租赁乱象不再任性 《住房租赁条例》将为市场划下这些红线

来源：环球网

【环球网房产综合报道】 残存甲醛危及租户健康，租期尚未结束房东强涨租金，租赁合同中还藏着一份贷款合同……长久以来，租房一直是大城市中的年轻人们最为头痛的难题。

但是现在近几年租房市场频现的乱象有望一次性得到终结。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《条例》），正式制定出台后，将成为住房租赁领域首部条例性文件。业内分析，条例未来推出后，有助于推动住房租赁市场监管的常态化，尤其对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

保障承租人权益

从甲醛超标到隔断房，从家具损坏到水电不通，各种租房“暗坑”往往让人防不胜防，很多时候交了房租入住之后才发现房子有很多问题。现在，花钱租来的房子不符合居住标准的历史将迎来终结。

征求意见稿中明确，出租人要确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件；出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

如果违规出租，或将遭重罚。征求意见稿写明，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

此外，承租人也应合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构；未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动结构；不得有任意弃置垃圾、排放污染物或制造噪声等损害他人合法权益的行为。

严打长租公寓乱象

近年来，长租公寓品牌持续不断出现爆雷现象。纵观目前各类长租公寓“爆雷”事件，基本可以将之归咎为发展模式的畸形。部分长租公寓为了寻求快速获得更高的市场占有率，往往不惜高价从市面上获取房源，同时为了应对竞争需要，又以低于收房价格的标准提供给租客，从而吸引客户，也即“高进低出”。其背后的金融风险不容小觑。针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束。

征求意见稿提出，住房租赁企业及其从业人员不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。此外，商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

严跃进认为，此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。

促进租赁市场平稳健康发展

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前我国的房地产调控长效机制来看，建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场无疑也是重要环节。

征求意见稿明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，在增加供应的同时，对住房租赁企业带来利好。

根据征求意见稿，地方要将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。同时，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

此外，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。

“这些举措进一步优化租赁企业和经纪活动的监管，约束市场主体合法经营行为，明确了市场主体机构及从业人员行为的‘红线’。”贝壳研究院高级分析师黄卉说。未来租赁市场也将面临更精准的监管。

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