解读恒大中报：地产业务大力降负 新增长点表现亮眼

  8月31日，中国恒大（3333. HK）发布中期业绩：销售额3488亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿——多项核心指标逆市攀升，在行业普遍低迷的情况下，实属可贵。

  而在数据之外，恒大的逐步转型，更让市场期待。

  发展模式转型：最大力度降负债

  年初的疫情，让市场陷入暂时的停滞。恒大自2月起，就率先实施“网上卖房”，打造线上与线下相结合的闭环模式，推动销售额大幅增长。

  措施立竿见影。上半年，恒大实现销售3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率接近89.4%，高增长态势明显。

  在销售额高速增长的基础上，恒大对土地规模进行了严控。截至6月底，恒大住宅土地储备下降至2.4亿平方米，未来平均每年还将减少3000万平方米。

  得益于销售回款的增加和土地支出减少，恒大截至6月底的有息负债，较3月底提出新战略时，降低400亿。

  恒大“高增长、控规模、降负债”的新发展战略，让其地产主业逐渐具备了更高的发展质量。

  产业转型升级：优质资产初长成

  地产主业表现亮眼的同时，恒大的新业务也在快速成长。其中，恒大物业的分拆上市计划，就备受瞩目。

  作为恒大下阶段最有可能被分拆上市的优质资产，恒大物业目前合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主。2019年收入73亿，净利润9.2亿，未来三年还将保持高速增长。

  恒大物业被各方资本普遍看好，此前，恒大物业已获得来自中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业的235亿港元战略投资。

  业内人士认为，恒大逐步分拆优质资产上市，不仅可以实现集团权益的增长，进而降低负债率（如物业引入战投将实现集团净负债率降低19个百分点），同时还将让该优质资产获得独立的发展平台，成为公司长期的的新增长点。

  值得注意的是，已“入驻”恒大汽车（0708.HK）上市平台的新能源汽车产业，近期凭借众多大手笔成为行业的超级明星，被市场寄予厚望。

  8月初，恒大汽车先是“恒驰”首期六款车全球亮相，随后上海、广州生产基地全线进入设备调试阶段。在上周的业绩发布会上，恒大宣布恒驰明年上半年启动试生产、下半年陆续量产的消息。再加上筹建36个恒驰展示体验中心、1600个恒驰销售中心、3000个自建及授权维保修售后服务中心，意味着恒大不到2年迅速完成了覆盖“研产销”的全产业链布局。

  如此，恒大不仅实现了地产主业的稳健发展，更呈现出多点开花的产业新局面。在未来，随着各产业不断发力，相信恒大将会给市场带来更多惊喜。

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