半年报点评|京投发展：与TOD共舞

商业逻辑的最高境界是追求人无我有、人有我优。显然，作为国内TOD（Transit-Oriented Development）领域的先行者，京投发展（600683.SH)充分利用多年来深耕TOD行业的丰富研发经验和实践成果，实现了自身发展与TOD共舞。

TOD并非新生事物，但城市发展要突破地域限制，需以交通枢纽为核心。京投发展提出“TOD智慧生态圈”开发理念，其开发模式不仅实现了自身的高质量增长，也能够与城市发展互惠互利，共生共荣。

TOD筑基 实现高质量增长

伴随我国城镇化进程持续推进，TOD的新蓝海之战不断升级，且愈演愈烈。究其原因，是因为在城市建设的后半程，交通枢纽逐步成为城市区块链的能量核。

TOD的概念最早起源于上世纪90年代初的美国，倡导以公共交通为导向的发展模式，实现城市组团紧凑型开发。与发达国家相比，我国的TOD起步较晚，但发展迅速，潜力巨大。

根据中国城市轨道交通协会发布的《城市轨道交通2019年度统计和分析报告》显示，截至2019年年底，国内（不含港澳台等地）共有40个城市开通城市轨道交通运营路线208条，运营线路总长度6736.3公里；共有65个城市的城轨交通线网规划获批，其中，在实施的城市共计63个。可想而知，在城镇化的推进中，轨道交通的发展会加速前行。而叠加在这些轨交线路上的房地产开发规模则更为惊人，其创造的经济价值也颇为庞大。换句话说，TOD就是一块大蛋糕，诸多房企都渴望分食。

京投发展已经在TOD领域确立了先发优势。作为TOD模式的早期践行者，京投发展已经率先建立了“轨道交通车辆基地一体化开发和场站一体化开发”的发展模式，被业界称为“亚洲轨道物业专家”。

可以说，京投发展在TOD实践方面具有不可比拟的优势。一方面，作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源，实现轨道交通车辆基地一体化开发；另一方面，在TOD项目开发建设中，对企业有很高的技术要求，需要开发企业有丰富的实践经验，包括成本控制、开发进度把握、品质管理等方面。

某种意义上，京投发展的先发优势犹如安全垫。在外部环境风云突变之时，也能够加强缓冲，在保证基本面高质量增长的基础上，增强抗风险能力，进而助力其穿越周期。尤其是新冠肺炎疫情突袭后，安全垫的作用也更为凸显。

以京投发展的大本营——北京为例。疫情之下，一季度，北京商品住宅市场明显承压，成交规模同比降幅逾四成，陷入短期的冰封状态。二季度，随着疫情防控成效显现，北京房地产市场逐步复苏。6月，北京疫情出现反弹，房地产市场受到一定的影响，但得益于政府及时有效的防控，负面影响在短期内得以消除。

面对严峻的市场形势，京投发展加大销售力度，夯实工作基本面，逐步落实了各项经营计划，最终业绩实现逆势增长。公告显示，上半年，京投发展的经营业绩稳健增长。其中，实现签约销售额44.37亿元，同比增长85%；营业总收入20.48亿元，较2019年同期的11.75亿元增长74.30%；归属于上市公司股东的净利润1.12亿元，较2019年同期的0.90亿元增长25.00%。与此同时，京投发展的资产规模也不断扩大。期内，京投发展的资产总额469.70亿元，较去年同期的428.77亿元增长9.54%。

从京投发展的发展历程来看，TOD作为慢周转的房地产细分领域，需要“慢火煲汤”耐心才可能立足，但其壁垒一经确立，竞争对手则难以打破，从而可以保障自身的高质量发展。

协同并行 打造TOD智慧生态圈闭环

京投发展在2018年首次提出“TOD智慧生态圈”开发理念，在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统。言下之意，上述理念中包含3个被服务的主体，分别是城市、地铁、市民，强调为这三者提供可持续服务。

