闲林高价地块项目开盘 "亏本甩卖"会吸引多少刚需客?

来源：每日商报 

2019年3月，许久没有在杭州市场露面的佳兆业高调回归，以溢价率49.78%、自持6%的代价拿下了一宗闲林商住地，16476元/平方米的楼面价，刷新了闲林的地价新高，就是后来的佳兆业·云峰。

今年1月，在拿地近一年时间后，佳兆业·云峰终于开放售楼处和样板房，并且放出将在4月开盘的消息，宣称均价2.7万元/平方米。不过，此后该项目再无动静，直到9月。

本周一，佳兆业·云峰突然公示了销售方案，推出204套房源，精装均价2.2万—2.3万元/平方米。这个价格，并没有突破闲林的限价体系，当初信心满满的佳兆业，或许将在云峰项目上栽个跟头。

房价仅比地价贵5524元/平方米 最低总价仅153万元

本周二，商报记者前往闲林探访该项目。佳兆业·云峰位于昆庭路和云睦路的交叉口，记者在经过项目北面的云睦路时看到，由于周边有多个项目在建，来来往往的工程车非常多，加上北面不远处还有杭瑞高速，因此噪音影响比较明显。

佳兆业·云峰一路之隔就是当初与佳兆业同天高价拿地的时代中国的项目——时代天境，从两个项目的建造进度来看，云峰明显更快一些，也更早一步入市。

本周二是佳兆业·云峰登记的第一天，记者在售楼处看到现场有不少购房者来访。据佳兆业·云峰的置业顾问介绍，整个项目的体量并不大，共打造了9幢高层，其中1号楼属于自持部分，首开6、7、8、9四幢，共计204套，相当于整个项目的一半房源，项目预计在2022年5月份交付。

记者了解到，云峰外立面采用灰色的真石漆，园区内的设置以部分运动场地、儿童游乐区、大草坪为主，和一般的刚需项目基本一致，并没有突出亮点。项目西侧靠近河道，将来倒是可以成为茶余饭后散步的好去处。

价格方面，置业顾问告诉记者：“整个项目只有89平方米和115平方米两个户型，价格的话在2.2万元—2.3万元/平方米。”毫无疑问，这个价格是出乎意料的，因为在此之前，云峰的放风价一直在2.7万元/平方米左右，然而现实却是残酷的，最终的开盘价格，整整比预期低了5000元/平方米。

其实从当初拿地时的坚决中便可看出，佳兆业对闲林板块突破限价有着很高的期许，可如今再回头对比当时的地价，与新房限价却仅仅相差5524元/平方米，因此，也有不少人将云峰的这一次开盘，戏称为“亏本大甩卖”。

同时，随着云峰的开盘，时代天境也放弃了价格上的幻想，这次记者探盘时，也顺便探访了云峰对面的时代天境，项目置业顾问告诉记者：“价格估计和云峰基本一样。”

目前，佳兆业·云峰只开放着一个89平方米的实体样板房，从样板房来看，无论是户型面积还是设计都相对更符合刚需群体的需求。

89平方米做了三房两厅两卫格局，在当下的市场上比较难得，虽然书房的面积会相对较小，仅5平方米左右，但是两个卫生间的设置，对小家庭来说会非常实用。并且由于面积较小，总价也可控，最低门槛仅需153.5万元，中间楼层也基本在200万元左右。

地铁、商业成为硬伤 项目南面界面较为混乱

佳兆业·云峰所在的闲林板块，最大优势莫过于靠近未来科技城，尤其是良睦路建成通车后，从闲林到未来科技城核心区域将会更加便捷。再加上闲林又是杭州楼市的价格洼地，在位置和价格这两项因素的叠加下，这里承接了大量未来科技城外溢的购房需求。

不过，闲林虽然紧挨着未来科技城，但是实际的发展速度却远远不及这位“网红”邻居。地铁和商业的缺乏，就是这个板块发展中始终没有解决的两个关键问题。

拿佳兆业·云峰来说，距离它最近的地铁站是在建的3号线高教路站，但是直线距离也要2公里左右，如果选择步行，实际距离则达到3公里，需要40分钟左右才能到达地铁站。唯一可以期待的则是地铁四期规划，不过目前规划并未落地，传说中的17号线是否会真的通过闲林，一切都还存在巨大的变数。

商业方面，佳兆业·云峰附近没有大型的商业综合体，距离最近是2公里外的西溪欢乐城，开车前往大约在10分钟左右。如果就近来看，就只有各个小区的社区底商和南面的农贸市场。据记者观察，农贸市场周边还有一个超市，但整体面积不大，选择不多，稍显脏乱，属于乡镇级配套的水平。

学校方面，虽然周边分布有金城外国语学校、杭州育海外国语学校、闲林中心幼儿园、杭州市城西中学等众多学校，但缺乏优质的公办学校。另外，佳兆业·云峰南面的整体界面看起来也较为混乱，分布着厂房、汽修店等等，并且看起来都已经比较破旧。

周边多超级大盘 二手房成交相对活跃

虽然闲林板块的配套仍属于乡镇级别，但好在有依山傍水的环境优势，让板块的宜居性更加突出，吸引了不少房企来这里打造超级大盘。同时，闲林凭借价格洼地的属性，成为了城西购房者的刚需重镇，在新房选择不多的情况下，板块内二手房市场就因此一直比较活跃。

佳兆业·云峰的东面就是闲林大型的居住区域，岸上蓝山公寓和闲林山水都分布在此。记者从透明售房网上了解到，岸上蓝山公寓因建成时间已经较为久远，户型面积段分布较广，成交均价在19670元/平方米，目前的挂牌房源有268套，近30天的成交套数在14套左右；闲林山水的挂牌量则更大，目前挂牌房源达到418套，近30天成交28套，成交均价22460元/平方米。

可以看到，两个项目无论是挂牌量和成交量都相对较多，二手房市场交易非常活跃，但在价格上与佳兆业·云峰并不存在明显的倒挂。

而项目西面的闲湖城则情况略有不同，整个项目的整体感非常强，还拥有着独特的湖景资源，居住环境更为整洁、安静，因此在价格上也会更高一些，成交均价25370元/平方米。同时，成交的活跃度也更上一个层次，目前的挂牌量在232套，仅30天就成交33套。

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