空置率高达16.2%,租金暴跌50%!摩天大楼也盖不动了

来源：功夫财经

01

摩天大楼诅咒

美国经济学家马克·索恩顿写了本经济学著作：《摩天大楼诅咒》，这本书立论简单粗暴，用一句话概括就是：每次新造一座世界最高的摩天大楼，经济泡沫便会爆发，金融危机也就不远了——这就是所谓的 “ 摩天大楼诅咒 ”。

摩天大楼一般都不是住宅，毕竟住宅负担不起那么高的维护费用。

以上海为例，一座30层左右的A级写字楼每个月的物管费每平30元，也就是说一家公司租一个200平左右的办公室，每个月的物管费就需要6000元。

这大约就是一线城市A级写字楼的维护成本，这还不是什么超级摩天大楼，如果超过50层，维护费还要直线飙升。

为什么说大楼造多了会引发萧条？逻辑线条很简单：低利率刺激经济增长——热钱泛滥向大城市集中——有限的土地和大笔的钱催生大厦——成本飙升导致各行业利润率下降——放弃租大楼的想法——空置。

也就是说，即使没有任何别的事发生，索恩顿也认为大楼们越造越多，会引发萧条，而他在2018年预计2020年将发生经济危机，因为这一年预计将是是沙特的摩天大厦落成之时。

02

不容乐观的空置率

最近的几个新闻，仿佛在佐证索恩顿的观点。

首先是北京东三环边上CBD核心区，修建了快10年的三星大厦终于完工了。这座三星总部大厦大约有10万平的办公面积，牛啊！

我专门搜索了下这座大厦的资料，确实是一座超级现代化智能写字楼，集办公、酒店、商业于一体。

然而，三星集团在中国还有多少业务呢？自己用得完这座大楼吗？用不完就要租出去，可北京现在的办公室空置率是多少呢？

据戴德梁行的数据显示，上半年北京的甲级写字楼的空置率达到了16.2%，比2019年上升了7.3个百分点，是近10年来的新高了；世邦魏理仕的报告也说，二季度北京的优质写字楼的净吸纳量为-3.87万㎡，连续两个季度负值。

图片来源：大猫财经

退租的人比租的人多得多，包括北京金融街，空置率也是蹭蹭地上涨。

按理说，金融街对金融机构的吸引力是可以的，毕竟这里集中了中国最重要的金融管理部门——中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构都在之类，几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。

然而现在的情况是，连这里的写字楼也在降价，以前报价18-20元/㎡/天的房源，现在报价10元/㎡/天，租金降了45-50%。

北京如此，上海怎么样？

去年就有人预测2020年上海的写字楼空置率将达到27%，那会还没预计到疫情的影响，而现在的真实空置率，恐怕已经超过去年的预期。

宏观数据还是太过抽象，笔者愿意把最近跟写字楼打交道的几件小事跟读者分享一下。

有一位友人的工作室，开在上海火车站附近的一座年代较久的写字楼，他跟我说，去年还算热闹的大楼，今年已经空出2/3了，同楼层的公司只剩一家，而且这一家里面原本有十多个员工，现在只剩两三个。

另一位外地友人要到上海开公司租楼，笔者陪同转了不少大厦，现在静安寺附近装修齐备、家具全配的写字楼，租金也就6元多/㎡/天，加上物管费，200平的办公室每月成本只有大约4万左右。而且我们走访的每个大厦，均有房出租，空置率上升明显。

而曾被资本追捧的联合办公也在今年不断被曝出关店、撤退的消息。

《经济观察报》的一篇报道提到，今年7月，曾在陆家嘴太平金融大厦一口气吞下两层楼近5500平方米办公空间的联合办公品牌米域，因为租金压力过大，且出租率持续走低，选择了退租关店。

同为一线城市，深圳的情况又如何呢？一样不乐观。

深圳这几年的空置率话题已经不是新话题了，20%以上的空置率也不是这一两年的事了，曾被寄予厚望的金融中心前海空置率曾达到过65.7%，大半写字楼都是空的。

03

各地大造CBD的时代过去了吗？

曾经的高档写字楼，是皇帝的女儿不愁嫁，不是你挑楼，而是楼挑你。为什么现在写字楼的境况如此惨淡呢？

我想，应该有这么几个因素：

一就是疫情引发的公司倒闭潮和在家办公潮，许多公司在疫情中直接消失了，还有些公司惊奇的发现，原来在家办公也可以满足大多数工作要求。那么疫情结束后不如换个小点的办公室好了；

二是大环境不佳，在脱钩声浪中，类似新闻超级多：

2018年-2019年的10月之间，三星相继关闭了深圳、天津和仅剩的惠州工厂；

谷歌曾在2019年8月公开表示，由于中国的生产成本过高，未来将把像素智能手机的生产线转移到越南；

微软也计划将中国的生产线转移到越南，从今年的第二季度开始，微软计划在越南生产Surface Pro和Surface Go，包括Go拼盘在内的Surface产品。

既然生产减少了，服务贸易需求自然同步收缩，对办公大楼的需求也就相应降低了。

三是写字楼供给过度，由于长期的低利率和M2高增长，大量热钱涌入一线城市，曾经在住宅用地被控制的情形下，造写字楼是个好主意。

世邦魏理仕发布的《2020年中国区房地产市场展望》显示，2019年全国写字楼新交付面积约为740万平方米，为历史最高值。而2020年全国写字楼新增供应再创新高，将达到750万平方米左右。

而新增的吸纳量呢？2019年只有300多万平方米，也就是说需求只有供给量的一半不到。严重供大于求的局面下，写字楼空置率节节攀升就不奇怪了。

索恩顿提出的“摩天大楼指数”融合了另一位经济学家卢卡斯·恩格尔哈德的理论，认为最关键的是观察一线城市的CBD，是否正大兴土木建摩天大楼。

因为在利率偏低的情况下，高收入者和热钱出于各种考虑会聚集到一线城市的CBD，也因此导致土地价格暴涨，楼层不得不越造越高。既然钱好借，那么即使不在一线城市而是在穷乡僻壤，能建也是要拼命建一下的：

而对中低收入人群来说，这方面的影响则相反，也即所谓的“坎蒂隆效应”——高通胀情况下“先到先得”，谁先抢到新增发的货币，谁就拔得头筹，后入场的人则不得不面对被割韭菜的命运，最后一轮韭菜割完了，危机也就到来了。

那么，各地大造CBD的时代过去了吗？这个问题，就留给时间回答吧。

相关知识

空置率高达16.2%,租金暴跌50%!摩天大楼也盖不动了
北京二季度写字楼市场空置率达16.2%
报告：北京二季度写字楼市场空置率达16.2%
报告:北京二季度写字楼市场空置率达16.2%
空置率再创新高!这些城市最严重
价格降了50%还是没人要！这类房子越来越烫手了.....
京二季度写字楼租金下调 购物中心空置率攀升
北京写字楼市场租金继续下调 零售市场空置率上升加速品牌更替
北京二季度写字楼租金继续下调，购物中心空置率攀升
北京二季度写字楼租金继续下调,购物中心空置率攀升