华润万象生活：2019年毛利率18%，仅为行业均值六成

  8月31日，华润万象生活向港交所提交招股书。招股书显示，2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。而对比2019年26家上市物企毛利率均值29.4%则存在较大差距。

  此外，其物业管理服务毛利率一直处于末端，直到2020年上半年才超过10%。查阅华润万象生活招股书，2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月，员工成本及分包成本合共占大部分销售成本，员工成本分别占53.0%、50.7%、49.8%及53.9%，而分包成本分别占18.9%、20.8%、21.8%及21.9%。

  营业纪录期间，员工成本及分包成本大幅增加，招股书解释，是由于公司的业务扩张、经营区域的平均工资上调以及外包给分包商的专业服务比例随行业趋势而增加。员工成本及分包成本大幅上涨或会对利润率有不利影响及降低公司的盈利能力。

  招股书解释，毛利率逐年上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。  

  住宅物业管理服务的毛利率由2017年的12.4%降至2018年的11.4%，主要是涉及三供一业项目，该等物业的管理费率较低。然后毛利率上升至2019年的12.1%，主要是由于来自物业管理费率较高的项目的收入贡献增加、有效的成本控制及三供一业项目管理工作改善。该分部的毛利率由截至2019年6月30日止六个月的11.9%上升2020年同期的14.0%，主要是由于有效的成本控制以及因COVID-19疫情的社保费用的减轻。  

  商业运营及物业管理服务的毛利率由2017年的14.2%增至2018年的20.9%，再增至2019年的21.8%，主要是由于通过集中在部分城市的物业项目数量增加且它们之间分摊成本改善规模经济效益，加上深圳布吉万象汇于2018年4月开业，此项目具有较高的毛利率。该分部的毛利由2018年的人民币665.4百万元增加41.6%至2019年的人民币942.3百万元。 

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