重大判断:地产已进入一个新时代

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 10:39

昨天我们稿子发出后（《关于8.20座谈会，我们有五点看法》），有粉丝私信攸克君，觉得意犹未尽，希望能再展开阐述。

要更好地认识当前及今后一段时期房地产的趋势，一个月之内召开的两个座谈会必须认真研读（攸克君之前讲过，要养成看新闻联播、人民日报或其客户端的习惯）。

8月20日由住建部和央行召开的房企工作座谈会，要结合7月24日召开的高级别房地产工作座谈会来看。

7.24座谈会传达出的重要内容，其实是对外宣布，房地产长效机制已经建立并实施了一段时间（取得了明显成效）。

很多人都在猜测，什么是房地产长效机制，或者说房地产长效机制的内容框架是什么，有关部门并没有明确讲。但从新闻通稿里，可以归纳出来。

它的指导原则是房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。是由以下几个方面构成的管理和监控房地产运行态势的一整套机制体系：

1、城市政府承担房地产调控的主体责任。也就是限购限售限贷限价等一城一策的实施主体，而且实施过程中发现问题要快速反应和处置。

2、实施房地产金融审慎管理制度。稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

3、建立市场监测体系。商品房价格和成交的动态监测体系大概率已经建立并实施，应该是在原来的房地产预警系统基础上完善的。下一步要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。

4、用财税政策调节住房需求。财税政策是历次调控都使用的手段。房地产税还在路上，但今年不会继续推进。

5、房地产市场整治。不时会公布一批违法违规名单，以经纪机构为主。

6、住房保障工作。包括棚户区改造、公租房建设等。

其中的1、3、4、5、6都好理解。比如说城市政府主体责任，前阶段，深圳楼市出现波动，房地产主管部门和金融主管部门都去调查了，深圳市也很快采取了新的调控措施。其他城市有上涨苗头的，也分别补打了一针。

地产界比较陌生的是房地产金融审慎管理制度，然后，8.20房企座谈会一下子就揭开了它的盖子。

我们之前写了，8.20房企座谈会核心内容只有一个：形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。结合后来流出的会议其他信息，会上还宣布选择几家房企进行试点。

重点房地产企业资金监测和融资管理规则，重点内容就是10天前监管部门有意放出来的“三条红线” 融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）。

这是针对企业端的资金管理和监测规则。试点一段时间后，应该会扩大覆盖面。但也不会是所有房企，数千上万家房企，管不过来；而可能是100强、200强之类。所以是叫“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

房地产金融审慎管理制度，主要是由三个部分构成，一个是上面写的，针对企业端的资金管理和监测规则；一个是针对消费者个人房贷需求端，以差别化住房信贷政策为主要内容，包括锚定LPR的房贷利率形成机制；还有就是针对金融机构端的，房地产贷款占比不能超过多少，严格控制房地产信托增量，经营贷不得进入楼市等。

8月25日是锚定LPR的房贷利率形成机制以来，各大银行首次对个人住房存量贷款统一进行LPR批量转换的时间。

此前我们一直看到央行在强调，健全金融宏观审慎管理和金融风险防范、处置机制，金融宏观审慎管理是着眼于整个宏观经济和金融管理的，将“审慎管理”用在房地产一个单独的行业身上，只说明一件事：这个行业十分重要，十分重大。

从央行党委书记、银保监会主席郭树清近两年的讲话可以看出，金融监管部门对房地产金融风险是十分重视的。郭树清称房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，那就说明，必须将房地产金融置于最严格的监管之下，所以将“审慎管理”这样的词也用在了房地产身上，并构建起了一套防范机制。

针对金融机构端的好办，额度管理，指标管理，房地产贷款不让它增长或微幅增长就好了。剩下的就是各大银行自己盘存量、调结构。

重点是控制资金需求端，包括购房者的个人贷款需求和房企的信贷和发债需求。管住了个人房贷，就基本管住了投资需求（结合限购限售等）；管住了房企的信贷和发债，就基本管住了规模、管住了风险。

也许你会说，哪个房企愿意负债率200%，追求100%的增速，愿意冒险是老板和企业自己的事，你何必管它？但在防范房地产金融风险、确保金融安全的背景下，市场化的自主选择就得萎缩一点。听起来有点不公平，但现实就是如此。反过头来说，哪家规模化房企发生了重大风险，现金流枯竭或濒临倒闭的时候，还不是都要来找政府？

过往任何一家房企在规模扩张阶段都是高杠杆高负债。但在房地产审慎管理制度作用之下，高杠杆高负债追求高增长，就很难了。所以攸克君才说，房企梯队已趋于固化，中小房企实现超越性跃升的可能性越来越小，这与当前社会阶层趋于固化，阶级跃迁越来越难是相似的。

举个例子。5年前，房企前10和前30，跟现在的排名有很大变化对吧，但5年后再看你会发现，跟现在的排名变化不大（具体座次必然会有变化）。2015-2017年很可能是房企冲锋最后一次规模跃升的机会。

但凡事也不是绝对的。未来5年房企规模最大的变数来自于长三角和大湾区真实土储数量及其消化的速度。这里头布阵的轻重，会导致房企排名顺序的变化，但不会根本动摇前30排名的相对平稳。

房地产金融审慎管理制度的实施，表明房地产金融管控放在了一个极端重要的位置，这其中除了基于金融安全的考量，还有一个大背景，就是“双循环”决策思路的提出。

攸克君在7月29日的文章《“内循环”会如何改变房地产？》写到，“内循环”给房地产行业生存和发展带来的长远影响，恐怕会远远甚于货币政策、金融闸口、流动性多寡等。

双循环准确的表述是，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进。没错，我们国家会坚持进一步对外开放，但在极少数西方国家的强硬脱钩政策之下，恐怕很多企业的战略取向都不得不转到以国内大循环为主体这个方向上来。

楼市黄金时期，除了房价和销售额的快速上涨，还有一个特点就是，房地产是占有资金最多的一个行业，包括房企融资端和个人房贷端。最高年份房地产类贷款占比达到三分之一，多数年份也达到四分之一。你再牛X，一个行业就拿走全社会四分之一的资金，其他行业还怎么发展？这显然不正常。所以决策层对实施房地产金融审慎管理的要求之一，就是控制增量。

实现国内大循环畅通的必要条件是充分启动需求。包括投资需求和消费需求。扩大投资需求，需要钱，房地产不能再占用那么多资金了（领导的话是，抽血）；消费需求要起来，要增长，居民就得敢花钱，有钱花。像过去那样，都去买房了，或者房价一直涨，就必然会挤压消费者的其他消费需求。所以，要想办法将居民打算用于住房投资的资金引导到其他领域。短期内，限购限贷限价不会停，但刚需会有保障。

在较长的一段时期内，在房地产长效机制作用下，尤其是在房地产金融审慎管理制度下，房价会保持基本稳定，房地产市场会保持基本稳定，个人投资和需求端都没有太大的高增长机会，高溢价高红利已到了尾声；房企也很难复制过去的规模扩张速度，阶层趋于固化不可避免。

这就是地产的新时代。

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