30强房企中只有5家未触红线 看看它们在昆有哪些住宅项目

来源：都市时报

房企的融资问题，直接影响房企的健康发展。8月 20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”，意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。正式发布的“三道红线”将于2021年1月1日起在全行业全面推行。据了解，目前已有49家房企踩线，未踩线房企仅有5家。“三道红线”施行，可能会带来哪些影响呢？

房企若触及3条红线

将不得增加有息负债

“三道红线”具体是指：

第一，剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

第二，净负债率大于 100%；

第三，现金短债比小于1倍。

今年上半年，房企拿地积极性提升，房地产市场出现过热现象。“三道红线”的规定从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入。

根据2019年的年报显示，国内30强房企中，有9家房企触及了3条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。

根据触线情况不同，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。每降低一档，上限增加5%。换句话说，若房企触及全部3条红线，则房企的有息负债就不能再增加；若触及2条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及1条，则增速不得超过 10%；一条都没有触及的，则增速不得超过15%。

据统计，30强房企中，未触及“三道红线”的房企分别是：保利发展、中海地产、华润置地、金地集团和招商蛇口。

房企拿地热情不减

昆明“地王”多次刷新

今年一季度以来，各大房企拿地热情不减，多宗地块在出让时都出现了房企争抢的情况，溢价地块不断诞生。在昆明也出现了多宗“地王”级别的地块。

近几年来最让人印象深刻的昆明“地王”有两个，一个是2019年俊发以92亿元拿下的官渡区新螺蛳湾地块，面积约789亩。这也是至今仍未被超越的昆明总价“地王”。它的成交价不仅刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录，还取代了中海在北京以79.4亿元拿地的交易纪录，成为2019年的全国总价“地王”。

记者梳理发现，昆明土地成交总价纪录多次被改写。2017年6月，万达以74.77亿元斩获草海沿岸的1389亩地，晋升为当年昆明的总价“地王”。之前，这个纪录由中豪置业在2011年创造，当时如日中天的中豪置业以64.87亿元的价格，拿下新螺蛳湾片区1851亩土地。

而单价“地王”同样产生在2011年，由恒隆地产创下，成交价达到了惊人的4163万元/亩。这个单价纪录在昆明至今无人超越。

溢价地块频出

昆明楼面价屡创新高

近几年来，昆明土地成交楼面价越来越高。2017年8月，中海与5家房企争夺一个地块，经过长达1个小时50余轮的竞价后，地块最终由中海获得，总成交价格245841.59万元，其中A1地块楼面价为11519元，A2地块的楼面价为11000元/平方米，创下昆明历史最高楼面价；

2019年11月，宝能豪掷55.45亿元，斩获草海5号地块约596亩地，最高楼面价为15922.5元/平方米，溢价率为18.68%，逼近昆明平均房价，成为昆明新的楼面价“地王”；

2020年4月，万达双塔片区2宗约126亩土地被龙湖旗下昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司以37.22亿元拿下，成交溢价率37%，成交楼面价最高达13856元/平方米。

目前，总价“地王”已开发成俊发·彩云城项目，销售均价13500元/平方米；中海2017年拿下的地块已开发成中海·云麓九里项目，A2地块的产品包括叠拼及联排合院，售价220万—800万元；A1地块产品有洋房和叠拼，目前尚未定价，周边均价16000—17500元/平方米；宝能拿下的地块已开发成宝能·滇池九玺项目，销售均价25000元/平方米。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，“三道红线”的施行，对昆明房企的有息负债规模进行控制，接下来房企降负债将有一定的压力。尤其对于高负债、高杠杆的房企来说，如果不能妥善解决，就可能面临生死关头。部分房企未来或将通过加快周转和销售回款来缓解现金流压力。预计行业内整合重组要加速，推动行业集中度进一步提升。今年下半年，房企融资大概率收紧，房企拿地积极性会减弱，也会使得土地市场热度下滑。而融资的收紧也会促使一部分房企加速销售，带动回款，缓解资金压力。在这样的局面引导下，未来房价上涨压力或将降低。

未触及“三道红线”的5家房企在昆在售住宅项目

房企        项目名称           均价

保利发展

保利天际       19000元/平方米

保利春湖国际生态城       待定

保利阳光城翡丽公园    9000元/平方米

保利和光屿湖     10500元/平方米

中海地产

中海云麓九里         待定

中海云著      13500元/平方米

中海寰宇天下     18000元/平方米

华润置地

昆明·润府            待定

金地集团

金地云海一号     25000元/平方米

金地自在城         待定

招商蛇口

招商依湾郡      6500元/平方米

招商依云国际社区       待定

招商依云郡      6500元/平方米

招商翰林大观     11000元/平方米

招商依山郡      6900元/平方米

招商公园大道     20000元/平方米

招商雍和府         待定

都市时报·大象房鉴所 制表

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