楼市冷暖土地先知,上海土拍规则生变、拍地潮即将来临

土地市场，一直是未来房地产市场整体趋势的风向标。回望近两三年，在“房住不炒”大背景下，上海土地市场也很平静。

但是最近，上海的土地市场引起全城、甚至是全国关注的“大事件”不算少。

2月20日：香港置地联合体斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸地块，内地新“总价地王”诞生。

3月31日：中海、华润、万科等共6家房企竞拍虹口区优质纯宅地，起始楼板价6.3万/㎡。由于各种原因，该地块尚未正式公布竞得人。

4月8日：临港新片区管委会举行“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”， 重点推介6处商业地块和8处住宅地块。

4月10日：上海市发改委公布20条政策“组合拳”，以扩大有效投资、稳定经济发展，多条措施中提及土地市场，明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

4月11日：上海土地市场发布公告，出让松江2幅纯宅地，明确调整出让规则。

4月14日：上海土地交易市场公告，拟于4月下旬以网络直播形式推介50幅地块，涉及浦东新区、静安区等、宝山区、嘉定区。

这其中，对后期土地市场影响最大、最直接的，即是土拍规则的变化。

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土拍规则现重大变化

4月11日，随着松江2幅地块的挂牌，上海土拍规则的改变成为大家关注的热点。其中有诸多和之前的规则不同之处，如更改出让方式、取消自持比例等。

1、更改出让方式。虽然松江2宗地块依旧沿用招挂复合方式出让，但决定是招标还是挂牌的有效申请人数由3人升至6人。这意味着有效申请人数为6人及以上的，地块将采用竞价招标方式出让，有效申请人为投标人。有效申请人不足6人的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人为“竞买人”。

2、无需自持15%。自持15%（或以上）建筑面积用于租赁的出让要求在上海已经执行了4年。回看近年来上海土地市场，自2016 年“沪九条”调控政策发布后，上海宅地绝大多数都有自持15%及以上建筑面积的硬性规定，自持面积须用于租赁。在过去4年里，没有自持要求的宅地屈指可数。此次松江纯宅地无需自持15%建筑面积，但5%保障住房要求依然是存在的。

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土地入市节奏加快

除了土地出让规则有变，近期上海土地入市的节奏也在明显加快。如前文提到的临港土地推介会和即将举行的50幅地块推介会。

4月以来，上海已挂出5幅住宅地块，除了2幅松江纯宅地，浦东唐镇、宝山顾村也有宅地“待嫁”中。

浦东

浦东新区唐镇PDP0-0403单元W09-06地块（“城中村”改造项目—虹一村、一心村地块）

四至范围：东至东横港绿带控制线，南至虹昌路道路边线，西至宏雅路道路边线，北至顾家浜绿带控制线

土地用途：普通商品房

出让面积：41484.9㎡

容积率：1.6

起始总价：169962万元

起始楼板价：25606元/㎡

出让时间：2020-04-29

浦东新区唐镇PDP0-0403单元W15-01地块（“城中村”改造项目—虹一村、一心村地块）

四至范围：东至东横港绿带控制线，南至新雅路道路边线，西至宏秋路道路边线，北至虹昌路道路边线

土地用途：普通商品房

出让面积：26322.3㎡

容积率：1.8

起始总价：120330万元

起始楼板价：25397元/㎡

出让时间：2020-04-29

唐镇这2幅地块于4月9日发布出让公告，均为“城中村”改造项目。地块位于次新房保集澜湾以南，周边在售新房有金融家、大名城紫金九号、浦发檀府等，距离最近的金融家当前均价43237元/㎡，大名城紫金九号均价66000元/㎡、浦发檀府均价62659元/㎡。

松江

松江区永丰街道H单元H24-07号地块

四至范围：东至盛乐路，南至花园路，西至H24-06号地块，北至松江市河

土地用途：普通商品房

出让面积：47475.8㎡

容积率：1.4

起始总价：146225万元

起始楼板价：22000元/㎡

出让时间：2020-05-20

松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块

四至范围：东至37-02号地块，南至王家浜路，西至茸树路，北至茸北路

土地用途：普通商品房

出让面积：15041.6㎡

容积率：1.6

起始总价：52946万元

起始楼板价：22000元/㎡

出让时间：2020-05-20

松江2幅地块4月11日发布公告，地块所在板块内目前在售新房稀缺。松江区永丰街道H单元H24-07号地块附近在售新盘有桂语云溪，剩少量房源在售，均价约43000元/㎡。松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块周边新房有云著深蓝，均价约44500元/㎡。

宝山

宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0422-01地块

四至范围：东至联杨路，南至沪联路，西至宝正路，北至福双路

土地用途：普通商品房

出让面积：28149.0㎡

容积率：2.0

起始总价：135115万元

起始楼板价：24000元/㎡

出让时间：2020-05-22

宝山这幅地块是4月15日发布公告的。该地块位于顾村，地块以南和地块以西的2幅纯宅地于2019年2月20日出让，由上海实业发展股份有限公司底价竞得，成交楼板价24000元/㎡（24000元/㎡!上实发展摘得宝山顾村两幅纯宅地!）。可以看到，此次出让的地块起始楼板价与一年之前是平齐的。

浦东唐镇2幅宅地是以挂牌方式出让，有自持要求。松江2幅宅地和宝山宅地都采用了新的出让方式，决定是招标还是挂牌的有效申请人数由3人升至6人。虽然松江地块取消自持比例引起了广泛关注，但是后续的宝山纯宅地并没有延续这一点，而是依旧有15%的自持要求。

由此可见，在自持比例这一点上，上海土地市场并没有完全放松，后续可能将根据具体地块的具体情况而决定是否对自持比例作出要求。

上海的土地市场入市的节奏在加快，但是无论单价还是总价，依然有着一般中小房企难以迈过的“高门槛”。不过，从有效申请人数由3人升至6人这一点看，的确是给了更多房企在上海拿地的机会。

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