楼市调控难挡拿地热情 东莞土拍频现“抢地大戏”

来源：中国经营报 

“7·25”限购政策出台后，东莞一级土地市场热度不减，更有不断走向高潮的趋势。

8月18日，东莞洪梅镇梅沙村一宗商住用地时隔3年重新入市，起拍总价上调约4000万元至9.1亿元。与此同时，位于茶山镇、松山湖片区、谢岗镇合计3宗商住用地亦将在这个月公开挂牌。

值得注意的是，在近期已成交的土地中，多轮竞价“抢地”、高溢价拿地现象频出。7月28日至8月6日，位于凤岗镇、望牛墩镇、谢岗镇4宗挂牌出让的商住用地均被多家开发商以超过30%的溢价率拿下，其中3宗地块均以最高限价成交。

值得注意的是，土拍市场火热背后，东莞楼市在限购新政发布后降温明显，市场观望气氛浓厚。东莞中原战略研究中心提供的数据显示，自7月25日以来，认购量连续三周出现环比下跌。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房企拿地热情不减说明其仍看好东莞的发展。此外，限购政策所抑制的需求未来仍会释放，“对于那些从现在开始攒社保的人来说，一年时间过后就拥有了购买力，我觉得这是开发商选择在这个时候拿地的根本原因。”

某头部房企负责东莞区域营销人士对《中国经营报》记者表示，其公司为最早一批进入东莞的房企，东莞与广州、深圳是其重点发展的核心城市。“我们长期看好东莞，截至目前，公司在东莞的项目销售均接近尾声，这正是这个市场发展前景良好的标志之一。”据了解，该房企于今年亦在东莞斩获一宗地块，该相关人士透露，项目预计最迟于明年年初入市。

房企抢滩布局

自今年7月以来，东莞对楼市已出手多次，从对申请预售或现售的商品住房项目设置3万平方米的单次推货“红线”，以及更新限价政策，提出将定期发布网签房价以提高房价透明度，到7月25日凌晨，首次对二手住宅采取限购政策，将楼市调控推向高潮。

7月28日，东莞迎来限购新政后的首宗拍卖地块——位于谢岗镇谢山村一宗编号为2020WR026的商住用地（以下简称“谢岗TOD地块”），其距离银瓶站约500米，出让面积约7.66万平方米，容积率2.8，建筑面积约21.46万平方米。该地块须无偿配建约1.07万平方米拆迁安置物业、一所幼儿园以及一个肉菜市场，起拍总价约12亿元，剔除配建折合楼面价6380元/平方米。

值得注意的是，东莞市公共资源交易网显示，未到正式开拍，已有6家房企对谢岗TOD地块合计进行8轮报价。正式开拍后，竞拍号为144的房企拿地意愿强烈，曾在4秒的时间内加价100万元。

经过47轮竞拍，谢岗TOD地块最终由深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商”）以16.74亿元竞得，溢价率39%，剔除无偿配建后，折合可售楼面价约8870元/平方米。

天眼查显示，深圳招商为招商蛇口全资子公司。根据华创证券研报统计，今年上半年，招商蛇口新增规划面积达到660.1万平方米，同比增长72.2%；总地价为641亿元，同比增长61.5%。

同在7月28日下午，凤岗镇油甘埔村一宗编号为2020WR027地块更是在经过71轮竞价后达到最高限价，由此进入竞配建环节。此次土拍历经2个小时，最终由惠州市和筑投资有限公司（由保利地产控制）以19.7亿元加上17%配建艰难斩获，折合可售楼面价25856元/平方米（剔除无偿配建），溢价率33%。

诸葛找房数据显示，目前，凤岗镇楼面地价的保持者为中海地产于2017年拿下的官井头村地块，其折合楼面地价26646元/平方米，同样是目前东莞商住用地楼面地价的最高纪录。该地块开发的项目为中海云麓公馆（已告罄），开盘价为3.5万元/平方米，二手别墅挂牌均价5.2万元/平方米。

8月5日，望牛墩镇一宗袖珍地块揭开东莞8月土拍的序幕。东莞市公共资源交易网显示，编号2020WR028的商住地占地面积仅6848.26平方米，建筑面积为1.37万平方米，起拍总价为9587万元。只不过，该地块面积虽小，热度不低。经过48轮举牌后到达封顶价约1.43亿元，由中梁旗下公司拿下，溢价率49.6%。

