北京罕见出现“售楼处一条街” 楼盘跨区“抢客”兴起

进入传统“金九银十”营销旺季，京城部分区域的抢收战火再度升级。曾经出现在燕郊这样十八线小城的“售楼处一条街”，第一次出现在北京。北京商报记者14日探访近年来因供地增加而大热的石景山古城板块发现，在该区域罕见地出现了“售楼处扎堆”的营销盛况，除了中海、华润、融创等品牌房企推出的几大纯商品房项目同台打擂，部分古城板块之外的商品房以及商业办公类项目也前来驻场，增设长期或者临时的售楼处，意欲借助古城楼市的热度“分羹”市场。在业内人士看来，北京罕见形成“售楼处一条街”的背后，反映出了京城房企欲在“金九银十”抢收的热望，其间包含着开发商对于业绩增收以及加快回款的综合考量。

罕见的“售楼处一条街”

一众售楼处沿街分布、竞相揽客，按照以往，这是在环京燕郊一片才能看到的景象。而当前，这样热闹的售楼盛况罕见出现在北京市场。

走在石景山古城南街附近，在因前不久二期房源上新，而保持较高带看热度的长安云尚营销中心一侧，几步便是一个售楼处；稍远点，拐个弯、过个马路也能看到正在开门迎客的新盘售楼处。诸如长安和玺、绿城·西山燕庐及西府海棠城市展厅、熙悦天寰展厅等众多楼盘接待中心都排列其中，亮出了自家的招牌。

北京商报记者此前走访发现，2020年中在古城板块内同台“打擂”的，几乎只有6月初启动销售的长安云尚和长安九里，以及喊出“石景山最后一个限竞房”口号的禧悦学府，彼时购房者前来石景山看盘，多在这三家楼盘的接待中心辗转停留。而进入2020年下半场，该板块内发案名、开放售楼处、拿证、加推上新的新盘项目明显增多。截至目前，石景山古城“五兄弟”（长安云尚、长安九里、中海·天钻、中海首钢·天玺、融创·长安和玺）已经全部就位。

从价格及产品定位来看，古城“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间，覆盖刚需、改善等不同客群。

北京区域内首现“售楼处一条街”，被业内解读为区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。

贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示，从目前的市场情况看，石景山区承接了大量来自西城区、海淀区的外溢客户，加之石景山区地缘性客户基数也相当大，导致了需求量高居不下的情况。前几年个别楼盘项目在石景山区域的热销，更推动了这个区域供需两旺的局面。“随着项目的增多，竞争压力加大，项目抢时间、抢节点，销售端纷纷发力争夺客户，因此出现也就出现了‘售楼处一条街’的情况。”

“石景山区域周边的市场需求量，相对来说还是比较旺盛的。目前包括中海、华润、融创推出的新盘项目均处于新首钢东南区，基于新首钢以及近年来供地及成交提升的市场热度，所以周边部分门头沟楼盘在石景山地界也有了相应的营销动作。”合硕机构首席分析师郭毅也指出，“‘售楼处一条街’的出现，是区域楼市升温、竞争加剧的一种体现，后续或将加速更多购房人再此集聚”。合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者说道。

“近期三道红线对房企来说意味着融资环境即将改变，房企纷纷着重加速去化从而加快销售回款，降低企业负债。‘金九银十’是传统的销售旺季，也是房企大幅营销的好时机。”诸葛找房数据研究中心高级分析师王小蔷，也从房企回款紧迫性这一角度，解释了北京罕见出现“售楼处一条街”的原因。

跨区“抢客”出现

在京城罕见形成“售楼处一条街”、吸引购房者关注目光之外，古城板块地界之上 “跨区抢客”现象的出现也足够吸睛。简而言之，近年来石景山供地力度上的新变化，使得众多楼盘在面对板块内部竞争的同时，也面临着来自跨板块的楼盘“抢客”。

记者发现，与石景山区隔着一条永定河、相距5公里范围内的门头沟部分楼盘以及丰台区部分在售新盘项目，也加入了“金九银十”的抢收序列，成为了古城“售楼处一条街”中的一员。跨区前来推介的楼盘项目包括：门头沟中骏.天峰及绿城·西山燕庐项目、丰台熙悦天寰等项目。上述项目在中海云尚售楼处相邻处的底商，相继增设了长期或短期的售楼处待客。

对于出现在古城板块地界之上的跨区售卖项目，有行业人士直言此举是“蹭热度”，是想截留潜在客户、“分羹”市场。这与石景山近两年供地增加、区域销冠楼盘频出，不无关系。

“2017年之前的几年间，石景山区几乎没有新盘供应，从而让石景山、海淀甚至西城的客户选择置业时外溢到了门头沟区域，同时长安街西延长线穿过首钢老厂区、跨越永定河的规划也让西部客户到门头沟置业更增加了几分信心。随着石景山区域的土地和新房供应，使北京西部的客户有了更多的选择，加之门头沟本地客户基数较小，导致门头沟的新房项目遇到了更大的销售压力。” 潘浩直言，走出项目所在区域到热门板块对客户进行截流，是上述门头沟新盘项目到石景山增设售楼处的主要动机。

“西部新房项目较多，但位置较为分散，石景山板块销售更为火热；此外从区位上讲，门头沟和石景山位置较为相邻，因此，门头沟区域的项目想通过在热点板块的宣传，提升自身项目的客流。”就门头沟区域部分楼盘跨区“抢客”，王小蔷如是分析道。

部分区域市场红海化

石景山过往几年区域供地“断层”以及近年来重新“开闸”，对于区域楼市热度攀升产生的影响，在中原地产研究中心监测数据中可见一斑。

据统计，2016年，北京全市成交套数为43450套，成交均价不过38825元/平方米，其中石景山区域成交套数为279套，区域销售占比仅为0.6%；在石景山无新地块供应的2017年，全市成交套数21431套，石景山成交套数仅98套，区域市场销售占比更是微降到了0.5%；2018及2019年度，石景山区域成交套数分别为1665套、3459套，区域市场占比两年两升，对应的市场份额分别为7.1%及9.5%。截至2020年9月8日，在全市28748套的成交数量中，石景山占到了2756套，区域市场占比稳定在9.6%的水平。

“石景山区域在限竞房时代有着较高的市场热度和流量很正常，但是作为一个率先回归‘商品房化’的板块，依然保持着很高的客户需求度和成交效果，在全市范围内还是非常难得的。”郭毅分析称，纵观北京各大区域，目前可能也只有石景山有这样的一个“眼球效应”。不过在郭毅看来，在“金九”之初，从一众布局其间的开发商加紧推盘的动作，也不难看出，等待这个区域的是一场激烈的“跨区混战”。

事实上，北京罕见出现“售楼处一条街”背后，除了京城开发商对于“金九银十”抢收、冲刺业绩的热望，更深层次的原因还有区域土地供应及成交冷热不均所形成的去化压力。这样的去化焦虑，已经初步显现在近年来大热的石景山古城，此外，还存在于京城的其他供地加快、成交放缓的区域，诸如亦庄已经陷入楼市“红海”。

在中原地产首席分析师张大伟看来，相比亦庄片区，现阶段热度攀升的石景山还谈不上“红海”。“严格来说，石景山对比亦庄等热门区域还是要好一些的，因为石景山的销售额在全市占到10%，像青龙湖、亦庄、北七家、顺义，这些才叫真正的红海区域。”在张大伟看来，从去化率角度来看，石景山区域在北京已经算是一个最为“健康”的市场。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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