厉害了!2020VS2008,武汉楼市或再次“向死而生”

2008年和2020年，注定要成为历史上被浓墨重彩的年份。

2008年，面对金融海啸，楼市在4万亿的超强刺激下，挥挥衣袖、一路高歌。

2020年，历经2017年的高点，武汉楼市在低潮中徘徊了两年有余，而今又遭遇新冠疫情的重创。

武汉楼市，或再次“向死而生”。

2008年，是楼市的开挂 “元年”。

初春，大半个中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川又突发8.0级大地震，死伤近几万人。9月，又爆发美国次贷危机，导致全球股市暴跌，演变为全球经济危机。

受全球经济影响，中国经济也急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿救市计划。

在四万亿的刺激之下，货币的大水从基建蔓延至楼市。后来人们记住的不是4万亿，而是自北京奥运会开幕式的那天，中国的房价便一路飞升，几年翻一番，不断上演中国房价的“摩尔定律”。

2020年，全世界因一场疫情被再次打乱。

当中美贸易纠纷还在边谈边打，楼市已经历了两年的低谷，尚处于稳中前进的节奏。春节前夕却爆发了新冠疫情，让全国停工停学，经济再一次急速刹车。

随着国内强力防疫取得了阶段性成果，疫情中心却转移到了欧美。

疫情在全球形成了爆发之势，造成美股接连熔断、全球股市大跌，经济危机再一次袭面而来。危机中，美联储祭出了大杀器——量化宽松，进而各主要发达经济体均开启宽松模式。

为抵消不利影响，中国央行降准降息、银行开展逆回购操作，投放2.7万亿流行性等措施，同时下调LPR利率。

这一次，楼市能安然无恙、渡过此劫吗？

山顶的一侧是悬崖。

用这句话用来比喻2007年的楼市，则是再恰当不过。

武汉楼市在这一年进入高点。一个标志性的事件，就是金地集团以7350元的楼面价竞得汉口老城一个地块，当时轰动业界。

对于2008年的市场展望，有房企老总曾放话给手下：“你们定价要再狠一些！”

即便这样大胆的定价，买房人还是以一种恐慌的状态买房。即便在楼市摸爬滚打多年的从业者，也劝告身边的亲朋：“抓紧买房！下个月要猛涨”。

楼市在歌舞升平中做起了美梦。谁都无法预料，这样的美梦被美国次贷危机敲成一地碎渣。

那一年中国经济外贸依存度高达60%，受经济危机波及，武汉楼市从高山摔到了低谷。一些楼盘降价抛售，还有一些楼盘无人问津，干脆封盘。

最后，在4万亿的货币刺激之下，政策救了楼市一命。

2008年上半年，中国楼市哀鸿遍野。下半年，救市力度空前之大。

先是10月22日5部委出招，减税，降息，降2首付；接着是四万亿经济强刺激；再是国家重提房地产是国民经济支柱产业;最后，12月17日，国家出台政策刺激住房消费。

2008年政策叠加的刺激下，楼市实现了逆袭，更重要的是造就之后10年的高歌猛进。而武汉楼市也进入平稳发展期，并在2016年迎来一场巅峰。

2020年初，楼市已疲软2年，处于17年来的低谷。

当武汉业界普遍对今年审慎乐观时，却又遭遇了新冠疫情，武汉三镇被按下暂停键达2个半月之久。

春节后，中央重申“房住不炒”， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。受政策影响，各地的救市政策大多体现为房企“松绑”，如降低土拍保证金比例，延长土地保证金的时限，缓解房企的资金压力。

但在需求端，却毫无松动。部分城市出台的救市政策，因对需求产生刺激，不得不“一日游”作罢。

而后，央行降准降息、LPR下行。

3月23日，武汉市房管局发布了“救市”政策，在预售许可、监管资金、购房资格等方面做出了调整，一定程度上为楼市减负和松绑。

为房企减负的同时，对买房者仅有一个缓缴社保或个税的措施。武汉楼市需求端毫无刺激，这种情形大概率将持续到下半年。

受疫情影响，世界经济下滑，通货紧缩估计不可避免，消费和投资欲望双双降低，武汉楼市会进入阶段性“寒冬”。

这个时候，现金为王，拿地什么的可能跟小房企没有太多关系了。有钱的依然是大爷，土地市场也不会太旺，但对大房企则是遍地黄金。

“预计，武汉楼市今年的全年销售量只有去年的70%。也就是说，对比去年整体下滑30%。”

业内人士对今年的武汉楼市普遍不看好，认为这30%属于需求下降导致的自然下滑，而因疫情被推延的部分是可以追回来的。全市最终成交均价与去年持平，相当于今年没有涨幅。

偏远地段房子降价优惠也难以去化。因为中心城区的（三环内）价格下调，导致一部分三环外的需求向中心城区转移，推动成交量增加。

而武汉今年3万以上的高价楼盘较难去化，因为即便价格回调，也达不到许多人的预期。

据有关机构市场调查发现，确实有13%左右的潜在客户因疫情收入减少，产生观望心态，短期内放弃买房，但另有14%左右本来不打算在2020前后购房的客户，开始看房。总的来说，新增客户和放弃客户基本持平，购房需求前后基本不变。

对于品牌房企的楼盘项目，2.2-3万价格楼盘，有10%-20%的回调空间。1.2-1.8万价格的楼盘有5%-10%的回调空间。

因库存量差异，武昌的销售形势好于汉阳、汉口。今年6、7月应该会有一波挤压反弹的购房需求，市场有回暖假象。

“真正考验武汉楼市的是下半年，8-10月的至暗时刻。”

今年武汉楼市缺少上涨动力，价格将稳如止水，个别板块楼盘会进行回调。对于买房者，今年是个“买方市场”，终于可以有时间考察大量楼盘，不会再有担心涨价过快的紧张感。

对于刚需客户，什么时候都是适合买房的时机。

今年武汉楼市库存量大，房企的资金链紧张、急于回款，必须加大促销力度。对于刚需买房者，大部分项目不仅无法实现价格上涨，还会在2019年的价格基数上进行回调。

对于改善购房者，一样充满机会。

经济基本面正在受疫情的创伤，大多数家庭收入预期都在下降。对于改善性住房需求而言，整体的需求也被打压，部分家庭不得不减少家庭的支出和投资行为。

需求端的乏力，会加大改善性楼盘的销售去化难度，这类楼盘会相较刚需住宅有更大的价格回调和优惠力度。对于支付能力充裕的家庭，今年是改善性住房的机会所在。

对于投资者，危与机并存。

在“房住不炒”三申五令之下，住宅类购房政策不会有显著变化，对于“炒房”的打压一定会毫不手软。

对于楼市的投资者来说，主要考虑的对象是商业类产品，这类产品的危与机并存。

危险，是在因疫情对零售业造成重创，大到商超购物中心，小到街道两侧的街边店，客流陡降、经营困难。零售业的疲软导致商业用房需求大幅下降，中短期而言，商业用房出租预期都不会乐观。

而机会在于，因为投资需求的萎缩，商业类项目会以更大的优惠、更低折扣进行“出货”，对于有资金兜底的投资者而言，这是一次抄底捡漏的重大机会。

文章来源：黃峰淘房 ，作者黄峰淘房

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