重点房企资金监测和融资管理规则形成!对房价有何影响?

来源：证券时报

近段时间以来，市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温。8月23日，住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称，近日住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

加强房企融资监管的靴子落地

有市场人士认为，从会议内容来看，座谈会主要涉及了部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性，调控的目的是房地产市场的健康平稳。不过，对于房企融资管理规则的具体内容，住房城乡建设部、央行官方网站并未披露。只是，市场此前已经开始猜测，或与“三道红线”有关。

为控制房地产企业有息债务的增长，市场传出监管部门将出台新规“三道红线”新规。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。有息负债规模将以2019年6月底为基础，根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果　“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过　5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过　10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，　有息负债规模年增速不得超过　15%。

深圳一家大型房企的相关人士告诉记者，公司没有听到关于“三道红线”的信息，也没有收到正式的政策性文件。不过，虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，或许也是一种融资收紧信号。据不完全统计，如果按照上述的“三道红线”标准，有近50家房企已踩了三条红线。

虽然“三道红线”新规未得到证实，但房地产融资收紧并不意外。而在近期，房企屡现大额融资。据中原地产研究中心统计，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，与今年各月相比处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。近日，包括金融街、旭辉、珠江实业在内的多家房企发布大额融资计划，融资品种包括优先票据、中期票据、ABS、公司债等。

密集融资的背后是房企进入偿债高峰期。据中指研究院预测，2020年，国内房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元；到2021年，这一数据将达10496.2亿元。

会不会影响房价？

市场观点普遍认为，一旦融资收紧，中小房企受波及程度要远大于规模房企，但从长期来看，所有房企或早或晚都将面临这一道必考题。

今年以来，多个城市的房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃，已经导致房地产调控政策的加码，其中也不乏关于房地产融资的政策。陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满，包括市场、监管和企业。所以，这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。不过，由于近期正处于房企半年报发布的关键时期，负债率等财务指标若是触碰监管红线，很容易引起问题，这要求相关房企积极做重视。

那么，房企融资会不会影响房价？严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。

以深圳市场为例，尽管楼市调控升级仅刚刚过去一个多月，但近段时间新盘项目扎堆开卖，还推出诸如优先无房客户等销售方式。有市场人士认为，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用。不过，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价。

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