密集调控却难阻涨价!两城房价领涨全国,“金九银十”继续涨?

来源：证券时报

8月全国70城房价数据出炉。

从数据分析来看，在多地楼市调控密集加码的背景下，全国70城新房价格上涨城市数量得到控制，下跌城市数量有所增加；二线城市房价涨幅得到抑制，二手房价格环比涨幅回落。不过，除二线城市二手房价外，全国一、二、三线城市新房价格、一、三线城市二手房价格环比涨幅均有扩大。

值得注意的是，8月，新房价格环比涨幅全国第一的是惠州，二手房价环比涨幅第一的是广州，这两个城市均位于粤港澳大湾区。

业内人士认为，多地密集加码调控对于市场的影响并没有出现全面转向，“金九银十”房价继续上涨的趋势依然持续，但后期越来越多的城市加码调控有望让市场趋于平稳。也有观点认为，传统的“金九银十”阶段各地新房的供应规模比较大，降价促销将是主旋律，后续二手房市场也有望保持价格稳定。

二线城市二手房价涨幅回落

国家统计局9月14日发布的最新数据显示，8月份，新房价格上涨城市有59个，与上月持平；下跌城市有9个，比上月增加3个。二手房价格上涨城市有47个，比上月增加2个；下跌城市有18个，比上月减少2个。

从房价涨幅看，除二线城市二手房价涨幅回落外，其他城市房价涨幅均有扩大。

初步测算，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手房价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，新房价格上涨城市数量在连续4月增加后，7月开始减少，8月持平，而下跌城市数量有所增加，表明在当前调控收紧的市场环境下有更多城市加入降价队伍中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进根据简单算术平均计算，8月份，一、二、三线城市新房价格环比涨幅分别为0.6%、0.5%和0.6%，一线和三线城市的涨幅略有扩大，而二线城市则比较平稳。“这说明本轮调控的重心在二线城市，总体上政策收紧带来房价的降温。”严跃进说，尤其是各地对于房地产交易秩序的管控趋严，使得市场预期更加稳定，房价走势也会更加平稳，二线城市的二手房价涨幅有所回落。

对于8月房价涨幅整体扩大，严跃进认为，部分城市房价涨幅依然较大，尤其是市场交易不错、处于复苏和升温期的城市，房价数据会有所反弹。同时，8月新房价格涨幅全面扩大有结构性因素，各地今年的楼盘普遍受预售证的影响，部分高端项目入市，客观上会带动所在城市的成交均价上升。

不过，贝壳研究院首席分析师许小乐则认为，从贝壳研究院数据看，8月全国重点城市二手房市场实际成交量环比下降约7%，需求在3-5月持续释放后，在6-8月进入平台期，房价不具备大幅上涨的动力，涨幅温和。8月房价环比涨幅的微幅扩大系正常波动。

粤港澳大湾区成涨价龙头

尽管在多地密集调控加码影响下，二线城市房价涨幅得到控制，但是大部分城市房价涨幅依然有所扩大，特别是一线城市新房、二手房价格涨幅均有扩大。

从新房价格环比涨幅居前的城市看，8月，惠州涨幅1.9%，位居全国第一；银川涨幅1.8%，位居第二；锦州涨幅1.4%，位居第三；唐山、温州涨幅1.3%，位居第四；济宁涨幅1.2%，位居第五。

从二手房价环比涨幅居前的城市看，8月，广州涨幅1.7%，位居第一；成都、金华涨幅1.2%，位居第二；深圳、唐山涨幅1.1%，位居第三；海口、银川、无锡、温州、济宁涨幅1%，位居第四；宁波、西安、西宁、惠州、扬州涨幅0.9%，位居第五。

值得注意的是，在8月涨幅位居全国前五的城市中，惠州、广州、深圳等均位于粤港澳大湾区。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策执行力度还未抑制住市场升温。其中，深圳7月调控升级后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了快速上行。

严跃进也认为，惠州新房价格环比涨幅全国第一，或和深圳调控加码有关系。随着深圳房价的高企和调控的升级，不排除有部分购房需求进入到惠州市场。尤其是惠州本身的房价相对便宜，所以深圳购房需求外溢后，自然会带动惠州的房价上涨。

而对于广州二手房价环比涨幅连续两个月全国第一，许小乐认为，今年广州二手房市场需求韧性较强，市场预期走高，进而导致近两月价格表现较为突出。前8月全市二手住宅成交量超过去年同期，且同比增长5%，增速超过北京及上海。今年广州二手房业主调价中涨价次数占比呈现持续走高态势，8月达到24%。而广州二手房市场需求的强韧性主要是去年下半年以来二手房均价的持续走低，需求入市门槛降低所致，同时7月以来深圳调控政策加码也有一定的需求溢出。

此外，新房价格同比涨幅位居前五的城市分别为银川(17.6%)、唐山 (15.4%)、西宁(13.4%)、徐州(11.6%)、锦州 (11.5%)。其中，银川同比涨幅已经连续3个月全国第一。二手房价格同比涨幅位居前五的城市分别为深圳(15.9%)、唐山(14.6%)、西宁(9.5%)、沈阳(9.4%)、无锡(9.2%)。其中，深圳在连续3个月同比涨幅全国第二后，8月涨幅升至全国第一。

严跃进指出，银川的房价上涨力度最大，其依然需要积极进行管控。近期全国很多城市参加了中央和住建部的房地产座谈会，银川也在其中。不排除此类城市后续也会出台管控政策，以稳定房价和市场预期。

“金九银十”房价继续上涨？

随着传统“金九银十”月份的到来，未来房价走势备受关注。

张大伟指出，在二季度楼市基本全面恢复后，到三季度7、8月大部分区域楼市成交出现了同比上涨。特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月出现了多城市政策收紧，持续到9月份，抑制市场过热成为调控政策的新特征。

不过，张大伟认为，楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，“金九银十”房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越多的城市加码调控有望让市场趋于平稳。

许小乐也认为，下半年以来，全国已有约10个城市出台房地产调控，政策从供需两端同时发力保持房地产市场平稳运行，在抑制投资性需求的同时也注重保护合理自住需求的释放。未来短期内，房价上涨较快的城市不排除会出台调控加码政策。

严跃进则认为，当前房地产市场进入到了传统的“金九银十”阶段，各地新房的供应规模比较大，降价促销将是主旋律，后续二手房市场也有望保持价格稳定。

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