房产律师:从法律角度全面解读“昆明30户居民住进烂尾楼”事件

导语：日前关于昆明30户居民住进烂尾楼的消息登上了热搜，此文房产律师从法律角度全面解读“昆明30户居民住进烂尾楼”事件。

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

近日，云南昆明“别样幸福城”小区陆续搬进去30名住户。有住户称自己2013年在这买了房，开发商承诺2015年交房，但房子从2014年停工到现在。他们因疫情没了收入，每月9千元房贷，还有房租，在巨大的压力下，只好搬进没有任何配套的烂尾楼。

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一、业主等了7年，这个楼盘一直未有进展，从法律角度，开发商需要承担哪些责任？业主该如何维护自身权益？

从法律角度上讲，对广大购房人，开发商需要承担逾期交房的违约责任。对土地使用权出让方，开发商要承担延期完工的法律责任。

遇到烂尾楼，要想维权，首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：

1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。

3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。

该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种蜜汁自信，往往错失挽回损失的良机。

所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段：

（一）强有力的组织至关重要

组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

（二）优秀的业主代表至关重要

有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

（三）一定要有保密机制和反搭便车机制

在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。

没有反搭便车机制的结果就是冲锋的人，真正付出的人被踩死在前进的过程中，最终导致整个维权呜呼哀哉。

在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

（四）尽快提起诉讼，尽快行使购房人的优先受偿权

如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

这个时候，有不少人可能会有一种误区，楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早查封了无数遍了，我们就算诉了也拿不回钱。施工人有优先受偿权，银行、债权人又有抵押权，也有优先权。而我们购房人什么都没有？

实际上则不然，相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。但是这个优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。

（五）申请开发商破产

必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。

（六）协商

如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

总之，一切皆要争先，否则悔之晚矣。

二、已经有30户业主搬进了烂尾楼，但是楼里没有排水没有楼梯，非常危险，业主需要注意哪些隐患？

在没有达到入住条件的情况下，不建议业主入住，确实会存在不小隐患。咱们国家对房屋交付前的验收是有严格规定的，一个很重要的原因就是房屋是否通过验收关系到房屋的安全性能是否达到了入住的正常条件。没有排水没有楼梯，说明连最基本的常规入住条件都达不到。

必须注意：

1、连排水和楼梯没有，往往意味着缺乏最基本的安全保障。而且最关键的是，已经盖好的房子如果没有经过验收，抛开生活不方便不说，完成的工程是合格的吗？既然入住了，一定要密切关注安全隐患。如果墙体松动、破损、裂缝，尤其是承重墙的位置出了问题，一定要及时搬出。

2、其实这种现状还属于施工现场，没水没电没楼梯，出入本身都有安全隐患，安全帽都是必备的物品。

三、在楼盘烂尾情况下，若业主出现还款延迟或断供，会影响个人征信

所以遇到这种情况业主往往很亏，房子拿不到，房款付出去了，还要不断还贷，停贷还产生征信问题。

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