“平平无奇”梅江西带着150平米以上大户型新品来了!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-20 18:05

说起天津的富人区，大家都会遥指“大梅江”。

经过近20年的发展，梅江的概念范围原来越大，从老梅江衍生出了新梅江、梅江南、梅江西多个板块。而且因为梅江的“高端”属性，这些“泛”梅江项目的房价也是高高在上，天生就让纯刚需们“高攀不起”。

近来，梅江西板块有一个新品项目规划曝光，成功引起血拼哥的注意。

01 梅江西新品来袭

不久前，天津市规划局公布了津西青紫（挂）2019-099号A地块规划，共9栋楼，总建筑面积约3.8万平米，容积率2.0，预计供应122套房源，面积都在150㎡以上。

其中1、2、5、6号楼这四栋是6-7层到顶洋房，其余是11、17层到顶的小高层产品。该部分全部是地下车位，数量是319个，车位配比达到1:2，从户型和车位配比上，就能够窥见该项目的“高端”属性。

加上去年曝光的B、E、F三个子地块规划，至此，该项目差不多已经显示出全貌。

F地块总建筑面积约3万，供应房源213套，共建设6栋楼，1-7号楼7层到顶，5、6号楼11层到顶。

B地块将建设商业和幼儿园；E地块作为学校用地，或许会建设小学。至今为止，该项目还剩C地块的住宅和D地块的商业没有公布规划。

出让风波

该项目从土地出让时期就一波三折，加上地处梅江这样热门的地理位置，一直以来就备受业内外关注。

津西青紫（挂）2019-099号地块位于西青区郁江西道与江盛路交口东南侧，是紫金山路纪庄子项目中的一部分。

2018年12月，纪庄子项目曾以津西青紫（挂）2018-227号、228号、229号三个编号同时挂牌三宗经营性用地，原定于2019年1月成交，但后经多次公告延长挂牌时间。

直至2019年3月22日，融创才以总价20.5亿元、楼板价约20621元/㎡、自持租赁住房建筑面积4000㎡，竞得其中229号宅地，既目前梅江壹号院项目。

而227号、228号两宗地块在挂牌数月后，于2019年4月29日“因重新办理相关规划手续”由天津土地交易中心公告停牌。

随后，2019年6月25日，拥有全新编号的津西青紫（挂）2019-099号宗地挂牌文件亮相天津土地交易中心，拟出让土地面积也远大于此前两宗停牌地块面积之和，其中应部分包含此前227号、228号地块范围。

直到2019年7月24日，上述99号地块迎来摘牌，当天共有2家房企报名纪庄子地块竞买，分别为万科、天津致达。最终，天津致达以溢价率11%竞得该宗地，总价27.2亿元、楼面价28943元/㎡。

一块地从挂牌到摘牌，经历了“解散”、“延期”、“重新组团出道”等层层阻碍，为何处于天津市内寸土寸金之地还备受冷落？

血拼哥认为，一方面因为当时市场大环境原因，大家的拿地热情普遍不高，底价、延期、停牌是2018年-2019年土地出让经常出现的事情；另一方面，虽然地处大梅江，但是土地核心价值没有亮点，无论是位置还是配套，放眼梅江板块确实算不上特别出彩。

梅江西的困境

其实从楼面价上，能看出房企拿地犹豫不决的一个最根本的原因，就是贵。整个地块拆分后，229号地总价是最高的，但是楼面价却最低，也是第一个成交的，20621元/平米比较符合河西市场的普遍情况。

227号和228号地块在组合重新挂牌出让后，楼面价仍然比229高出很多，而且从容积率上看，227、228号地块在1.6-1.7之间，显然是比229号地更加低密。

上述提到229号地块是融创梅江壹号院，目前在售产品是高层、小高层，户型面积约144-300㎡，高层均价40000元/㎡，小高层均价45000元/㎡。

而227、228号地块组合重新出让以后，案名都没有公布。

如今的市场为了快周转得到现金流，从拿地到公布案名、亮相出售都速度极快，通常情况下拿地之后就无音信的项目都是买贵了，“拖”字诀，或许能为未来挣得一线生机，毕竟不是所有房企都有底气“赔钱”卖。

地价背后配套价值

地段的价值体现在配套，卖的地值不值这个价，还得看梅江南板块配套究竟好不好。

房价贵要贵的有道理，高端项目的基本基因不止是好地段，还需要好配套，硬配套。比如名校、高端商业、地铁上盖等等。

在交通配套上，5号线和6号线穿越整个大梅江板块，不得不说对于区域的整体价值提升有作用，但是地铁站的辐射是有限度的，1公里范围内还好，超过这个距离前往地铁站就变得不那么便捷。

现在看，梅江西板块目前有规划中的地铁10号线横穿而过，未来轨道交通的发展潜力是存在的，但是目前还享受不到。

从教育上看，梅江西板块内有河西区中心小学（梅江校区）、梅江中学、南湖小学、天津体育学院、天津富力中学、天津西青区梅江富力小学、天津市经济贸易学校等，教育资源尚可。

商业方面，梅江西板块大型商业配套匮乏的现状存在，需要前往两公里处的新业广场消费。

值得一提的是，板块内拥有梅江会展中心这个核心配套，对于整个区域的产业导入有利好作用，对于整个板块未来的房产升值也有一定保障。

综合来看，致达地块周边高大上的配套有，接地气的配套也有，但是短板在于都距离项目不是特别近，利好的辐射范围有限的情况下，该项目就看上去有些平平无奇。

怀着对未来的期待，未来项目以什么产品入市、对于梅江西板块楼市又会有什么影响？我们拭目以待！

“平平无奇”梅江西 带着150平米以上大户型新品来了!