哪些房企能挺过 2020?

2019 年房地产市场已然艰难，但谁也没想到，突如其来的新冠肺炎疫情让市场雪上加霜。在 2020 年的前两个月里，中国房地产公司破产数量已经超过 200 家。

与餐饮、旅游等行业一样，房地产也非常依赖岁末年初的销售旺季，特别是在 2019 年房地产下行的大趋势下，不少房地产开发商把 2020 年 1-2 月春节期间作为重要的销售机遇季。但疫情的爆发，导致「小阳春」缺席，售楼部关闭，现金流断裂成为许多房企共同的困境。

短期流动性的受限带来了一系列的连锁反应。从 2 月底开始，减员、降薪等一系列动作在一部分房企悄然出现。

2020 年前两个月房企新增注册量明显下降

与此同时，一些房企却在危难中设法「解套」并且开始寻找新的机会。

2 月中旬，正在疫情白热化的时候，恒大集团宣布全国在售楼盘住宅可享 75 折优惠。虽然这一举动引发了大众对于「套路」的讨论，但有了接下来推出的「VR 看房」加成，恒大实现了 6 天内累计网上销售 6.8 万套的成绩，2 月合约销售额同比增长 107.8%，也是十强房企中唯一增长的。在前两个月房企销售榜中，恒大稳居各榜榜首。

也是在这段时间，上海徐汇滨江西岸金融港地块，被香港置地联合体以 310.5 亿元的价格买走，刷新了上海土地成交总价纪录。在内地房地产企业因疫情带来的冲击艰难度日时，香港置地却选择了逆势出击，为何这家公司能在危机中如此从容？

2020 年 1-3 月中国房地产企业销售业绩 TOP 10

来源：中指研究院

因为一些历史原因，香港置地曾经有段时间债台高筑，差点「挺不过去」。之后吸取教训逐步调整了商业模式：从开发模式转向经营模式。

商业模式转变后，置地集团每年的开发量不大，但资产体量很大，现金流非常充沛。这次高价拿下上海地块后，还计划再投资 300 多亿，但其负债率只有 10%，资本结构很健康。

针对市场变化，这家公司有自己的哲学：用心倾听，但朝相反的方向去做，因为未来的机会在相反方向。在经历几次危机的时候，香港置地迅速改善自己的策略、调整节奏，建立起一套风险控制机制。这次面对疫情的时候也是一样。

位于香港中环的豪华购物中心香港置地广场

那些经历过大风大浪的地产公司

像置地集团这样经历过大风大浪的地产公司还有很多。

1973 年全球经济危机之后，REITs （房地产信托投资基金）之父山姆·泽尔（Sam Zell）用三年时间收购了近 30 亿资产的地产资本，支付价格低于其重置成本，随后重新定位出售，从中获得利润。

2007 年，山姆以 390 亿美元的价格将自己 573 处办公物业的投资组合出售给了投资管理机构黑石集团，成为当时历史上金额最大的杠杆收购交易之一，并且成功地躲过了次贷危机。

2008 年房地产次贷危机，是 1929 年大萧条之后最严重的一次经济衰退

而「接盘侠」黑石集团也有自己的故事。

黑石从山姆手中收购美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司 EOP 之后，在一个季度内快速转手一半面积的物业。不久之后金融危机爆发，不少买家都陷入困境，而黑石回收了 3/4 的成本，偿还了大部分用于并购的债务，并获得可观的利润，之后几年黑石有了足够的资本和耐心持有剩余一半物业，等待市场复苏。

面对这场次贷危机，专业开发商的鼻祖、被万科当做榜样学习的帕尔迪公司，开始了第一次亏损纪录。一年后，帕尔迪的财务数据从高风险范围重回安全线内。甚至它的账面现金达到了 10.6 亿美元，获得了流动性。

苏州普洛斯物流园

同样在这场次贷危机中，当时总部还在美国、专注于物流地产的普洛斯就显得没那么幸运了，重创之后，普洛斯被新加坡政府产业投资有限公司收购，随即在新加坡上市。而到了 2017 年 7 月，以万科集团为首的中国财团以 116 亿美元收购了普洛斯。

几经波折，普洛斯在中国已建成的仓储面积一直排名第一，而且远超前十名中其他 9 家物流地产运营面积总和。

还有许多这样的企业，比如日式度假酒店的复兴者、百年老店星野集团，移动房屋制造商克莱顿等等。

他们怎样从一次次危机中重新站起来，并且走上了行业的顶端？

收费开发商瑞联集团创始人史蒂芬罗斯（Stephen M Ross）在风马牛地产学院美国特训

如何增强企业自身「免疫力」

任何一家企业想要活得长久，中间一定会遇到很多不可预见的灾难事件。关键是对其中的漏洞与风险进行梳理，对危机有预判，不断丰富预案，把危机意识沉淀到日常经营中。

危机后想要进步，就需要对公司的经营策略、文化和团队做出调整。一家好的企业在经过重大危机后调整内部的「操作系统」，建立一套新的思考模式，这样才能不断增强自身的「免疫力」。

而除了自我检讨与反思，最重要的一点就是要跟有经验的企业家多交流，尤其是那些经历过大风大浪、活得久的标杆房企们，或多或少能够给我们带来启发。从而找到组织、业务、模式、产品、服务改进的方法，找到新的机会。

2003 年 5 月 1 日「非典」时期的王府井步行街

来源：中新智库

作为一个经历过 2003 年「非典」的企业家，冯叔也曾经面对过重大的危机下的焦虑和不知所措。

他回忆说，那一年做的最重要的项目就是建北京万通中心，当时唯一坚定的就是不能让企业垮掉，努力「熬过去」。

从 1991 年创立万通集团到今天，冯叔在房地产行业已经边学边干了 30 年。他去了六十几次美国，观察美国 200 年来房地产的变化，发现中国房地产行业的变化也在循着这个轨迹走。所以如果房企要转型，很重要的一个工作就是「学先进」。

冯叔在风马牛地产学院美国游学项目

我们正在进入一个新的时代。传统开发逐渐变得更集中，规模更大，速度更快，但是另一方面，房地产当中出现了新的市场，新的业态。

开发商从过去对 B 端自我的运营、成本、进度等效率提升，转向面向客户 C 端的产品溢价、品牌溢价和产品特色差异化的新阶段。在未来，房企内部组织的能力和外部的运营能力，将决定你还能否留在这个市场当中。

一个传统地产公司聚焦形成专业能力的过程，就是改造自己公司经理人团队的过程，也是使现有团队进一步通过学习赋能的过程。

本文来自：风马牛地产学院

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