央行明确坚持货币政策“三不变”，这给房地产带来了什么信号？

  中房网讯 （苏晓、亚晨/文）我国经济已在全球实现了率先复苏，下一阶段，货币政策将如何发力，是否会出现转向，是否会有所谓的“退出”，这是当前市场普遍关注的问题。

  8月25日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，中国人民银行副行长刘国强、中国银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企介绍金融机构支持实体经济政策落实有关情况，并答记者问。

  值得注意的是，在本次政策例行吹风会上，金融监管部门传递出货币政策“三不变”的信号，即：稳健货币政策的取向不变，保持灵活适度的操作要求不变，坚持正常货币政策的决心不变。

  货币政策：需要有更大的确定性来应对各种不确定性

  据中国人民银行副行长刘国强介绍，金融服务实体经济的质效持续提升。货币信贷合理增长，增速明显高于去年。7月末，广义货币供应量M2与社会融资规模增速分别为10.7%和12.9%，较2019年末高2个和2.2个百分点。前7个月新增贷款13.1万亿元，同比多增2.4万亿元。企业贷款利率显著下行。7月份企业贷款利率为4.68%，同比下降0.64个百分点。

  刘国强表示，注重保持货币政策的节奏，是今年政策的一个重要特征，“我们不是一上来就把子弹打光，而是根据统筹疫情防控和经济发展的需要，根据阶段性的重点任务一步一步来，不手忙脚乱，把握好节奏。”

  央行货币政策司司长孙国峰称，疫情带来的不确定性增加，金融市场情绪难免受一些影响，货币政策需要有更大的确定性来应对各种不确定性。他提出“三不变”：稳健货币政策的取向不变；保持灵活适度的操作要求不变，既不让市场缺钱，也不让市场的钱溢出来；坚持正常货币政策的决心不变。“我们没有采取零利率甚至负利率，以及量化宽松这样的非常规货币政策，因此也就不存在所谓的退出问题。”孙国峰强调。

  对于下一阶段的货币政策，孙国峰指出，稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向，完善跨周期设计和调节。总量上，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，支持经济向潜在增速回归。结构上，有效发挥结构性货币政策工具的精准导向作用，引导新增融资重点流向制造业、中小微企业等实体经济，支持经济高质量发展，促进提升潜在产出水平。价格上，继续发挥贷款市场报价利率改革的潜力，综合施策，推动降低综合融资成本，确保实现为市场主体减负1.5万亿元的预期目标。

  继续深化LPR改革，企业贷款利率还会进一步下行

  去年8月份，人民银行改革完善LPR形成机制，经过一年来的持续推动，刘国强表示，人民银行将继续深化LPR改革，推动实现利率“两轨并一轨”。进一步优化LPR传导机制，督促金融机构更好地将LPR内嵌入贷款FTP，就是银行内部资金转移定价曲线中，增强贷款内外部定价与LPR的联动性。着力完善央行政策利率体系，健全以公开市场操作利率为短期政策利率和以中期借贷便利利率为中期政策利率的央行政策利率体系，促进市场利率围绕作为中枢的央行政策利率波动。

  对于MLF利率和LPR连续四个月保持不便，是否意味着降准降息的必要性有所降低的问题。孙国峰对此回应称，LPR是报价行根据自身对最优质客户实际发放贷款利率的水平，在以中期借贷便利利率为代表的公开市场操作利率基础上加点报出，加点幅度取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。LPR和中期借贷便利，也就是“麻辣粉”利率的点差并不完全固定，体现了报价行报价的市场化特征。如果我们观察4月份以来MLF利率和LPR虽然保持不变，但实际上每个月报价时都有几家报价行根据自身资金成本等因素调整报价，由于最后取一个算术平均值，还没有达到0.05%的就近取整步长，所以使得最终发布的LPR没有变化。

  孙国峰表示，未来LPR的走势取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。同时也应当看到，LPR和贷款利率不是简单的对应关系，2020年7月企业贷款利率同比下降0.64个百分点，降幅明显超过同期一年期LPR的降幅，体现了LPR改革疏通利率传导机制的效果。随着LPR改革推动贷款利率下降的潜力进一步释放，预计后续企业贷款利率还会进一步下行。

  化解房地产金融风险，住房租赁金融支持政策力度有望加大

  今年以来，金融监管部门引导金融机构加大力度，有效支持实体经济的发展。而金融支持实体经济力度加大的背后，主要表现在以往银行对房地产行业贷款过多。其中，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重曾于2016年达到46%的最高峰。

  中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾表示，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

  正是在一系列的监管政策和行业政策配合下，到2019年底，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降到了39%。今年1-5月份，进一步下降到了25%，这也有效防范化解了房地产金融风险。

  近日，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在接受媒体采访时表示，当前，房地产金融的一个突出矛盾是，金融供给过度与金融支持“租购并举”不足同时存在。一方面，银行对房地产行业贷款过多。另一方面，金融服务“租购并举”制度，加快住房租赁市场快速发展的力度不够。受制于教育、户籍、医疗、社保等公共服务落实中仍存在一些问题，租金收益率低，投资回报期限长，社会投资积极性不高。

  而在8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上，除了已明确形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，要求房地产企业合理安排经营活动和融资行为，防范化解房地产金融风险外，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

  实际上，今年以来，在住建部指导和支持下，根据完善住房保障体系试点工作安排，已经开展了金融对政策性租赁住房的支持工作。

  5月9日，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。预计在未来三年内，提供不少于1900亿元的贷款，合计筹集约80万套(间)政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题。6月12日，中国建设银行与沈阳、南京、合肥、青岛、长沙5个城市第二批签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。据初步测算，中国建设银行预计提供不少于1100亿元的贷款，支持5个城市在未来3年内，以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房，解决约80万新市民的安居问题。截至目前，已有两批共计11个城市与中国建设银行签订发展政策性租赁住房战略合作协议。

  肖钢表示，为了进一步加快推进“租购并举”的住房制度，建议在“十四五”期间深化房地产金融改革，探索建立健全房地产公共金融服务体系。对于如何才能完成这些任务？肖钢认为，可以分两步走：第一步，大力支持中低收入者购房需求；第二步，要大力支持公共租赁住房建设。为此肖钢建议，多措并举，鼓励支持企业从“开发-销售”向“开发-租赁”模式转变，推动房地产业从重资产负债向轻资产经营过渡，从房地产制造商向资产管理人转变。

  对此，肖钢也提出了5条具体建议：一是，做好规划，因城施策，将租赁住房供应纳入地方规制，明确建造标准；二是，地方政府提供无偿式低价用地，落实相关税收优惠政策，加大金融支持力度，缓解住房租赁企业经营困难和资金链断裂风险；三是，支持改建闲置房地产为租赁市场的资金需求，实现多元化开发，节省投资成本，增加有效供应；四是，提高租户的适应性，实行差异化的租金折扣，推进政府住房租赁监管服务平台建设；五是，推出公募不动产信托投资基金（REITs），对于只租不售的租赁住房资产，允许公开发行REITs进行再融资，丰富资本市场投融资产品和工具，助力减少投资朝方的氛围，降低金融机构与企业的资金压力，逐步实现滚动发展。

  从传递的一系列信号来看，未来金融对于住房租赁市场的支持政策力度有望加大。

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