六部门联合发文!整治潍坊房地产市场!

近日，为切实加强房地产经纪机构管理，维护房产交易各方合法权益，确保房产交易市场规范有序，市住建局、市市场监督管理局、市网信办、国家税务总局潍坊市税务局、中国人民银行潍坊市中心支行、中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局制定了《潍坊市房地产经纪管理办法》。

另外，为规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体的合法权益，促进和谐社区建设，潍坊市住建局起草了地方性法规《潍坊市物业管理条例（草案）》，已提报市司法局审查。

这两条新规的发布，都与购房者息息相关，因为原文都很长，为了大家更好的get到精髓，接下来，楼楼就先为大家划划重点哦。

《潍坊市房地产经纪管理办法》

征求意见稿

第二十三条 房地产经纪机构对外发布房源信息前，应通过住建（房管）部门的存量房交易监管系统进行房源信息核验，并进行房屋现场查看，编制房屋状况说明书，确保房源合法可售。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。

第二十四条 房地产经纪机构发布的房源信息应当真实、全面、准确，通过门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产经纪人员在网站等渠道发布房源信息实行实名制。房地产经纪机构不得发布未经产权人书面委托、未经核验的房源信息，不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。

第二十五条 对已出售或出租的房屋，促成交易的房地产经纪机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等各种发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，房地产经纪机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

第二十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

第三十条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

第三十一条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费、提高贷款额度等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

第三十二条 房地产经纪机构可提供本地商业银行的贷款条件、首付比例和利率等政策，供买受人参考。买受人可自主选择金融机构，经纪机构不得强迫买受人选择其指定的商业银行，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务。各商业银行不得与未备案房地产经纪机构合作提供金融服务。

《潍坊市房地产经纪管理办法》

征求意见稿全文

第一章 总则

第一条 为进一步加强房地产经纪行业管理，切实维护房地产交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《房地产管理法》（主席令第72号）、《房地产经纪管理办法》(住建部第8号令）、《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡本市范围内从事房地产经纪活动及其管理工作适用本办法。  

第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

第四条 潍坊市住房和城乡建设局负责全市范围内房地产经纪管理的指导监督工作。

各县市区（含开发区，下同）住建（房管）部门负责本行政区域内房地产经纪的具体管理工作。

市场监管、网信、税务、人民银行、银保监等部门按照职责分工，做好相关管理工作。

第五条 从事房地产经纪活动应当遵循平等、自愿、公平、诚信原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

第二章 房地产经纪机构备案

第六条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到所在地县市区住建（房管）部门办理初始备案。

第七条 房地产经纪机构及其分支机构办理初始备案，应当符合以下条件：

（一）依法取得营业执照；

（二）拥有1名房地产经纪人或2名房地产经纪人协理；

（三）有固定服务场所。

第八条 房地产经纪机构办理初始备案，应当向县市区住建（房管）部门提报以下材料：

（一）初始备案登记表；

（二）营业执照；

（三）法定代表人或负责人身份证件；

（四）全部房地产经纪从业人员身份证件、职业资格证书、劳动合同；

分支机构备案除上述材料外，还应提供机构总部营业执照副本和备案证书。加盟类型的分支机构还应提供加盟协议。

第九条 机构备案实行一审制。县市区住建（房管）部门受理申请后，对提报材料进行审核，材料齐全且符合规定条件的，1个工作日内予以备案；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性书面告知需要补正材料。备案证书有效期为三年。机构在有效期届满30日前向住建（房管）部门提出备案申请。材料合格的有效期延续3年。

第十条 房地产经纪机构及分支机构名称、法定代表人或负责人、经营场所发生变更的，应当自变更之日起30日内，持变更备案登记表、变更后的营业执照，到所在县市区住建（房管）部门办理变更备案，材料合格的应即时办结。

房地产经纪机构及分支机构住所跨县市区变更的，应到迁入地住建（房管）部门办理变更备案。

第十一条 房地产经纪机构及分支机构发生营业执照注销、经营范围变更不再从事房地产经纪活动或营业执照被吊销等情形的，应当自终止之日起30日内到所在县市区住建（房管）部门办理注销备案，交回备案证明，材料合格的应即时办结。房地产经纪机构注销备案后，其分支机构备案同时注销。

