调至40%。二套资格首付60%，超过非普线80%。

中介费中介最低2.5%，其他的2%左右，小公司没谱，1%也有可能。但小公司真的是没谱儿，各种乱七八糟的事情和收费说不清。

总之，二手房不像新房，每套房的税费和贷款数额都不一样，只能一房一议。就算税费相同，贷款金额还有评估值的限制呢，没法一概而论。所以只能让中介根据具体房源来计算。公积金，你是二套资格，最多能贷60万。

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