实探!三水某盘开放非实体样板间,鼓吹实用率超90%!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-14 20:59

最近，三水楼市市场越发热闹，各新盘在紧锣密鼓准备“出山”。

这不，南山片区推出一纯新盘——盛凯宇逸江澜，主打 79-107㎡户型，售价5字头起，首付低（5万起），让不少购房者心动。

然而，项目的样板间非实地，旁边还有一个医院，真的可以放心“上车“吗？

为此，小编决定实地亲踩，给广大网友带来最真实的楼市动态。

暗访·观交通

上午11：00，小编从三水万达广场出发，公交全程约1小时43分钟，加上换乘和等公交，下午1：00到达项目。

下车后，离项目最近的公交车站为南山镇政府站。距离项目销售中心（并非即将开卖的一期楼栋）步行距离约700米，耗时10分钟。

开车会快一些，经广三高速、二广高速、珠三角环线高速，到达盛凯宇逸江澜约50分钟。

但若从佛山桂城出发，导航显示98公里，需1小时23分（不加上堵车时间），对于在市区上班开车的朋友，通勤1小时以上的距离很难得了。

暗访·观产品

据销售介绍，盛凯宇逸江澜规划10栋楼高16层的住宅楼、1栋楼高6层的酒店（项目自持），住宅约700套。

项目沙盘图

目前项目首推出一期1、2栋，户型涵盖79-107㎡三四房，2梯5户或2梯6户，毛坯发售，预计2020年3月交楼。

建面约79㎡三室两厅一卫

建面约88㎡三室两厅一卫

销售透露，项目的户型实用率超90%，完全满足一家三口，四口的居住。但当小编走进样板间后，惊讶的发现它并不是设置在住宅区，而是售楼部旁边临时搭建一个房子，用来做为样板间参观。其实，这种样板间最后等房子卖完了会进行拆除，而且在尺寸、景观上和实际交付的房子会有偏差。

针对这种情况，小编随便在网上搜索就一堆案例。比如，宁波万科某盘业主因“交房标准与样板间不符”与万科楼盘工作人员发生肢体冲突，导致1位业主负伤；南昌某楼盘也因部分装修与样板房严重不符，还存在管线裸露、墙体渗水发霉等质量问题，令业主收楼时气愤，目前监管部门介入调查......等等。

所以，户型的实用率是否真的如销售所说，非常令人怀疑！大品牌开发商也会发生这种案例，本地开发商就更让人担心了。非实地样板间，购房者都要留个心眼，因为销售口中的实用率并不会写进合同。

暗访·观配套

据小编了解，项目位于南山板块，相比于芦苞、西南的热闹，这里相对安静很多。从配套上看，项目1公里内有较多小型的超市、餐饮店，南山镇社区卫生服务中心等，虽然不是特别高端的商场，但居民的日常采购，完全可以满足。

项目周边的小商超

而医疗、教育配套就相对较匮乏，公立学校仅有南山实验幼儿园、迳口中心小学可选择，公立中学则要到隔离镇（大塘）；医疗方面，项目旁边有一座同方迳口华侨经济区医院（房屋安置在医院旁边，阴气重，细菌多，不太适宜居住哇），但如果家中有老人家遇上突发疾病，就要到50多公里的市区三甲医院。

项目旁边的医院

另外，从环境上面看，项目位于4A级南丹山旁，步行即达。这也是项目周边唯一可见的绿色生态环境了。

暗访·观升值

最后，我想帮大家看看的，项目的升值空间怎样？

盛凯宇逸江澜目前在售户型的均价约6200元/㎡，但仍有部分一口价单位5字头。对比板块在售的新盘（如恒大雅苑），价格确实是有优势的。

但放眼整个三水片区，据安居客数据显示，距离三水市区更近的芦苞，4月新房均价7200元/㎡，而市区西南二手房均价也才6512元/㎡，可以说，盛凯宇逸江澜的性价比并不高。

另外，销售还告诉小编，项目的客户来源主要是来自深圳、广州等，大多数是为了投资。比如等到项目收楼的时候，可统一交给泊居集团运营，包括精装修和配置全屋家私家电，然后以酒店民宿458元/晚起进行出租，收益分成里业主占80%，托管方占20%，业主的投资回报率可达11%。

然而，事实真的是投资回报有保障、收益超月供、未来价更高？

据小编了解，2017年南山全镇的人口是2.4万，假设按每年10%增长，如今也还不到4万人。与此同时，该板块有3个新盘在售（不包括二手房），总货量达到3600户左右，供应大于需求，房子升值空间就不大。

其次，该板块没有一家大型连锁的旅游宾馆，更别说星级酒店，可以完全发映出南山旅游业并不发达，对住宿的需求不高。如果考虑投资分享旅游资源红利，短期内基本难以实现盈利。

至于销售顾问描述的周边规划“全力发展富硒健康+文旅产业”，如重点在南山发展生态型功能农业，全力打造全域旅游景区等等，不要忽略其从规划到真正实现利好的兑现周期。不要指望产业升级能够迅速，带来的物业升值！

最后再简单总结一下：

今年经济形势不稳，当下的佛山市场也不是涨价的市场，有购房需求的该看还是看，但是尽可能实地考察，多家对比。如果是投资的意向，还是谨慎为好，给自己留够周转的空间，毕竟目前的情况，现金为王。