房地产企业融资管理规则已成 市场影响几何?

针对房地产，监管再次释放重磅信号：近日，央行、住房城乡建设部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在多位业内人士看来，此举对房地产市场影响重大，房企融资井喷是促使监管出台融资规则的主要原因，监管此举是为避免房企过度融资，以防出现金融风险。

市场化、规则化和透明度融资规则已成

8月23日，央行官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，会议指出，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。”会议强调，此举也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

针对此次会议，光大银行金融市场部分析师周茂华在接受北京商报记者采访时指出，目前我国房地产领域，部分房企负债率明显偏高，部分房企存在不当与过度融资问题，部分资金通过信托等非银金融渠道流入房地产市场，存在多层嵌套、明股实债等违规融资行为，监管层强调通过市场化融资优化资金资源配置，主要是为提高房企债务透明度，规范融资行为。

在周茂华看来，本次会议旨在研究进一步落实房地产长效机制，防范化解房地产潜在金融风险，推动房地产市场长期稳健发展。

高负债房企短期融资受限

事实上，针对此次监管会议，坊间早有传闻。据消息人士，央行、住建部近日召集部分房地产公司开会，从会议内容看，主要涉及了部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性。

此背景下，融资管理规则的形成对房地产市场的影响备受关注。据中原地产研究中心统计数据，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支，合计融资额高达6242亿元。尤其是最近几天，房企密集发布大额融资。整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。

在中原地产首席分析师张大伟看来，房企融资井喷是促使监管出台融资规则的主要原因，从整体数据看，房企担忧销售压力，对融资加大投入，虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。其中7月单月房企融资超过700亿元，且呈现利率降低、数量增加的趋势。所以，为避免房企过度融资，出现金融风险，监管提议形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

近年来，很多房企出现较高的负债指标，这也给企业经营带来诸多风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，会议提出形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这也意味着对近期一些房企高融资、高杠杆等情况给予适当管控。也就是说要整体上规范一些房企的融资，否则后续会产生很大的影响，尤其是一些负债率较高的房企。如果按照此前媒体报道的执行“三道红线”标准，这些企业就要降低负债，其债务融资就会受限，整个投资也会受影响，所以需要格外关注自身的财务状况、财务水平。

苏宁金融研究院高级研究员陶金也认为，短期内，房地产融资的节奏料将放缓，尤其是新增融资的难度将加大，房企对于销售回款的资金需求将加大，供给有可能有所增加。长期来看，对房地产市场的供给会进一步平稳化。房企融资区域对于高负债、高杠杆、高周转、前期投资扩张较快的房企可能会造成短期资金压力，但长期看有利于稳定房地产融资节奏，减小金融风险。

谈及此次会议对市场的影响，张大伟认为，会议内容只提及了形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。对于执行的影响需要观察，一方面哪些房企在政策关注范围，以及融资管理规则的具体内容暂未公开。因此整体看，政策的影响要根据具体规定的制定与执行判断。

严跃进则进一步指出，“一些大型企业会首先会被监管，但不是说要去打压，只是长效机制的监管体系将先在这些大型企业中试点，然后再慢慢推进，让这些企业先行进行长效监管体系。”

意在防范化解房地产金融风险

北京商报记者注意到，近日以来，央行已频频点名房地产，并数次重申房住不炒定位。

正如8月6日，央行官网发布2020年第二季度中国货币政策执行报告，并表态下一阶段的房地产金融政策称，将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

此外，近期央行党委书记、中国银保监会主席郭树清也在文章中表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。

事实上，房地产调控从严趋势在银行罚单上也可一窥。8月23日，北京商报记者根据银保监系统披露的信息不完全统计，开年至今，监管已开出至少170张涉及银行违规“输血”楼市的罚单（以公告日期计算，含个人罚单），受罚的银行机构超过60家，覆盖国有行、股份行、城商行和农商行等。

从被罚事项来看，违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款；违规为房地产企业办理融资业务；贷款资金被挪用于房地产开发企业；个人综合消费类贷款用于购房等成为“重灾区”。同时，数罪并罚之下，更是频频出现百万级甚至千万级别罚单。

周茂华告诉北京商报记者，近年来，国内楼市“牛鼻子”已经抓到了，国内房地产调取得很大成效，也积累了经验，国内因城施策、金融财税政策调控，推进楼市长效机制建设，明显遏制楼市炒作与房价快速上涨势头，楼市库存去化显著，楼市价格与市场预期整体平稳等。但目前楼市长效机制尚未完全建立，楼市调控政策仍需要保持连续性、稳定性，推动房地产行业稳健发展。

针对现阶段房地产市场问题，周茂华认为，金融政策应在需求端保护刚性、遏制投机炒作、监管规则套利，避免房价过热，防范消费贷等资金违规流入楼市投机而导致居民部门杠杆率过快上升；另一重点是要在供给端，一方面，遏制房企囤地惜售、市场炒作行为；另一方面，本次会议也强调市场化、规则化、透明化的融资规则，可防范房企不当、非理性融资加杠杆的金融风险隐患，对重点房地产企业资金进行监测，形成融资管理规则。

而对后续如何防范化解房地产金融风险，张大伟指出，房地产调控核心是金融政策，金融分成购房者与企业，在整体信贷额度相对宽松的时候，监管难度非常大。“房地产本身的信贷数据涨幅一直是放缓，但房地产为什么一直还在涨，核心还是表外融资，需统计数据范畴外的资金流入房地产，此外，此次对房地产企业提及的融资监管，如果不是全行业全范围，只有重点企业，也作用有限。”张大伟直言道。

周茂华则建议，一方面，应落实房住不炒、因城施策、落实主体责任、稳地价、稳房价、稳预期，保持政策连续性与稳定性，防范资金违规流入房地产市场，削弱监管效力；此外，需规范房企融资、强化资金来源与购地审查，提高房企举债透明度，防范不当加杠杆，鼓励市场化、法制化企业兼并重组等；另外，还可协同财税、土地、法律等政策推进租购并举、完善保障房运管体系等，促进房地产长期健康发展。

来源：北京商报 （记者 岳品瑜 刘四红 吴限）

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