第十二条　房地产经纪机构及分支机构办理注销备案，应提报以下材料：

（一）注销备案登记表；

（二）备案证明原件；

（三）营业执照注销证明、变更经营范围后的营业执照或市场监督管理部门官网公示吊销信息的截屏等机构终止的证明材料。

提报材料齐全的，各县市区住建（房管）部门应即时办结。

第十三条 房地产营销策划机构应纳入房地产经纪机构管理范围，按规定办理机构备案后方可开展商品房销售代理业务。

第十四条 房地产经纪机构办理备案后，方可取得房地产交易网上签约资格。

第十五条 分支机构、加盟机构未备案的，应当记入设立该机构的房地产经纪机构的信用档案。

第三章 房地产经纪人员管理

第十六条 实行房地产经纪从业人员实名服务制度。房地产经纪机构办理机构备案时，应提报本机构所有房地产经纪从业人员名单，由所在县市区住建（房管）部门进行实名登记。各机构从业人员信息发生变化的，应及时向住建（房管）部门报备。每名房地产经纪人员只能受聘于一家房地产经纪机构。

第十七条 房地产经纪从业人员从事经纪服务时，应当佩戴由住建（房管）部门统一规范格式的工作牌，牌上应标明本人姓名、照片、职业资格、所在机构名称等信息。

第十八条 各房地产经纪机构要认真落实房地产经纪人员职业资格制度，鼓励本机构从业人员积极参加房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格考试，不断提升职业能力和服务水平。

第四章 房地产经纪活动

第十九条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

1.营业执照和备案证明；

2.房地产经纪服务和其他服务项目的内容、标准；

3.房地产经纪业务流程；

4.收费项目、依据、标准；

5.存量房交易资金托管银行、托管账号；

6.信用档案查询方式、业务主管部门投诉电话；

7.存量房买卖合同、商品房屋租赁合同、房地产经纪服务合同示范文本；

8.房地产经纪人员的姓名、执业资格、证书编号、照片；

9.诚信经营服务承诺书；

分支机构还应当公示机构总部的经营地址及联系方式。

代理销售商品房的，销售现场除遵守商品房销售现场信息公示有关要求外，还应当在销售现场明显位置明示机构营业执照、备案证明、商品房销售委托书。

第二十条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

第二十一条 房地产经纪机构在接受房源出租或出售委托时，应当采用山东省住房和城乡建设厅、山东省市场监督管理局联合制定的房地产经纪服务合同示范文本，与委托人签订经纪服务合同，并归档备查。经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

第二十二条　委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明、房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

第二十三条 房地产经纪机构对外发布房源信息前，应通过住建（房管）部门的存量房交易监管系统进行房源信息核验，并进行房屋现场查看，编制房屋状况说明书，确保房源合法可售。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。

第二十四条 房地产经纪机构发布的房源信息应当真实、全面、准确，通过门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产经纪人员在网站等渠道发布房源信息实行实名制。房地产经纪机构不得发布未经产权人书面委托、未经核验的房源信息，不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。

第二十五条 对已出售或出租的房屋，促成交易的房地产经纪机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等各种发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，房地产经纪机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

第二十六条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务、买卖、租赁合同前，应当向相关各方说明合同相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系；

（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

（三）委托房屋的市场参考价格；

（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

（五）房屋交易涉及的税费；

（六）经纪服务的内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其他需要告知的事项。

第二十七条 房地产经纪机构根据交易当事人需要，提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意，并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签字确认。

第二十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

第二十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 

第三十条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

第三十一条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费、提高贷款额度等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

第三十二条 房地产经纪机构可提供本地商业银行的贷款条件、首付比例和利率等政策，供买受人参考。买受人可自主选择金融机构，经纪机构不得强迫买受人选择其指定的商业银行，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务。各商业银行不得与未备案房地产经纪机构合作提供金融服务。

