深圳能“向右新加坡”吗？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-11 00:41

上月末，有关深圳市住建局张局长的“深圳要学新加坡”言论，引发了舆论很高热的关注。我一直拖了好几天没有谈这件事，是因为它是一件旧闻，我对媒体表现得如此高热的确有所不解。

但翻看不少媒体的报道，依然是停留在2年前的水平，不外是把新加坡怎么搞，深圳是什么个状况又讲了一遍，当然，也有不少自媒体给出欢呼，又是什么“大变局”云云。总结而言，我认为大部分的报道思路，都可以归结为一点：既不懂新加坡又不懂深圳。

张局长说的那句话——“学习新加坡……让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”，来自于2018年8月发布的深圳“二次房改文件”，不同之处，是局长直接说出了“学习新加坡”，此外并无别的内容。媒体自己不做功课，以为是深圳又要做出什么惊天动地的改革来，更是强拉硬扯和40周年大礼包扯上关系，实在是不知所谓。

我参加过深圳二次房改的几次研讨，在2018年6月房改政策征集意见时，我也撰文表达过我的看法，详见《我对深圳“房改”的两次建言》，此不赘述。对我们市场研究者而言，可以不说、可以说错，但不可以说自己都不信的话。至于决策部门听与不听，怎么做，最终会有市场来检验。

当时的二次房改给出了深圳直至2035年的住房建设计划与住房建设结构——安居商品房（20%）+人才住房（20%）+公共租赁住房（20%）+商品房（40%），简称2:2:2:4，也就是这次张局长说的6:4结构的来源。

回忆当时，媒体和今日一样，也是击节高呼“惊天大变局来了”、“房价游戏规则全变”、“炒房人一夜之间慌了”……

如今3年过去了，深圳的真实房价又从当时的5.5万涨到了接近7万/平米，很多人期待的房价下跌、一夜慌，并没有出现。而我们的二次房改——“1+3的配套文件”，到现在，只出了那个主体文件“1”，另“3”个配套文件——人才住房、安居住房、公租房——还都没出来，也就是规则还没定案。可能有很多难处，但显然速度过慢了。

如是这般，今次局长不过是再重申了过往的住房政策，又何谈房地产又要“大变天”了呢？真是奇怪也哉！

续谈深圳学新加坡，能不能学？需不需要学？值得学的是什么？“向左香港”放弃了，“向右新加坡”能实现吗？

新加坡确保80%以上新加坡公民住到“组屋”里，实现全民住房拥有率90%以上，是通过政府手段而非市场化手段实现了这一点，的确令全球非常羡慕。这也让新加坡和德国一样，成为全球住房问题解决得成功的“双璧”。尤其是这是通过政府干成的，更是深得我们的喜爱。

但深圳能不能学到？

我认为不能。

大家都知道，新加坡是一个城市级国家，面积只有720平方公里，人口570万，有严格的移民政策，而深圳不能拒绝全国人民的纷至沓来——开放以来，深圳人口增加了700倍，近年来光是每年的净流入人口都接近新加坡总人口的10%。

但这只是其一，更重要的我认为是，住房制度是新加坡的国本制度之一，它的成功依托于李氏建国后的整体战略，你不可能只孤立的把住房制度抽离出来去copy。同样是城邦型经济体，我们的香港没走新加坡的路，这已经说明了，背后都有各自的底层土壤约束。自从我们的经济适用房屡屡爆出丑闻而被叫停之后，事实上已经宣告了新加坡的不可复制。

新加坡，更应该被视为是一个全球住房制度探索的“实验室”，这就好理解了。任何理论都有它的适用前提，新加坡的模板copy到其它类似城市型经济体，我相信是可以的。就像我们教材里学过的“乌托邦”一样，地方小、人少的话，搞一下真的能成。但是如果扩大到中国、美国、印度、越南，有没有机会？从实践看，没有。这就解释了一个问题：为什么半个世纪以来，全球都知道新加坡住房搞得好，但是没有第二个出现。

我认为结论很简单，新加坡是个“孤证”，它的住房制度尝试得很好，但是扩大范围便无法学。中国不是没有尝试过，事实上，开放几十年来，我们一直在学新加坡，不仅仅是住房制度，很多方面都在学。学了几十年，没学到，肯定不能说我们笨，背后一定有更深的底层土壤我们不具备。越早承认这一点，可能对深圳越好。

