房源直接下架!江核二手房屡创新高,业主开始“傲娇”?

“我有个客户，每次核心区的新房开盘了，他都要去摇号，这都2年了，房子还没着落呢！”但在德佑的这个中介看来，与其和这个位数的中签率纠缠不清，不如直接来套二手房呢。

的确，新房市场的火热，直接带动了江北核心区二手房的火热，最近这里的二手房市场如何？

近日，狐妹走访了江北核心区的二手房小区，让我们一起感受下这里的“风吹草动”。

1名校学区要来？有房直涨1万/㎡、也有业主直接下架房源！

没有利好就没有市场，更残酷的是，但凡有点风吹草动的小道，也足以引起市场局部的小震荡。如果用这句话来形容如今的江北核心区，再合适不过了。

前段时间的保利西江月，就上演了这样一部现实剧。

狐妹从中介处了解到，自南外江北分校，将要进驻江北核心区的消息曝光后，让一大批业主兴奋。据悉，该校疑似将选址保利西江月的南侧地块，更是让业主一夜之间房价上涨50万。

“还没南外消息的时候，我带了个客户看了保利西江月，还有江北另外一个区域的二手房，原本是打算在这两个小区里选的，没想到就一晚上的时间，业主报价从此前的295万涨到了345万。”

中介坦言，原本这套89㎡房源挂牌价是295万，“当时还可以价格还可以商量，能谈到285万左右拿下，但是学区利好一下子让业主心态膨胀了，真的是一夜涨价。”

据悉，一些根本不诚心卖房的业主，直接将此前的报价抬高至4万多/㎡，从中介的内网系统上，狐妹发现，保利西江月楼层在15层以上的，基本上挂牌价都达到了4万/㎡。

不过，也不排除有几套报价较低的房源，报价在310—320万之间，这些基本上是不满2年，或者楼层较低。

“我手上有个业主，为了换鼓楼学区房，诚心售卖，其中就有一套满2年的89㎡精装户型，售价330万。这些报价低的，都是个案。”

总体来看，据中介介绍，保利西江月“之前成交价基本维持在2.8万/㎡左右，南外学区的消息传开后，现在基本上成交价在3.6—3.7万/㎡”。

这意味着，短短几个月内，保利西江月的价格相比疫情期间上涨了近1万/㎡左右。

房价表现生猛，保利西江月的成交量如何呢？

据德佑一家门店的中介坦言，从7月的成交量来看，保利西江月整个小区卖了12套房，相比以往该小区的月成交量，7月的保利西江月的表现可以说是很好了。

其中，最受欢迎的是89㎡小三房户型，尤其以B户型的看房量最多。然而到了8月后，保利西江月又呈现了另一副态势。

“8月迄今为啥还没卖出去一套房，市场就是这样不稳定，利好之后大家的心态就冷静下来了。”

此外，据正荣润锦城楼下的一家中介透露，网传小道消息，育英二外将引进江北核心区，位置就在江与城附近，润锦城或将成为学区房。

“现在还不好说，有些业主知道了消息，都开始提高报价，要么就索性把房源下架不卖了。”

利好刺激市场，后期随着学区的确定，保利西江月/正荣润锦城是否又将迎来新一波冲击力？

在江北核心区的中介看来，答案是肯定的。“别说学区了，但凡核心区这边新房一摇号，二手房都会涨呢！”

2新房一摇号，二手房也要跟涨？业主：没有心理预期的话，别带来看房

事实上，整个核心区的二手房小区并不多，只有华润国际社区、正荣润江城、正荣润锦城和雅居乐滨江国际、保利西江月5家楼盘。

但每次因为新房开盘引起的“冲击波”，力度可不小。

据中介透露，此前江畔都会上城、扬子江金茂悦开盘，就曾引起这边房源上涨，有业主直接提高了50万的预期。

“业主的心态摸不准，有的着急卖房可以商量，在总价上能便宜个5万左右，但也有业主看到好几个客户要买房的，就会顺势涨价。”

据悉，这些卖房的业主，有些是为了鼓楼的学区房，有些是为了买主城的高端改善新房，比如葛洲坝南京中国府、花语江南这些热门楼盘。

“业主下架房源就是为了提高报价，如果客户有这个心理预期，就可以预约看房。”

