穿透楼市调控，低息贷是如何作的妖

  8月14日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在接受中央广播电视总台央视记者专访时表示，金融监管部门还将加大对违法违规行为的查处，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮等问题。

  中国房地产报记者在采访中发现，在目前隐蔽的低息贷款中，金融机构协助购房人注册的公司性质多为科技、商贸、广告传媒类，抵押贷款用途多写为经营，这为银行贷款资金流向的核查增加了难度。

  “最近办理以贷还贷和房抵贷业务的人明显增多了。”8月13日，北京某金融机构负责人杨晶晶告诉中国房地产报记者，“去年下半年抵押贷利率普遍在5.8%到6.5%，今年上半年抵押贷短期贷可低至3.65%，长期贷可低至4.35%”。

  “这个低息贷款可以拿去买房，但咱对外不能这么说”，北京另一家金融机构负责人魏婷告诉记者。

  举个例子，北京工薪阶层王凯首套房商业贷款20年，总额200万元，按照北京现行房贷利率及等额本息的方式来计算，他需要月均还贷14213元；但如果他选择做最长能贷20年的抵押贷，利息为4.35%的话，每月只需偿还12491元。

  每月少还1722元乍看不多，但对于工薪阶层也足够诱惑。因为受贷款年限设置，抵押贷利息的利好更体现在还款总额上。假设王凯按照20年期现行房贷利率偿还，还款本息总额共341万元，按照20年期4.35%利息的抵押贷来偿还，还款本息总额只有299万元，节省42万元。

  不过，对于首套房购买者而言，抵押贷的诱惑还不够明显。一是因为首套房购买者没有现成房产用以抵押，二是首套房贷款利率相对平稳且低于二套房。但是，如果将抵押贷放在二套房交易场景中，将是另一番景象。

  在经济复苏利息走低形势之下，国家对银行贷款资金走向的严查并没有放松，但这些低息贷仍旧可以找到钻营的路子，绕道流入楼市。在中国房地产报记者调查走访的过程中发现，北京、杭州、深圳等热点城市均出现相似情形。

  低息贷流入楼市，究竟抄了哪条路？

  利息走低，以贷还贷者变多

  金融机构贷款主要有两种形式，一是信用贷，二是抵押贷。记者了解到，目前北京市场信用贷利率大概是4.8%到5.7%，由于贷款年限短且额度较低，近年来并未受到购房者过多追捧，利率相对稳定。

  抵押贷则不同。杨晶晶告诉记者，“目前3年至5年的短期抵押贷利率可低至3.65%至3.85%，15年至20年期的抵押贷利率是4.35%至4.9%，最高不超过5%，在去年利息的基础上至少降低1.5个百分点，而且五六年都没出现过这么低的利息了。如果购买二套房，这个利率很划算，比房贷利率低很多”。

  假设同样贷款200万元，按照北京二套房现行利率，20年期商业贷款的月均还款金额是14899元，按照4.35%的抵押贷利率，20年商业贷款的月均还款金额是12491元。可以看到，抵押贷放在首套房交易场景中，购房者每月可节省1722元，但放在二手房交易场景中，每月则可节省2408元。

  更大的诱惑在于，同样以20年期200万元贷款为例，按照北京二套房现行利率所产生的还款本息总额为357万元，按照抵押贷利息4.35%来计算，还款本息总额只有299万元，购房者可节省被套利58万元。

  当然，并非所有银行都能给出4.35%的低利息，背后有一定门槛。

  “国有四大行管控较严，虽然其利息普遍在3.85%到4.35%，但如果着急买房，不建议在四大行办理，因为它们审核周期较长；平安、招商、广发这些商业银行虽然利息普遍在4.35%到4.9%，但审核办理更快。”杨晶晶告诉记者，“这些商业银行的利息虽然高于四大行，但总体还是低于房贷利率”。

  另外，抵押贷款利率高低也与个人信用程度与还款能力相关，但低于房贷利率是不争事实。

  “如果是央企国企或者事业单位的贷款申请者，利率会相对低，且贷款额度高一些；如果非这些单位的贷款申请者，贷款额度相对低一些。”魏婷告诉记者，“如果个人收入1.5万元/月，贷款额度只能做60万元到90万元，如果需要更多资金，则需要做两次抵押，到两家银行去申请。”

  随着利息走低，甚至低于房贷利息，市场上以贷还贷和房抵贷的需求变多。房抵贷的套利流程容易理解，一般为贷款、原银行还尾款解押、建委上抵、放款；以贷还贷是指，前几年申请抵押贷款较高者，通过金融机构垫资还清原贷款，再重新借用当前利息较低的抵押贷，从而节省资金成本。

  绕道钻营，先当股东再买房

  “查得这么严，不怕出事？”

  “干了6年了，哪里出过事，只要你按我说的来做。”

  这是记者与北京某金融机构贷款专员陈龙的一问一答，陈龙总是能够在“上有政策，下有对策”的回旋中为贷款资金流向楼市打开“通道”，开关便是“有一家公司”。

  “如果购房者名下有公司就很好办了，抵押经营贷很容易做出来，然后资金到公司账户后，你再拿去买房就可以了；如果没有公司，我们可以帮助新注册一家公司，或者找一家不错的公司入股，成为股东，再通过这家公司来贷款走账。”魏婷告诉记者，“新注册一家公司的费用只需要6000元左右，每年再缴纳2000元的记账费就可以，成为入股股东的持股比例也没有特别要求。”

  记者了解，金融机构协助注册的公司性质多为科技、商贸、广告传媒类，金融机构协助申请填写抵押贷款用途多为经营，这为银行贷款资金流向的核查增加了难度。

  “一般来说，新成立的公司需要留存至少两年，因为银行下户检查一般是三个月、半年或者一年，所以两年是保险起见的时长。”杨晶晶告诉记者，“为安全起见，如果贷款资金申请于某银行，到账后不要直接去开发商或者房产中介那里刷卡买房，可以先取出现金，转到其他银行的银行卡中，再去做购房交易就不会被查到了”。

  不仅北京，杭州也出现类似现象。杭州一位二手房购房者告诉记者，“前几天去看房，中介说现在可以全款买房，这样房价可以砍下来不少；如果钱不够，他们公司可以借给我，等房子过户后，我再拿房子去做抵押贷款出来，现在的利息比商贷低很多，总体算下来非常划算。”

  注册一家低成本的企业，成为一些购房者主要的套利方式，也成为低息资金流向楼市的敲门砖。今年经济复苏利息走低的同时，政策层面还出台了很多针对小微企业的贴息政策，这使得通过企业获取更低利息或者无息的贷款，变成可能。

  “前段时间深圳房价大涨，是因为企业通过房产抵押的方式，去做低息贷款甚至无息贷款。名下有企业的人先全款买套房，再通过企业过账抵押的形式，就可以贷款7成出来，不少银行都在做这个业务。”一位深圳房地产人士告诉记者，“加上国家和市区贴息，很多都变成无息贷款，等贷款资金出来后，很多便变成了无息买房。”

  “一般来说，房产抵押贷款是房产评估值的7成，评估值是房产市值的8成”，魏婷告诉记者。

  如果不能堵住楼市投机者借道房产抵押、企业过账、低息无息套利买房的漏洞，无疑为楼市调控、房价平稳留下掣肘。(因受访者要求，文中人名均为化名)

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