龙光集团城市更新价值凸显 4549亿土储货值成穿越周期新引擎

龙光集团（03380.HK）于8月21日发布2020年中期业绩，在疫情和经济不确定因素增加的双重影响下，龙光核心财务指标持续向好。

截至2020年6月30日止6个月，龙光权益合约销售额较上年同期上升约12.1%至463.5亿元（人民币，下同），母公司拥有人应占净利润为61.575亿元，较去年同期增长20.1%；母公司拥有人应占核心净利润达53.3亿元，较去年同期增长18.3%；现金及银行结余为419.04亿元，净债务权益比保持在68.3%的稳健水平。

值得关注的是，目前龙光城市更新业务已布局11个城市，货值超过4500亿元，其中94%位于粤港澳大湾区，具有显著先发优势，成为其穿越周期的盈利新引擎。

城市更新价值凸显

龙光集团2020中期业绩报告显示，上半年公司聚焦中国最具价值的核心区域，全国化布局粤港澳大湾区、长三角两大核心都市圈和西南、中部两大城市群，上半年通过招拍挂、收并购、城市更新等多渠道，逆周期扩充优质土储资源。截至2020年6月30日，龙光拥有土储总货值9340亿元，大湾区占比82%。

在总土储中，龙光近期可开发土地储备总建筑面积约为3920万平方米，土储货值4791亿元，占总货值比例51%。该公司近期可开发土储平均土地成本仅为4518元/平方米，不足5000元的单价成本，在大湾区土地成本日趋上升背景下成本优势显著。

龙光管理层在业绩会上表示，城市更新是公司获取高价值土储的重要方式，龙光拥有城市更新专业团队，在大湾区深耕近20年，深度了解大湾区地方政策、产业和城市规划，在城市更新领域有显著的先发优势和核心竞争力。

4549亿元的城市更新土储中，龙光可自主改造的区域内拥有城市更新项目可销售价值约为2903亿元，这部分更新项目孵化周期短。例如已完成孵化的珠海•玖龙汇、佛山禅城•绿岛湖项目从拿地到成功孵化耗时不到 2年半时间。且城市更新项目利润率普遍较高，持续增厚公司利润。

这些成本优势已体现在中期业绩的利润率上。根据龙光集团2020年中期业绩报告，期内，龙光毛利率为35.2%，净利润率20.3%，同比上升0.7个百分点。核心利润率17.6%，同比上升0.3个百分点，盈利能力持续领先。

该公司在2020年上半年正式更名为龙光集团，提出“责任筑城，臻心建家”新发展理念，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，持续巩固“城市综合服务商”发展优势。

按照龙光集团的做大做强住宅开发的计划，未来三年权益合约销售额保持年均20%增长，持续高于行业平均水平。

而高价值、布局好、孵化周期短的城市项目，已成为龙光业绩的重要助推器。花旗、野村证券、中金、平安证券、中信建投等多家国内外大行一致认为，城市更新已成为龙光穿越周期的盈利新引擎，预计未来三年每年将贡献集团核心净利润的20%，可确保集团未来盈利持续领先行业。

财务表现保持稳健

截至2020年6月30日，龙光集团净负债率保持在68.3%的稳健水平，，明显低于同梯队房企；加权平均借贷成本为5.93%，较2019年下降约0.2个百分点，杠杆水平保持稳健。截至2020年6月30日，龙光持有的现金及银行结余为419.04亿元，一年内到期的优先票据为83.04亿元。

2020年1月，龙光成功完成增发1.8亿美元优先票据，实际利率5.4%，创下近期民营内房企业同评级债券发行利率的最低记录。同样在1月，龙光发行2020年首期境内公司债券，发行规模10亿元，期限5 年，票面利率4.8%，创下公司近三年发债利率最低记录。

截至2020年上半年，龙光集团共成功发行了4.8亿美元的优先票据，平均发行利率为 5.62%；境内公司债券本金总额25亿元，平均票面年利率为4.73%。7月，龙光又发行一笔20亿元的公司债，票面利率维持在4.69%的低水平。

多笔低利率票据未来有助于进一步优化债务结构，降低融资成本。

目前国际评级机构标普、惠誉及穆迪给龙光的评级分别为BB、BB及Ba3。联合评级国际有限公司和中国诚信(亚太)信用评级有限公司给予BBB-的投资级境外评级。中诚信国际信用评级有限公司及联合信用评级有限公司继续给予AAA最高信用评级。7月30日，MSCI给予龙光“BB”级ESG评级，企业社会价值和资本市场影响力持续提升。

凭借充足的低成本土储和稳健的资本结构，龙光今年得以在一、二线城市土地市场发力，战略性增加高能级城市布局，成功进军上海城区，在长三角投资项目达到11个，发展势头强劲。

上半年，龙光通过公开市场招拍挂的方式新获取项目17个，总建筑面积为296万平方米。

“随着房地产行业进入加速整合期，中国房地产市场将出现越来越多并购机会，本集团未来将寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目。”龙光在报告中称。

此外，龙光在今年5月推出15年的股份奖励计划，公司设立信托，委任专业机构按照信托契约进行管理，信托人将以公司提供的现金，直接从二级市场购入公司股票，该股份奖励计划的全部奖励股份总数量最高可达到公司已发行股份总数的3%。该计划为管理层设定了高于行业平均的业绩增长指标，有效激励了团队创造更多、更大价值，推动公司长期持续发展。

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