经历一波上涨后，不少小区尤其是保利西江月的业主，表现得颇为“傲娇”，叮嘱中介“凡是对报价没有心理预期，或者要商量还价的，就不要带来看房了！”

雅居乐滨江国际是2010年被雅居乐拿下的项目，是江北核心区这波二手房里比较早的小区了，该小区就位于隧道口，小区的定位是高端改善，一共分为4期开发，户型都比较大，尤其是三期，最小户型就是135㎡起步。

也正因为户型偏大的原因，它的二手房价格相比核心区其它小区不算高，目前学区也是南京一中。

“雅居乐主要是改善客户比较多，像138㎡的精装户型，总价在580万左右。”

据润正房产的中介介绍，目前雅居乐滨江国际的三期卖得比较多，也是整个小区中最便宜的一期，最小户型295㎡，单价在3万/㎡左右。

“四期最小户型是108㎡ ，基本上都没满2年，108㎡户型总价要卖到430万左右了。”

那么，现在核心区内，在房源报价、成交量上相对稳定的有哪些小区呢？

据中介的说辞，目前江北核心区内，正荣润锦城、正荣润江城的市场较为稳定。其中，作为南京一中学区房的润江城，成交价格最高达到了4.9万/㎡。

狐妹在南京链家网上发现，正荣润江城近2个月成交的2套106㎡户型房源，成交单价为4.7—4.8万/㎡。

润锦城目前的成交价在3.6—3.7万/㎡之间，“润锦城的成交比较稳定，每个月成交个小20套是没啥问题的。”

据悉，该小区也是目前核心区内业主挂牌最多的小区，“暂时还没什么利好冲击，如果学区划分后，这里也必然能带来上涨。”

狐妹也跟中介提到了当年盛极一时的华润国际社区，该小区目前在链家网上的挂牌价为3.9—4.6万/㎡不等，7月成交的4套89平户型，成交价为3.9—4.2万/㎡。

不过在中介看来，华润国际社区虽然挂牌价较高，但基本上是有价无市，“那边出售的房源，相比正荣、保利而言，不算多的。”

3核心区中介生存情况如何？有开业2个月就关门的、也有推出“出租装修”套餐的

在此次跑盘中，其中中介对于核心区二手房的形势还是比较乐观的，在他们看来，江北核心区是整个南京楼市中除了河西外最为热门的区域。

不过，普遍看好核心区发展的中介，目前生存状况如何呢？

实探中我发现，保利西江月主干道上一侧的中介聚集的较多，如德佑、王祥房产这些都算是在南京比较知名的中介公司了，还有一些如鹏磊、润正等不知名小中介。

其中位于保利西江月楼下的苏明地产，据周边商家透露，开业仅2个月就已经关门了。

“他们家的门店面积也不大，30平不到样子，一年租金4.5万，都转让出去大半个月了。”

中介聚集较多的是正润润锦城楼下，有德佑、我爱我家、住商不动产这些品牌连锁中介紧靠在一起。

据狐妹走访的几家中介门店透露，最近的看房量总体上看还可以，“工作日比较少，但是周末一天十几组客户到访是没问题的。”

有中介认为，等后期天气转凉后，看房人将更多，“而且新房马上四季度也要开了，有些买房人会顺便来这里看看二手房，做做对比的。”

值得一提的是，在此次探访中，狐妹还发现一个有意思的现象，有中介还推出了“出租装修”的业务，即买完房后，这家中介可为客户提供出租装修服务，基本上价格在2.6—2.8万/套。

据该门店的中介介绍，这边出售的二手房基本上都是毛坯房，这是他们为业主提供的出租装修打包业务，“主要是为了方便业主。”

结 语

从2010年明发城市广场的拓荒首开，中间经历了国家级江北新区的批复、江北核心区的划分及调整，江北这片土地从曾经的“不要江北一套房”变成了如今的“一房难求”，房价变迁，也见证了南京买房人心态的转变。

对于江北核心区而言，今年新房的阵容可不小，这意味着，在未来的5年至10年，这里的二手房价又将迎来翻天复地的变化。

对于买房人来讲，今年新房的选择空间很多，可以耐心等待，对于刚需来讲，是时候抓住这波上车机会了！

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