第三十三条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。

房地产经纪机构应当妥善保存房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同，保存期不少于5年。

第五章 监管管理

第三十四条 市、县住建（房管）部门应当建立健全房地产经纪服务平台，为房地产经纪机构提供以下服务：

（一）房地产经纪机构备案及相关信息公示；

（二）房源核验及发布；

（三）房地产交易合同网上签订；

（四）房地产经纪信用档案管理及公示；

第三十五条 建立健全多部门监管联动机制，强化信息共享，实行联合惩戒。住建（房管）部门要建立健全日常巡查、专项整治、“双随机”抽查等工作机制，加强房地产经纪机构监管；市场监督部门依法查处未办理营业执照开展经纪业务、价格违法、合同违法、虚假宣传和违反广告行为；网信部门配合住建（房管）部门依法查处网络媒体发布虚假房源信息行为；税务部门配合做好对房地产经纪机构唆使、协助当事人通过阴阳合同偷逃税收违规行为的查处；人民银行、银监部门配合做好对房地产经纪机构协助当事人通过阴阳合同骗取贷款违规行为的查处。

第三十六条 房地产经纪机构和房地产经纪人员有违法违规行为的，按照《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部第8号令）等有关法律法规处理。

第三十七条 各级住建（房管）、市场监管、网信、税务、人民银行、银保监等部门工作人员应当努力提高工作效率和服务质量，在房地产经纪管理及相关工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、违反相关规定的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

本办法自 2020年※月※日起施行，有效期至2023年※月※日。

潍坊市物业管理条例

（草案）

第十五条【车位车库】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位应当在商品房销售时，将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示，并在商品房买卖合同中载明。

第十七条【人防工程车位】物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，建设单位不得出售、附赠。建设单位应当在人防工程停车位上作出人防车位的明显标识。

第十八条【停车位改造】旧住宅区中，经业主共同决定，可以通过拓宽道路、改造绿地或公共场地、建设立体停车库（位）等方式增加停车位，但车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求，按照法律法规规定需办理审批手续的应当经相关行政主管部门批准。

增加的车位归全体业主所有，租用办法由业主共同决定。

第二十条【充电设施】物业管理区域内应当配建电动自行车、电动汽车充电设施，具体办法由市人民政府制定。

第二十一条【专营设施】 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加；未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。

第二十二条【综合验收备案】建设单位应当在物业交付前完成综合验收备案，未经综合验收备案的不得办理物业交付手续。

第三十条【共有部分】 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者依法属于私人所有的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施设备；

（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第五十五条【物业公示内容】物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；

（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、信用信息、联系方式、维保方案、维保费用和应急处置方案等；

（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等；

（五）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（六）上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（七）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（八）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（九）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第六十二条【交费】业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或者以限时、限量等方式变相中断供水、供电等损害业主合法权益的行为。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第六十五条【公共收益】物业服务人利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，其公共收益在扣除合理成本后归业主共有。下列收益属于公共收益：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、设施发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的出租费；

（四）法律法规规定的其他应当归业主共有的收入。

物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账，其用途、使用办法由业主共同决定。

第七十条【专项维修资金制度】物业买受人应当按照国家和省专项维修资金制度足额交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

房屋转让时，出让人应当告知买受人专项维修资金交存及使用情况；办理转移登记后，该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第七十二条【专项维修资金续交】专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会、居民委员会应当组织业主续筹。

专项维修资金续筹办法由业主共同决定。业主应当按照续筹办法规定的时间和数额将专项维修资金存入专项维修资金专用账户。逾期不交存或者交存数额不足的，业主委员会或者物业管理委员会、居民委员会可以书面催告其在合理期限内续交；期满仍不续交的，可以在物业管理区域显著位置公示。

第七十七条【建设单位】违反本条例规定，建设单位有下列情形之一的，由市、县（市、区）城市管理执法部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款：

（一）违反本条例第十五条规定，未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示，作为商品房买卖合同条款进行约定；

（二）违反本条例第二十一条规定，未及时移交供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备。

第七十八【物业服务人】违反本条例规定，物业服务人有下列情形之一的，由市、县（市、区）城市管理执法部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款：

（一）违反本条例第五十五条规定，未公示相关内容的；

（二）违反本条例第六十二条规定，擅自实施中断或者以限时、限量等方式变相中断业主的供水、供电、供气、供热、通信等损害业主合法权益行为的。

潍坊市物业管理条例

（草案）全文

第一章 总则

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，营造良好的生活、工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理活动适用本条

来源：潍坊市住建局

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