城市落户门槛降低，农村土地可流转，给城市消费、房价带来新动力

最近几天，两份文件的同时出台，引起市场“轩然大波”！

一份文件是中共中央、国务院公布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，另外一份文件就是国家发改委的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。

这两份文件都提到了两件影响到中国未来5-10年发展的大事：第一件事是要进行户籍制度改革，要求全面降低城市落户门槛，公共服务要覆盖绝大多数常住人口，提倡以“常住地注册户口”。

文件特别提及，要针对农民群体的落户重点照顾，包括“举家搬迁城市的农民”、“农民学生”以及“新农民工”。

第二件事就是要建立“建立健全城乡统一的建设用地市场”，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。

意思就是要允许农村集体建设自由转让，与国有建设用地实现“同价同权”，这样农民就可以获得“土地出让金补偿”，也就说农民也可以获得“财产性收入”了。

而且新版《土地管理法》已经极大提高了农村土地征收的补偿标准，同时执行了农民“宅基地”有偿退出机制。

也就是说，不管是“卖地”，还是“征地”，或者是“退出宅基地”，农民都可以获得高额补偿，作为其进城变身“新市民”的启动资金。

在这个“敏感”时期出台这样的政策，应该是决策层“改革”的决心非常大，中国的土地要素自由流转改革已经迫在眉睫。

中国城市化进城已经发展了超过20年，城镇化率快速增长，大量农村人口进城，导致城市土地出现稀缺，大量农业用地“荒废”，从而极大的降低了中国土地的使用率。

因此如何让农业用地来给大城市的发展提供后续基础，就显得至关重要了，不然大城市的土地资源会日渐枯竭，形成“大城市病”越来越来严重。

同时，随着国际形势的恶化，出口贸易出现明显的下降趋势，因此培育国内消费市场非常关键。

但是目前城市居民消费已经接近饱和，城市消费急需新的血液进来补充，所以大量的农民进城化身“新市民”，可以带来巨大的消费潜力。

因此让农村用地可以自由流转，让农民享受到“资产性收入”，同时降低城市落户门槛，是推动农民进城的关键配套政策。

我们判断，未来的5-10年，随着农用地流转进程加快，还将会有超1亿农民会进城落户，变身新市民。

他们将会给城市发展带来以下四大变化：

第一，推动城市消费迅速增长。

他们将会成为中国国内消费增长最稳定的群体，大量的农民进城可以带来对各类用品消费的支出增加，推动国内消费需求的稳定。

第二，稳定城市房租水平。

未来随着城市住房供应的加大，房租水平下降压力较大，如果大量农民能够进城，必将对城市房租稳定将会起到至关重要的重要，而且农民进城的初期一般都是以租房为主。

第三，逐步提升城市房价。随着农民获得“资产性收入”，部分农民进城将会购房置业，选择长居城市，因此会给城市带来额外的住房需求。

同时，随着部分农民的收入增长，也会逐渐从租房过渡到买房，从而为城市房价提供了坚实的需求基础。

本次户籍改革力度之大，归根结底就是为了推动农民能够顺利进城。

根据调查，目前大概有2.5亿农民工处于无户籍状态，但是他们又长期在城市工作，因此这群人处于“城乡游离”状态，他们离不开农村，因为他们在城市里没有户口，不能享受到基本的保障。

如果他们不能离开农村，那么就不会愿意主动寻求“农用地”的流转，甚至不愿意“卖掉”土地，因此必须要给与农民进城最好的待遇：那就是落户！

进城落户，是对农民进城的最基础保障：既可以为孩子提供上学的机会，同时可以享受到城市的低保保障，让他们可以安心进城，成为新市民。

因此，中国的户籍制度必须改革，零门槛落户时代已经彻底到来。

而随着户籍制度的改革，随之而来的，必将是高考制度、医疗制度、养老制度等一系列的改革。

比如未来高考录取率将会按照户籍人口的多少来进行指标分配，户籍人数越高的城市，将会获得更多的高考录取指标，获得更多的高考红利。

而医疗、养老等，户籍人口越多，中央给与的财政补贴就会越大，从而推动城市尽可能放低落户门槛，推动户籍人口的增长。

同时，随着落户门槛的消失，中国楼市“限购”政策也就自然消失了，其实目前大多数城市的限购，也已经逐渐在消减中。

第四个影响，就是随着人口的自由流动，落户门槛的消失，未来大量人口将会逐渐向大城市靠拢，部分中小城市将会进入“衰竭期”。

在发改委的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中明确提出，城市发展要加强两个方面的动作：其一是加快重点城市群的建设，包括京津冀、长三角及珠三角，要加快一体化进城，未来人口首先会涌入城市群。

其二是提升中心城市能级和核心竞争力，因此国家中心城市依然是发展的核心大城市，甚至可能会扩大部分中心城市的市辖区来达到壮大的面对。

因此对于未来的楼市投资方向，我们已经基本明确：

第一是核心三大城市群的核心城市和节点城市，第二是国家中心城市，以上两大类型城市将会成为未来人口集中的最大赢家。

因此综合来看，我们认为本次的改革力度非常之大，对于土地和人口两大生产要素，都提出了“市场化”改革的方向，自由流动和自由交易成为最核心的特征。

它的结果是必将推动中国城市化的更加壮大，尤其是会大力推动核心城市群及国家中心城市的快速崛起。

这些城市，未来的竞争将会非常激烈，谁能够获得新增人口的青睐，谁就可以赢得未来！

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