土地要素市场化有望降低成本，或有利于打破城乡二元割裂

  经过四十多年改革开放，目前我国商品和服务已经从政府定价转变为市场定价。但是，要素市场发育还不充分，影响了市场发挥资源配置的决定性作用。

  4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（下称《意见》）。这是中央关于要素市场化配置的第一份文件，对于形成生产要素从低质低效领域向优质高效领域流动的机制，提高要素质量和配置效率，引导各类要素协同向先进生产力集聚，加快完善社会主义市场经济体制具有重大意义。

  增加土地管理灵活性

  在各类生产要素中，土地作为一种重要的基础性资源，在中国工业化和城镇化进程中扮演着重要角色，与政府财政、房价波动、农村发展、社会治理紧密关联。然而土地问题的复杂性也使得其市场化进程面临多重掣肘，发展相对滞后。

  对于土地要素的分配，《意见》从四个方面强调了土地管理的灵活性。

  （1）城乡建设用地市场的统一，推开农村土地征收制度改革；

  （2）产业用地供应更加灵活；

  （3）盘活存量和低效用地；

  （4）土地管理体制更加灵活。

  《意见》表示，加快修改完善土地管理法实施条例，完善相关配套制度，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相关制度规定。

  《意见》指出，要鼓励盘活存量建设用地。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策。

  《意见》还强调，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。推动制定不动产登记法。

  打破二元割裂

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示，土地要素的市场化有望降低其成本。

  中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《国际金融报》记者时表示，城乡的二元化结构非常复杂，一方面，城市缺乏建设用地，土地供应弹性低，地价上涨；另一方面，农村土地无法顺利入市，需要通过国有土地收储的方式，农民得不到合理补偿。推动城乡土地要素自由流动，意味着打破二元割裂。深化农村宅基地制度改革试点，完善城乡建设用地增减挂钩政策，可以让农民从城镇化中得到合理补偿，提高农民的财产性收入，这一举措将能促进城乡融合发展，有利于城乡边缘区域开发。

  海通证券涂力磊认为，我国农用地占比较高，存在一定的转出空间，而城市建设用地相对农村建设用地占比较低，存在承接用地的空间。相对而言，经济最先发展的东部区域，如华东地区和珠三角地区，其地价平均值最大。相关改革试点的推进，将缓解发达地区用地紧张，促进都市圈发展。

  在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，“充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用”能够让城市中闲置的土地得到充分合理的利用，有利于闲置低效厂房仓库改造为租赁住房，为新市民提供安全可支付的居住空间，真正实现多主体供给、多渠道保障和租购并举。

  事实上，随着城市发展水平的不断提升，上海等城市已对存量土地的利用做出指导。早在2014年上海市政府便出台《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，提出了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路，稳定土地市场供应量，并以土地利用结构优化促进产业结构调整和城市功能完善。

  从具体转型升级来看，主要分为两类，一类是具备地产开发能力的企业自主开发。以宝钢旗下的长阳创谷项目为例。2006年起为配合上海市中心城区环境整治和产业结构调整，二钢厂区逐渐停产外迁，2010年全部停产。随后宝钢旗下的宝地置业以“尊重历史、继承精华”为理念，将原二钢厂旧址打造为“互联网+”的产业园。此外，不具备地产开发能力的企业则会委托专业企业进行改造，复地·四季广场是由复地集团在原第四制药厂旧厂房的基础上改造而成的社区商业中心，第四制药厂的前生科发药房创立于1866年，是在上海历史最为悠久的旧厂房改造项目之一。

  执行端依然存在难题

  谈及土地要素市场化对于楼市的影响，同策研究院首席分析师张宏伟表示，三四五线甚至县城等受到的影响更大，在其看来，农村宅基地腾出来后，将加快农村人口进城落户的进度，成为拉动经济的重要手段。从城镇化角度而言，第一波转移将是人口进入中小城镇。

  许小乐认为，“土地供应更加富有弹性也更加符合需求规律。过去，我国的土地出让与人口流动趋势存在一定的失衡，三四线城市土地供应量大，而人口聚集的核心城市土地供应缩减，导致地价、房价上涨。实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，有助于增加一线城市土地供应，缓解房价上涨的压力。三四线城市土地相应减少，避免土地资源浪费，避免空城“鬼城”。

  土地要素市场化落实到具体执行端或依然存在难度，李宇嘉指出，“现在提到可以建租赁住房，但不能建商品房。因此主要的障碍是土地要素市场化怎么能够与住房相连起来。”

  盘和林也认为，执行端依然存在难题，如“农地入市这块，收益分配制度如何确定”等。在其看来，长期将对土地供应格局产生较大影响，短期对楼市影响不大。

  张宏伟强调，这是一个漫长的过程，并非一蹴而就。

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