两部委召开座谈会,房企融资或再收紧,这下房价难以上涨了?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-26 11:02

多地“地王”频现，房价继续上涨，在此情况下，监管部门再度出手“降温”，将强化房企进行融资管理。

那么，在此情况下，房企融资会否更为艰难，会否迫于市场压力赶快降价出货？搜狐焦点重庆站记者就此问题采访了相关专家学者。

融资井喷，疯狂买地，房价上涨，迫使监管层出手

据了解，8月20日住建部、央行在北京召开的重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。各监管部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此次会议内容公布前，市场曾传出“房企融资新规出炉”、“部分房企被约谈”的消息。

根据报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，为房企融资设置“三道红线”。

具体为，红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值。

相关人士分析，本次会议传递房企融资收紧的信息，主要原因是近一时期国内房企融资出现井喷状况，其中7月来，房企融资刷新了历史同期纪录；8月中上旬全国房地产信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。

另一方面，全国各地又出现地王频现、房价飞涨趋势，也让市场进一步监管变得迫切。最近各地纷纷把“压箱底”的好地块拿出来出售，北上广等地地王项目叠出。房价方面也纷纷开始上涨，7月全国70个城市中，有62个城市新房同比价格上涨。

为抑制楼市过热，避免房企过度融资，出现金融风险，监管部门及时出手加大管控力度。

引导资金脱虚向实，约束房企加快卖房回笼资金，限制融资疯狂抢地

如何看待国家监管层对强化融资管理的措施？重庆前沿区域经济研究院院长李勇研究员认为，“央行出手是对的，金融红线必须管住。”

他说，这也表明了监管层坚持“房住不炒”以及不将房地产作为短期刺激经济的手段的决心。

他指出，近几个月房企发债凶猛，而银行做担保，实际上绑架了银行和政府。银行金融部门收缩融资，是逼迫开发企业赶紧卖房回笼资金，限制其通过融资储备土地。

李勇指出，最近一个时期，商品房库存上升，土地库存量也大，而商品房销售情况相对不好，资金回笼较差。

记者综合铭腾、锐理、克而瑞公布的分析数据看到，从今年7月以来重庆主城住宅市场与去年同期相比，成交量明显下降。其中7月销售率下降至16.8%，低于去年同期水平。

与此同时，整个楼市的房屋库存量却在持续明显上升。据克而瑞楼市报告数据显示，去年7月重庆主城住宅存量为466万方，去化周期还仅为2.3个月，而到了今年7月住宅存量则上升为809万方，去化周期升至最高点，高达5.5个月。

李勇分析道，实际上疫情以来带来较大的经济困难，老百姓的购买力大幅下降。用此同时，房地产库存相对较大，开发企业还在加大杠杆，争相储备土地，形成大量无效产品，造成库存过大，已进入不良发展。

他说，“开发商加紧为未来储备土地，只能造成地价抬升，房价飞涨，这是有问题的。”

李勇认为，“目前资金向虚苗头很严重。国家增发货币，是希望实体经济得到支持应当注重制造业发展，将资金用到实业，用到制造业。如果资金不严管，用到房地产，会将风险转移至银行、储户。因此，有必要控制金融风险，将有限资金用于实体经济。”

“马太效应”将愈加凸显，重庆楼市仍有较大发展空间

融资严管将对房企带来何种影响？重庆社会科学院财政与金融研究所研究员何清研介绍，“以前融资是由融资机构自己把握。此次座谈会表明，未来金融机构对房企的融资，会更强调企业的经营目标，金融机构将根据企业的行业地位，结合企业的财务指标来进行融资。”

那么，此举将给房地产行业将带来什么样的效果？何清认为，它将会进一步带来“马太效应”，也就是说强者愈强，弱者越弱。头部企业融资非常有利，而弱的企业，融资将进一步受限。

但何清强调，“此次央行的举措，规范的意义更大，管理的力度有限，也不是收紧融资渠道。”他说，“要推进房地产正常稳定发展，更多是一种规范，不要理解成为融资普遍收紧。此次收紧，不会对房地产预期产生直接影响。”

他认为，从整体来看，地方对房地产依赖度非常高，比如重庆不少区县对房地产的依赖度超过了60%，因此房地产对基层政府很重要，它们绝对不会让房地产萎缩。

总之，要坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。贯彻三稳，不会让它炒作，不会让它作为短期刺激经济发展的手段，不能让所有资金用于房地产炒作，出现泡沫现象，是政府肯定不愿意看到的。

目前，房地产调控实施的因城施策政策，地方调控影响力更大，比如今年7月以来，一些房价更高的城市，包括深圳、杭州等10多个城市出台楼市收紧政策表示调控不放松。可以说，区域性政策对这些区域的影响更大。

何清认为，目前来看，房地产市场相对来讲还是比较健康的，房地产的融资相对比较规范。

房地产的发展不仅受制于融资，其实受其他政策影响还要更大，比如土地、货币、财政等方面的政策。

未来，开发企业融资会越来越难，重庆房地产市场会否受到较大影响？如何看待重庆房地产后市发展？

何清对重庆楼市的未来发展抱有信心。他认为，“重庆调控政策一直相对较为宽松，市场发展比较平稳。我们对重庆房地产市场后市谨慎看好。”

他说，房地产市场的机会要看城市发展潜力。国内具有发展潜力的是一批城市群，包括长三角经济圈、珠三角经济圈、京津冀经济圈、成渝双城经济圈等几大经济圈，它们是国家主要成长地区。

重庆处在成渝地区双城经济圈，具有较大发展空间，未来市场看好。

搜狐焦点重庆站首席记者亦木

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