楼市九问,楼市的趋势走向何方?

来源：子木聊房 文/子木

8月迎秋，本是传统楼市淡季，然而今年突遇政策风向打压，更感寒风萧瑟。

政治局会议再三定调三大方针，要求房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期，要求经济脱钩房地产。

更狠的是，对当下所有城市实行全面“打鼹鼠式“调控，凡是房价敢有冒进者，必被约谈。那么意味着下半年，甚至几年内，主动放松调控的城市基本为0。

随后，央妈发布二季度货币政策执行报告，表明立场：坚持房住不炒，脱钩房地产经济，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性、实施好房地产金融审慎管理制度。

一连串的政策严控，彻底把下半年楼市打入寒冬。

可以预见，8月以后市场成交下滑，天平一边倒向买方市场，“金九银十”大概率比去年还要惨烈。同时，由于央行对房地产金融的限制，开发商竞争会进入至暗时刻，拿地热情减退，年底竞相开启打折之旅。

但最重要的是，此轮政策不单影响了房价趋势，对市场预期也造成重大打击。

譬如这段时间，关于楼市的咨询量剧增，无论是炒房客、投资客还是刚需，对楼市未来几年的走势只能用两个字来概括：

“迷茫”。

炒房客和投资客问我，按照目前情况，如果当局抛弃房地产经济，那么是否赶紧把手上多余的房子卖掉，以防套死。刚需则问我，房价什么时候能到“底部”，政策这么严苛，未来房价会不会一跌到底？

所以今天子木特地找出九个比较有代表性的问题，用来解决楼市小白对未来（5-10年）走势的疑问。

1

问：未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？

答：在回答这个问题之前，我们先来了解国内影响房价趋势的主要因素。按照之前几十年的研究总结，可以分为“三大因素”：

杠杆和利率

土地供给

人口和产业

当然我们的楼市自始自终是政策性市场，在这些因素之前，起到房价决定性作用的，还是“政策大手”。

从第一次房改后，史上几波房价大潮，都是放开限购，放宽货币政策，鼓励人们用杠杆撬动房产投资，造成的「非理性上涨」。

当然，我们不能拿前20年的经验去推敲未来。

因为从2019年开始，中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时在2020年，又提出了“经济内循环”，这些都是经济脱虚向实，前所未有的信号。

如果当局的意图和决心“稳定”，那么未来这张“调控大手”一定会握紧拳头，不再起势。我们的楼市，会真正回归到理性市场，在三大因素的基础上，完全由刚性需求决定。

今年的北京市场就是未来全国城市的“打板”。自2017年317最强调控政策开始，北京花了3年时间回调房价，直至今年疫情后，市场才真正回归实际，积压的刚需迸发，排队入场。整体房价反弹，核心地段房价上涨幅度较大。

讲这些的原因，就是告诉大家。未来5年-10年，一线、新一线、二线城市，或者三四线城市，已经失去了“操盘性”炒作因素，只能靠各个城市的刚需实力了。

一二线城市房价会根据自身供需进行不同程度上涨，人口流入多的，土地供应少的，信贷资金充裕的城市，上涨空间是最大的，但不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。这些城市资产投资依旧属于较好的标的。

不在城市群中的、人口和产业跟不上的三四线城市，二手房房价会持续性横盘阴跌。

当然三四线纵使再不堪，也不会有太大的下跌现象。因为在地方开发商和媒体对信息和舆论的垄断下，一般人根本不知道楼市真相。

但要懂得一个道理：“房价增速只要跑不过通胀，就意味着资产贬值。投资价值为0。”

2

问：目前全球货币放水，会影响房价吗？

答：根据历史经验，每次全球金融危机后，各国都会通过放水来救市。这里的放水就是开动印钞机。

其中主导因素就是美国。

有一项数据显示，在2008年美国次贷危机后，美联储通过6年时间向市场投放流动性（主要包括印钱买国债，买MBS等），实现了其资产负债表高达3.7万亿美元的增幅（从0.8万亿美元增长到4.5万亿美元）。

这个数据大家可能理解不了，这么说吧，当时（2012年）中国央行总资产才4.5万亿美元。

这次全球疫情蔓延，对经济造成巨大打击。美国这次比2008年后还狠，美联储直接开动印钞机，在过去36天，狂印14万亿美元钞票。

由于美元和石油挂钩，是国际通用货币。每次美联储大放水都会造成美元贬值，致使持有美元或者美债的国家以及个人受到损失。也是大家口中所说的，美联储无限QE“割韭菜”。

为了防止被割韭菜，各个国家也只能开动印钞机跟着印钞。

可以预见，接下来为了复苏经济，全球会进入新的一轮QE时代。中国跟进QE是一定的，今年上半年央行就通过LPR利率下调，存款准备金率下调，超额存款准备金利率下调，购买政府债券，MLF等再贷款方式进行了放水。

