央行、住建部约谈开发商,房地产又一场变局?

近期小编看到一个重磅信息，央行、住建部将召集部分房地产公司在北京面谈，目前已有多家房企收到通知。

小编想起了疫情期间，因为房地产受到巨大冲击，市场上充斥着政府可能会出台楼市刺激政策的消息，身边的很多朋友也都是这样认为。但令人意外的是，在市场的强烈观望下，疫情结束后房地产很快就恢复到了去年的同期水平。

5月份十三届全国人大三次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，继续坚定“房炒不住”的政策，期待中的大面积松绑基本不可能出现了。

此次监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，新规将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

按各家媒体披露，各家地产大佬此次应约进京面谈，很可能是为了解行业对融资新规的反应。

一、“三道红线”传递了什么信号？

在小编看来，这次约各家地产大佬进京面谈，不是说房企犯事儿了，而是房企“摊上事儿”了。就房地产开发投资而言，强大的融资能力向来都是最重要的事，这次的融资新规事关房企的生死安危，各家大佬不得不绷紧神经认真对待。

根据小编的理解，新规的这“三道红线”标准很“高”，别说中小房企了，就是许多大型房企都会明显触碰或超过红线。据国金证券研究所统计，超过这三道红线的房企并不不在少数，其中包括像华润、碧桂园、保利等这样的行业龙头。

俗话说法不责众，既然这么多企业都“超标”，自然就需要听听他们的意见，看看是否有调整的空间。

要不要降负债率。根据克而瑞地产研究数据，2019年，调查的174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高了4.29%，达到历史最高值，近六成企业的净负债率有所上升。

由于一季度出现了房企融资和土地市场的“小阳春”，以及地方上扶持政策，房企积极融资拿地，推高了负债率。但是负债这个东西就像止疼药，提高容易，一直负债一直爽，一旦要把降下来，房企就会无比的痛苦，甚至直接破产，风险简直肉眼可见。

要不要加杠杆。小编查阅了大量的资料，了解到目前国内针对房企的政策是偏松的，除了个别一些热点城市外。所以这就很明显，政策都是希望房地产行业稳定发展，杠杆不是不让加，但必须在可控范围内。

二、房企融资的“好日子”基本结束

下半年收紧房企融资，是在响应中央关于‘房住不炒’和严控违规资金流入房地产等指示。今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产，个人按揭贷款恢复比较快，行业景气度上行趋势明显。需求端调控政策未明显放松，但又需要防止地产过热，调控途径由需求端向供给端传导。

这次监管层释放的信号是非常清晰的，就是要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。今年下半年，对于开发商的融资环境应该不会太好，监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制，同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资，主要还是为了引导资金流入实体经济，控制流向房地产。

对于一些高负债、高杠杆的高周转型企业而言，其三项指标远远超出监管红线，以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍。此次监管新规将大幅压缩此类加杠杆的空间，也给房企降负债和去杠杆带来很大压力，如何在限制有息负债增长的同时实现平稳过渡是一个十分严峻的问题。三道红线直指房地产负债水平的关键财务判断要素，资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标，由于房企的预收款较大，剔除之后指标更能反映实际负债水平。净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标，可反映房企的真实负债压力和杠杆水平。而现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可体现房企当下的现金流压力及安全性。

受疫情影响，今年上半年房地产融资环境有所放松，但在下半年再次出现收紧趋势。小编认为，房地产融资再度收紧，大概率是因为火热的土地市场和房企高杠杆拿地等现象，引发了高层关注。

这个政策是在规范房地产企业加杠杆的行为，政策不是不让加杠杆，而是保持杠杆稳定增长，其实所有的政策都是希望房地产行业维持稳定。

若新规严格执行，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企依然会面临挑战。

这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击。

三、回笼资金需求或会引发降价潮

“房住不炒”是长期的政策基调，当土地价格以及资金等方面过热就要压制一下，融资新规如果执行，将考验各房企的综合能力，包括负债情况、融资能力等。

此次融资新规，将令房企总体融资增量受限，房企融资受限会传导到土地投资端，土地投资热度会减弱，土地溢价率可能会下行。

但因为房企本身因为体量和战略的茶艺，触碰‘三道红线’的概率多少还是会出现差异，大型品牌房企如果现金流较为充足，就可以尽量避免触碰到‘三道红线’，而中小房企由于融资难度整体大于大型房企，形势依旧严峻。

可以肯定的是，无论各家房企的现状如何，房企都会明显加快资金回笼的速度，一方面是由于资金压力，尤其是负债水平过高的房企更是会加大销售回款力度，另一方面与房企整体业绩完成度不理想相关，为冲刺全年业绩目标，房企在金九银十加大促销力度的概率会明显增大。

小编认为，在此种情况之下，房企为了继续推高周转速度和加快销售回款，可能会采取两个最直接的动作，一是降价促销，二是加快施工进度。下半年在销售方面，地产公司促销力度会加大，促销活动可能会增加。

房地产行业已经到了兼并重组、结构分化的时代，房地产行业集中度进一步提升已经是个无法回避的问题，下半年有置业计划的购房者，需要重视这个问题。

千万别忘了在形势可控的时候猥琐发育，别浪。

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