值得一提的是，这是中梁首次通过招拍挂的方式在东莞拿地，其10469元/平方米的成交楼面价更是打破了首创在2019年创下的纪录（10264元/平方米），成为目前望牛墩楼面单价最高的地块。

8月16日，中梁粤港澳发展集团正式揭牌。此前，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团“升级”为中梁粤港澳发展集团，由顾继伟出任执行董事，此举意在加强粤港澳大湾区业务的拓展力度。

而就在8月6日，深圳市润恒源投资有限公司（以下简称“润恒源投资”）同样以封顶总价39.83亿元拿下凤岗镇油甘埔村一宗7.37万平方米商住用地，溢价率33.18%，配建17%，折合可售楼面价25871元/平方米。天眼查显示，润恒源投资为深圳润恒房地产开发集团有限公司（以下简称“润恒集团”）100%控股子公司。官网显示，截至目前，润恒集团旗下的地产项目均位于深圳。

8月14日，东莞国际商务区（CBD）4宗商服用地以总价20.9亿元成功出让，分别由广东盛和房地产集团有限公司及3家东莞本土企业获得。

针对上述拿地动机以及如何看待东莞房地产市场等问题，记者分别致函保利地产、招商蛇口、中梁和润恒集团方面，截至发稿，未收到相关答复。

区域新房库存告急

与上述房企高涨的拿地热情相比，东莞楼市在调控升级下出现了降温。根据东莞乐居提供的数据，“7·25”新政发布后一周，东莞全市二手房网签数仅91套，相较政策发布前一周下降93%，东莞中原战略研究中心监测的数据亦显示市场观望气氛浓厚。

即便如此，东莞土拍市场依然火热。

对此，李宇嘉对记者表示，调控政策出台后对市场的短期影响将非常明显，会出现量跌价稳的现象，原因在于东莞楼市历来以外地特别是深圳投资客的需求为主。“但我认为限购政策仍保留一定余地，本质上是想保持楼市稳定的态势，而不是彻底抑制外地的投资需求。另外，深莞穗的规划红利也是促使开发商高溢价拿地的动机之一。先把土地拿在手里，不必过多担忧后期的购买力问题。”

另外，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授认为，近年来，东莞的产业结构不断优化，提升了本地部分人群的购买力，成为支撑东莞房价的内部因素，加上入户门槛不高，东莞承接了来自广州和深圳部分外溢的需求。因此，东莞的供需在一定程度上仍比较强劲。“我估计开发商拿地的原因也是基于上述分析，政策只是限制一部分需求，但像第一套住房此类刚需仍是要满足的。种种因素叠加下，拿地的开发商还是长期看好东莞的楼市。”

值得注意的是，东莞市自然资源局于今年4月发布的《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》（以下简称“《计划》”）指出，“全市土地资源紧缺，省下达给东莞的年度用地指标相对较少。2020年度用地需求仍然比较旺盛，供需矛盾尖锐。”

根据《计划》，2020年东莞国有建设用地供应计划指标约1095.43公顷，其中计划供应49宗住宅用地、面积约230公顷，占计划指标20.96%。

具体到住宅方面，东莞中原战略研究中心提供的数据显示，截至7月31日，东莞住宅库存套数25064套，库存面积持续下滑至322万平方米，环比下跌5%，同比下跌34%，创近4年新低。按照过去一年消化速度计算，7月底住宅消化周期为6.6个月，环比缩短0.7个月，同比缩短4.3个月，主要原因是市场供不应求情况持续加剧造成库存下滑。

记者通过梳理亦发现，上述房企拿地的区域存在新建商品房住宅库存告急的现象。

东莞市住房和城乡建设局发布的《2020年7月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况表》显示，望牛墩镇以191套住宅在33个镇街中位列倒数第三，住宅建筑面积为1.91万平方米。谢岗镇则有204套住宅，排名倒数第四，建筑面积为2.93万平方米。在二手住宅市场表现上，谢岗镇在今年7月末仅成交13套，均价为7750元/平方米，两项数据均排名倒数第一。

安居客数据显示，目前凤岗镇的主要货量集中在四季花城、锦龙湾畔、嘉辉豪庭逸峯等7个楼盘，其中大部分处于尾盘状态

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