丁祖昱：热点城市调控再出“重拳”，金九银十还会延续吗？

  继7月2日升级楼市调控整两个月，9月4日上午，杭州楼市再迎新政！

  此次杭州政策内容延续了7月24日中央房地产工作座谈会上的精神，坚持“问题导向”、差别化调控的思路，从土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定及限售等方面内容进一步明确相关规定，为原有政策打补丁。

  综合来看，下半年已有至少10城发布了或紧或松的政策内容，其中杭州、东莞、深圳、南京、宁波和无锡楼市地市较热的城市收紧调控，十堰、株洲等仍未走出疫情影响的三四线城市则发布适度放宽的政策内容。下半场楼市调控逻辑更加明显了。

  政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路，过热的城市或将出台收紧政策，接下来哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。

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  政策主基调：堵投机保刚需

  杭州楼市调控政策再升级，主要是贯彻落实“房住不炒”要求，支持合理自住需求，遏制投机炒房。回看7月2日杭州调控内容，经过两个月市场投机行为仍然存在，该政策内容更多的是针对此前调控内容增加约束。

  具体来看：

  加强土地市场调控，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式

  加强住房贷款审慎管理，严格实施差别化住房信贷政策

  父母投靠子女落户满3年才可买房

  30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭

  加强热点商品住房项目销售管理。加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房限售5年

  对比前后政策内容，此次对父母投靠子女落户的限购政策实际是对家庭炒房现象的规范，此前父母投靠子女落户且户口在杭州主城区，落户后就可以购房。事实上，相对宽松的环境导致市场上存在许多借父母名义摇号炒房的行为。早在5月，杭州曾出现过六万人摇项目，当时参与摇号的林明便是动用父母“房票”参与摇号，很显然，林明并不是个例。

  杭州一家TOP30房企销售负责人表示，杭州新政发布之后对在推项目销售影响可能会有，但很小，因为政策将原本打算用父母“房票”的部分购房者挡在了门外，对开发商的影响有限，主要是对具体的购房者影响较大。

  整体而言，本次新政有收有放，在抑制投机方面收紧调控政策，比如，规定父母投靠子女落户的，需满3年才有购房资格。宽松的一面是，无房家庭房源倾斜比例最高达到80%，利好无房家庭，保障合理刚性需求。对无房家庭购房者也并非绝对宽松，政策规定房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得住房的限售5年。差别化调控的同时更加精准。

  02

  市场热度持续，房价涨幅扩大

  政策升级背后是杭州楼市、地市异常火热，成交一路走高，并持续高位运行。

  从新建商品住宅表现来看，成交面积仅在2月份同比减少61.68%之后，至3月迅速恢复，成交面积同比增长7.72%，前5月杭州就出现4个“万人摇”项目，成交量在6月达到高峰，当月成交面积达到202万平方米，同比增长64.86%，创近三年来新高。

  7月2日杭州收紧楼市调控之后，受季节性因素和调控政策双重影响，新房成交面积略有回落，但同比仍增长34.5%，随后的8月市场热度延续，成交同比涨幅达到55%。

  从国家统计局公布的70个大中城市销售价格指数来看，7月杭州新房成交均价同比上涨4.9%，高于一、二线城市平均涨幅。

  二手房市场热度高涨。7月，全市二手房成交面积达到104万平方米，环比增长13%，同比增长29%，共成交10595套，均价33839元/平方米再创新高。8月，二手房成交面积小幅回调至80万平方米，但同比涨幅仍然高达16%。

  从土地市场表现来看，前8月杭州土地出让金已达到2035亿元。7月溢价率走高，达到22.47%，8月受土地供应结构影响，溢价率有所回落，但仍然高位运行。

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  “金九银十” 热点城市有望继续走高

  7月以来，中央及地方政策热闹纷呈，央行划定“三道红线”严控房企融资，住建部连续两月召开房地产工作座谈会，杭州、东莞等地相继加码调控。一系列调控政策“组合拳”落地后，楼市逐渐回归平稳和理性。

  本轮调控的整体思路还是抑制市场投机行为，接下来，“房住不炒、因城施策”的政策主基调不变，中央政策大概率将继续保持平稳。

  政策方面，预计9月仍有可能再现7月“调控接力”的局面，楼市热度居高不下甚至出现投机潮的城市，未来调控加码预期强烈。两类城市更应引起特别关注，第一类是成都、沈阳等14个出席座谈会的城市；第二类是全国70城房价榜中涨幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未来也不排除政策加码的可能性。

  联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，随着一线、强二线城市供应明显放量，预计9、10月市场成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。

  从以往经验来看，政策效果短期内一定是立竿见影的，市场投机行为将被进一步限制，长期来看，整体市场将更加平稳健康。时值“金九银十”传统楼市旺季，叠加今年疫情影响，整体市场销售推盘节奏后移，市场成交整体相对平稳。

  具体各线城市来看，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

  受困于融资收紧和部分城市楼市收紧影响，建议房企加大供货力度，积极营销以实现快速去化，争取抓住“金九银十”的销售窗口期，抢收业绩。

附表：7月-9月新出台政策汇总

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