再看深圳房改和新加坡“组屋”的不同，深圳要学，也要确认新加坡组屋的“精髓”。

新加坡组屋的精髓我认为在于两处：居者有其屋、封闭运转。新加坡住房制度最大的思想，是认同“每个家庭应该有一套自己的房子，而不是有房子住”，他们也是践行这一思想最坚决的。新加坡没大规模像香港那样搞用于出租的“公屋”，而是大规模建设了有产权的“组屋”——公民拥有住房的产权，这是基本人性。同时，基于公平考量，要求每个家庭同时只能拥有一套“组屋”，实现了住房民生。这些“组屋”将来依然可以上市交易，但买家被要求也要是“适格者”，最终实现了“组屋”和商品房的两张皮（没有我们说的那种“绿转红”）。

反观香港、深圳，都不同。香港历史上虽然提出过“居者有其屋”的计划，但是实际上香港一直推行的是“住有所居”。香港的公共住房是以纯租赁型的公屋为主，可售型“居屋”为辅，公屋占整个房屋市场的30%以上。这让香港的家庭住房自有率历史最高点也只是刚刚突破了50%，人们没有自己的产权，就永远不会满足于租房。

深圳乃至中国的住房思想随着近年来房价高涨，也明确提出了“住有所居”，没有一个地方政府再去提“居者有其屋”。所以，深圳的公共住房虽说远景占60%，但扣掉特殊类型的人才住房和用于租赁的公租房，真正低价可售的安居房只有20%。这是我们和新加坡住房思想的不同之处，需要正视。

另外，极为致命的一点在于，深圳的安居房、人才房，都是“一定年限内封闭流转”，或10年或15年，但总有一天可以“转正”。这个影响，一方面在人为制造套利空间，历史上类似事件频发，近者如龙悦居，2014年发售至去年“转红”，暴涨17倍，虽是个案却可见一斑。另一方面在于，这些房屋最终全部流向了商品房市场，政府手里没留下货。打个比方：新加坡的组屋就像个蓄水池，越建越多，一直在公共住房市场流转，而深圳的公共住房是上面放水下面淌水，到最后水池子里还是没多少水。

我们有没有住房产品接近于新加坡的组屋？事实上是有的，宅基地以及建于其上的小产权房。这和新加坡的组屋是非常非常相似的，都是封闭市场，与商品房市场完全两分，家庭都有限额，宅基地一户一宅，有条件继承，（探索）有条件转让等等。在深圳，你现在去买小产权房，2万块/平米大把可选，一样不会觉得房价贵。所以，有不少同行指出，深圳的小产权房事实上承担了“公共住房”的功能，就是新加坡的“组屋”。这个看法我认为前半句对，小产权房为70%以上的深圳人提供了低价落脚地，的确是市场以自发手段解决城市住房问题的最好范例，但是这个和新加坡“组屋”完全俩概念，组屋是有产权的，小产权房可以称为最大规模的“公屋”，却不是“组屋”。

那如果大家觉得可以学新加坡，我们可以回到宅基地-小产权房的时代吗？那个时代我们不是没有经历过。如果不能，那么深圳能够出台政策，把人才住房、安居房彻底封闭运转吗？我不太乐观，因为我们已经把住房定义为招徕人才的福利，这么做有阻力。

最后一个问题，深圳是不是一定得学新加坡？不学就解决不了自己的住房问题吗？或者说，市场化的路子是不是走错了？

同样我不这么认为。

上面我们对比了新加坡和深圳住房市场面临的环境不同，深圳是走了很长一段时间之后，觉得房价实在是太难搞了，然后想认真学新加坡，建立一个政府强力管控下的市场。同时，在这个市场建立完成之后，通过行政干预先把房地产价格稳住。这是读者们的共识。

这个本质上说明，政府不再认同继续使用市场的方式，能够解决深圳房地产的问题。但如同我们上述论证，使用现行方式，并没有学到新加坡的精髓。我也非常不确信，政府能否很好的避免陷入过去的住房分配中的丑闻。希望若干年后，政府不会像当年承认经适房失败了一样，再次承认二次房改失败了。

根子上还是住房供应总量的问题，很多人只看到新加坡房价稳、政府管得好，没看到一个基本事实：新加坡在住房严格配给的情况下，给住宅的用地比例也比深圳高。他们能最终实现90%的住房自有率，侧面说明了新加坡给到的住宅供应是够的。但是深圳现在划走了一部分做公共住房，只是切蛋糕，总量并没有显著增加。虽然说要在十四五期间，居住用地比例提高到25%，人均居住面积到30平米。但诸位要知道，你面对的是一个住房自有率不到24%的城市，居住用地比例从不到23%提高到25%，不过是杯水车薪。