三道红线 四档管理:管好房企资金是长效机制的关键

管好房企资金是长效机制的关键

一家之言

一些资产负债率或净负债率过高的房企，将面临更为严格的监管。

8月20日，住建部和央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，部分房地产企业负责人参加了会议，同时参会的还有银保监会等监管部门。此次会议被认为是房地产政策将进一步收紧，那么实际情况是不是这样呢？

我们可以注意两个关键词。第一，此次会议不是“约谈”，而是“座谈”。第二，此次会议再提“长效机制”，即此次会议的任务是落实房地产长效机制。从这里可以看出，此次会议不是简单的一次房地产调控，有别于常规的调控内容，而是长效机制发展中的一次系统性工作部署。如果说国务院房地产工作座谈会的参会代表是部分城市管理负责人，那么此次则是部分房企负责人。他们代表了长效监管和长效发展的两类主体，或者说是房地产市场中的“裁判员”和“运动员”两类角色。

当然此次参会的房企，根据此前的传言，实际上都是近期融资和投资力度过大、负债压力大的房企。所以此次座谈会也是基于近期的市场新情况而做出的一次部署。这和此前全国10个房价过热城市参与座谈会是类似的。根据此前传出的房地产金融监管新政，此次参与座谈会的企业，普遍是上半年负债过于激进的大企业。

此次会议有一个很核心的内容，即要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这个规则虽然没有提，但猜测可能就是此前市场上传的“三道红线”和“四档管理”，简单来说，一些资产负债率或净负债率过高的房企，将面临更为严格的监管，并被纳入“红橙黄绿”的四档管理体系之中。

这个规定，在今年很受关注。虽然今年疫情下房企面临很多压力，但实际上除了去库存的问题外，新的问题明显增加，尤其是金融风险。今年房地产市场中，土地市场明显热了起来，各地抢地王的现象明显增多，各类高溢价拿地的现象干扰了市场预期。所以在稳房价的同时，稳地价的要求明显增加，尤其是在今年上半年金融环境总体宽松的情况下，确实存在部分资金违规进入地市的情况，导致土地资产出现价格泡沫等风险。此类地价风险的防控显然是最为关键的。因为地价不稳，房价调控起来难度就大了，最终影响了预期和交易秩序，老百姓的住房福利也面临冲击。

所以此次座谈会的逻辑在于，部分大型房企上半年的融资动作面临风险，此类风险最终会影响地价和房价，也会破坏房地产的长效发展。所以通过召开座谈会，可以从企业融资等角度研究相对应的长效发展机制，同时也要求此类房企注重企业风险，以给行业中各类企业更多启示和警示。

“8·20房企座谈会”后，各类房企确实需要关注内部的资金状况和融资情况。尤其是随着房地产企业相对应的长效机制建立，房企融资等会面临更多的约束和红线，这要求房企注重日常融资工作的安排，注重用“三道红线”和“四档管理”的方式来规范经营，真正促进房企的长效可持续发展。

严跃进（财经评论人）

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