设立租赁资金专用账户、缴纳风险防控金杭州为长租公寓戴上“紧箍咒”

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

作为长租公寓的“爆雷重灾区”，杭州市再出新规，重拳出击加大监管力度。

8月17日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局发布文件《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），明确8月底开始，相关租赁资金应缴入租赁资金专用存款账户管理；9月30日前完成对2020年新增委托房源风险防控金的缴交，存量委托房源应缴风险防控金30%。

多名业内人士在接受《中国经营报(博客,微博)》记者采访时表示，新规出台能有效降低和防范住房租赁市场风险，保障租户及房东合法权益，或引起其他城市效仿，在全国范围内掀起一股规范租赁住宅市场发展的风潮。此外，新规严控租赁资金，部分企业可能会出现资金危机，可能会加快长租公寓行业洗牌。

暂收取30%风险防控金

记者翻阅上述《通知》了解到，一方面，8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

另一方面，9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

此外，《通知》还指出，对未按本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁企业，将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。

值得一提的是，早在去年11月，杭州市房管局联合金融办、人行杭州中心支行制定《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》（以下简称“《监管办法》”），共包括风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交等10个方面，首次明确对住房租赁企业向住房房源委托出租人支付的租金以及向承租人收缴的租金、押金等租赁资金，实施“唯一资金专户”和“风险防控金动态监管”措施。

《监管办法》规定，风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。其中，对新增委托房源，应同步将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，3个月内应缴交风险防控金30%，6个月内缴交至50%，12个月全部缴交到位，不能按照上述要求缴交到位的“托管式”住房租赁企业将被列入风险警示名单。

“监管资金这一块更多还是偏向分散式长租公寓，他们之前的模式涉及很多租金贷，所以对他们的限制相对较大。”一位头部长租公寓负责人向记者表示，公司作为集中式公寓，未来将如何执行新规目前还未知。“30%的风险防控金类似于顾客给我们付一压一的租金，这部分资金本身就属于押金部分，我们本身就不会将一部分资金挪用到扩张和经营费用中去。如果真的要把这一部分费用押到政府监管平台，对我们的影响不会特别大。”

克而瑞租赁事业部相关负责人告诉记者，杭州规定设立专用存款账户，针对租赁住房企业的资金开展监管，利于降低住房租赁企业经营风险，保障租客、房东合法权益，促进行业健康发展。“而风险防控金相当于又增加了一道保险。”

“过去存量合同下的房源，虽然需要缴纳风险防控金，但可以暂时只交30%。这一条其实也是变通的地方，降低了相关租赁企业的成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去两年租赁市场爆雷的现象比较多，也使得租赁市场的金融风险受到关注。杭州市对于此类资金监管的工作和政策，进一步体现了改革租赁市场的导向，类似政策确保了资金的监管，防范了金融风险的扩大。

传统模式或进入“死胡同”

2020年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情，让长租公寓行业陷入“生死局”。不仅蛋壳、青客等分散式长租公寓频频陷入租金“两头吃”的旋涡，湾流国际等长租公寓也因资金问题爆发大规模闭店。

近年来，杭州则在长三角“抢人大战”中抢得先机，人口流入一直位列全国前茅，这也激发了对于住房租赁的需求。随之，大量长租公寓品牌涌入杭州，但乐伽、鼎家、国畅等品牌相继“爆雷”，引发众多租客和房东维权。

在业内人士看来，不少长租公寓平台前期扩张速度过快，利用杠杆运营，仅仅以利用租金差也很难获得盈利，导致疫情下面临流动性风险，这正是杭州市开始推进对租赁企业资金监管的主要原因。

“新规定对相关企业的资金会带来一定的压力，个别企业应当摒弃传统的高收低租、快速扩张的经营模式。”克而瑞租赁事业部负责人认为，对租赁资金进行监管后，一些自有资金不足的长租公寓企业，可能面临资金短缺，出现经营危机，行业收并购变得更加频繁。

旭辉领寓相关负责人曾向记者表示，盈利问题一直是长租公寓的痛点。盈利痛点其实又基于商业模式，传统的商业模式下，不管是集中式还是分散式，都是通过租金差的模式来赚钱。

“早期，大家对规模的渴望尤甚于拿房成本与实际盈利，忽视了租金差的重要性，从而导致企业抵抗市场风险的能力相对较弱。疫情的到来对出租率造成了一定的冲击，企业经营问题就立刻显现出来。”该负责人认为，行业回归理性，仅通过租金差的模式已经无法让租赁企业走得更长远、更稳健。“疫情发生后，公司更坚定了‘轻重并举’的发展方向，‘轻’以输出服务及产品为主，‘重’是做资产管理平台通过合作杠杆撬动规模化发展。”

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授指出，长租公寓企业应探索多元化收入模式，用精细化运营取代粗放经营和无序扩张，通过规模效应降低成本，不断优化核心业务，通过提供增值服务突破利润天花板，破除长租公寓过度依赖租金贷的困局，争取早日实现盈利。同时，政府应对第三方金融机构放款金额进行控制，在支持、鼓励租赁市场发展的基调下深入规范租赁市场，推进在住房租赁方面的立法，继续严格管控“租金贷”，防止形成资金池、加杠杆。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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