尽管各个城市都在尽力控制大水流入房地产，但像北京、上海、深圳、杭州等金融产业发达的城市，依旧出现了投资客套贷入市买房的现象。

可以说，QE利好房价，是一定的，但幅度不会太大。目前我国外汇储备尚可，可调节的空间较大，接下来会尽力克制放水幅度，不会跟着美联储无限疯狂QE。

前段时间，央行货币政策第二季度报告中就讲到，“坚持稳健的货币政策将更加灵活适度、精准导向。”

3

问：全球放水对我们来说是购房机会吗？

答：很多人喜欢用2008年之后的四万亿和今天做对比，认为每次放水都会导致房价大涨。

其实不然，2008年放水，我们没有任何限制措施。而2020年放水，我们已经对楼市进行层层限制，尤其在政治局会议后，楼市调控更加严苛。

当下央行主张把水引向小微企业，保就业促消费，刺激市场经济回暖，保障经济内循环可实践性。

对于个人是不是机会，还要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE，都是从上到下，层层拦截吸收。这也是拉开贫富的主要原因之一。

如果你因此受益，买房这个选择不会太差。

4

问：未来地价还会涨吗？对房价的影响是怎样的？

答：地价和房价，就是面粉和面包的关系，而地价又跟地方政府的财政收入息息相关，这就是为什么地方政府总想刺激房地产，让大家买房的原因。

但是每个城市的土地总有进入“尾部区间”的时候。

这里的“尾部区间”，指城市的城区建设已经足够承载城市居民活动，基建水平已经无法再继续扩大城市版图。

比如北京，5环内的可供开发的土地已经屈指可数，这时候地价其实和房价关联性并不大，因为地方政府即使再主张房地产经济，依然无法获得足够的收益。

目前大多数一二线城市都会走向“土地尾部区间”，这也是未来出台房地产税获取新的财政收入的目的。

供需是一切市场价格的根本，肯定是有关联的，在中国用供给打击房价最成功的两个城市就是：重庆和长沙。

深圳上涨的主要原因并不是炒房客炒作，而是长期土地供需矛盾导致的。所以这些年深圳总想着扩大版图，或许在过几天的40大庆会有声音出现。

这也是一个房地产投资的判断依据，对于那些“卖地毫不节制”的城市，房产是无法增值或者保值的。

5

问：未来城市土地供应的趋势是怎样的？

答：土地供应和地方财政挂钩，所以未来产业不行、企业纳税无法满足地方财政需求的城市，大概率会依赖土地财政，继续加大供应量。

反而产业强劲，可以通过企业纳税达到地方财政需求的城市，则不需要过分供应土地。

所以这些解释了之前的房价现象。土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚。

人地分离，供需错配，导致一线城市房价较高，三四线低迷。

为了解决三四线城市高供应量下的天量库存，不得已，2015年后，三四线启动棚改实现房价翻番。然而在土地不限量供应的趋势下，房地产泡沫是长期积累的。

6

问：房产未来还是优质资产吗？

答：房子未来是不是优质资产，一要考虑稀缺性，所以我一直坚持持有一二线城市房地产。二要考虑一个问题，未来老百姓是否有除房子以外其他可靠的投资通道。

股票可以赚钱，但靠的是运气；理财产品风险较大，没有人会托底；把钱存在银行，聪明人都知道是亏损的。

除非未来依托科技，出现新的金融产品，可以无风险跑赢通胀，否则未来对于普通老百姓来说，房子还是相对可靠的资产。

7

问：未来会不会成为房产的接盘侠？

答：只要不买三四线或者能级更低的地域房产，大概率不会成为接盘侠。产业和人口是最关键的指标，尤其人口长期保持净流入，那么这个地方的房子就一定会有接盘的。

8

问：一带一路房产投资是陷阱吗？

答：一带一路是国策，天字号工程，是未来中国实现大国目标，成为全球第一经济体的必备基础，也是在内循环经济下，未来输出产能的重要通道。

总之，一带一路的能量极大，关乎国运。时间很长，起码10年才能形成规模。

这次疫情，让全世界重新认识了中国对风险的把握能力，有益于一带一路的形象建设。在疫情结束、全球经济复苏后，一带一路战略会加速落地。

当然在一带一路战略下，当局设置了很多支点城市，大部分城市还是比较坑的，因为一带一路需要产能输出，需要成熟的工业基础。

所以三四线不考虑，非省会不考虑。例如西安和未来的海口，就可以重点关注。

9

问：未来人口红利还有吗？

答：其实我国早已遇到人口拐点。相关机构预测过，我国新生儿出生率逐年下降，2030年将降至不到1100万，目前正在加速奔向老龄化社会。

但要注意一点，整体人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、广州、成都、南京等城市，常年维持人口正向流入，大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、广州，2019年是40多万的人口的净流入量。

所以未来的人口大红利期虽已结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在。但这也会导致，城市人口分化加剧，虹吸能力弱的城市，加速枯竭。

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