具体来看，京投发展的轨交车辆基地开发规模一般在50-100万平方米，覆盖三公里范围之内。同时，要导入养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换、科技等产业，最终形成完整智慧生态体系。以北京的琨御府项目为例，其具有超过17万平米商业综合体、近8万平米居住区以及公租房，涵盖城市轨交枢纽、商办、住宅公寓等多种业态，堪称国内TOD模式的代表性项目。

值得注意的是，近年来，围绕TOD的政策利好频出，京投发展的“TOD智慧生态圈”理念也在不断升级。2019年，京投发展实现了“TOD智慧生态圈”五方面的升级，包括轨交车辆基地评价体系、结构转换研究体系、综合开发绿色车辆段、减振降噪系统专项研究、客户研究体系。

可喜的是，升级后的理念正在产品开发中逐步落地。以京投发展斩获北京地铁16号线北安河车辆段地块为例，从社区规划、建筑设计、结构转换、园林设计、交通动线规划、地下商业规划、公共空间布局等方面将实现产品的升级与迭代。

尽管TOD的蓝海规模巨大，但对项目的布局要求较高，核心原因是各区域之间的经济发展及轨道交通建设差距比较明显。从区域来看，长三角、京津冀、珠三角以及成渝城市群的轨道交通建设领先全国。

即便在城市群中，核心城市的轨道交通又领先于其他城市。数据显示，从运营网规模来看，在2019年，共有18个城市的线网规模达到100公里或以上。其中，上海809.9公里、北京771.8公里，其规模在全国遥遥领先，已经形成了超大线网规模；而广州超过了500公里，成都则跨进了400公里的门槛；南京、武汉、重庆、深圳等也超过了300公里。

依托上述特征，京投发展提出“植根北京，茂盛全国”的目标构想。作为京投发展的重仓之地，其在北京打造了一系列TOD模式的典型项目，例如西华府、琨御府和公园悦府等。半年报也显示，期内，京投发展的签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目。其中，北京地区的营业收入占营业收入总额的 97.98%。

而表现最为突出的，莫过于位于丰台四环边的京投发展·臻御府项目。上半年两次开盘，两次都赶上疫情爆发，但是通过创新线上营销方式，创造了热销奇迹。首开300余套房源去化率高达90%以上，二期加推的100余套房源仅2天即售罄。

目前，北京约有84个地铁站点可进行一体化设计，京津冀地区可推行一体化设计的站点数量则更为庞大。与此同时，京投发展也将目光聚焦京外的城市，并斩获颇丰。2018年，京投发展与西安、无锡等城市达成初步合作；2019年，京投发展落子无锡，这意味着其“茂盛全国”的目标从意向合作层面进入落地生根阶段，更是其立足长三角地区的重要一步。

据了解，无锡具区路地铁 TOD 综合示范项目愉樾天成总建筑规模64万平方米，距离太湖仅1公里，与无锡地铁4号线无缝对接，周边交通、商业、教育、医疗等配套资源十分丰富。可以预见，承载区域发展优势，站位城市新一轮发展增长极，愉樾天成项目将以“智慧+生态”为基底，以交互体验为主张，为人们提供更为便捷、健康的生活，营造全龄化、可持续的幸福社区。

京投发展轨道物业开发核心竞争力的关键，是深挖客户需求，以客户思维践行 “TOD 智慧生态圈”理念。实际上，客户研究是“TOD智慧生态圈”的主要抓手。经过多年的打磨，京投发展已形成较为完善的客户研究体系，通过寻找客户与项目的适配点，实现基于深层需求的精准定位，从而进一步提升产品品质。

在京投发展“TOD智慧生态圈”中，其开发理念与以人为本的国家战略不谋而合。城市发展最底层的驱动力是人，只有实现人的可持续发展才能激活城市，为其带来源源不断的活力。

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