租赁立法呼之欲出长效机制再进一步

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-12 12:12

我国首部住房租赁领域的行政法规出台在即。近日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。

由于住房租赁关系民生，加之该条例基本上涵盖了目前住房租赁市场存在的热点话题，如杀“租”盘陷阱、哄抬房租、平台“暴雷”等，引发社会广泛关注。

作为住房租赁行业的顶层设计，该条例的出台意义重大，有利于规范住房租赁行为，稳定租赁关系，为房地产市场的健康发展提供坚实法律保障。

事实上该条例也筹谋已久。早在2017年5月住建部就起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。不过，在大规模考察调研之后，推进缓慢。

从目前的条款看来，相关部门应该一直在包括行政法规的适用范围、增强可操作性、科学界定出租人和承租人的权利义务、规范中介服务市场、备案制度的设计、条款的逻辑顺序等方面修改和完善，直至如今二次推出独立的住房租赁条例征求稿。

众所周知，由于租户权益无法受全面保护而造成的市场混乱现象，已成为制约我国住房租赁市场发展的痛点。因而加强制度建设，出台相关法律法规作为市场行为准绳，着重维护租户利益，成为保障市场有序运转的重点。

有鉴于此，此次条例更侧重保护租户的权益，尤其是在租金、押金、到期腾退等问题上。比如，明确规定了“合同期内，除法律规定和合同约定的情形外，不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金，出租人应当履行租赁住房的维修义务。”

在一个出租人强势的市场现实下，几乎可以称得上是在全方位保障租户的住房权益、租金利益、稳私权益等。

该条例还针对近几年住房租赁出现的一些群众反映较大的问题，明确进行规范和约束。

徒法不足以自行，关键还得靠落实。之前很多租房市场乱象屡治难消，就在于缺乏有效的投诉受理和快速解决机制。

相比2017年的征求意见稿，此次条例更加详细地列举了违规违法行为，并明确了惩罚内容。内容上更加完善，细化了许多条条框框，补充了很多责任及措施。

比如，到期后再续签，禁止中介公司重复收中介费。比如，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管；对于企业发布虚假房源，隐瞒重要信息，强加“租金贷”等情形均给出明确的处罚条例。

当然，最大的亮点在于，该条例要求各地政府都必须发布不同区域、不同类型房屋的租赁指导价。还明确规定，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

由于之前政府没有发布指导价，大部分地区租金并不透明，价格的话语权实际上把控在一些大型中介手中，导致房东对于房租的预期值升高。

也就是说，此次条例旨在形成一个透明合理的租金价格形成和公布体系。“稳房租”的导向比较明确，有望成为未来监管的核心内容之一。

端倪早现。此前，北京、上海等城市针对住房租赁市场相继推出举措，不乏通过稳房租之举，达到稳房价的目的。

应该说，此次条例起到很好的保障和引导效果，即壮大租赁,构建“租售并举”“先租后买”的住房新制度。

更大的意义在于，住房租赁市场建设是房地产长效机制的重要内容，此举有利于推进长效机制进一步落地。

（此文刊于中国房地产报9月14日01版责任编辑王晓伟）

（中国房地产报）

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