未完工的房产抵押贷款注意事项是什么,有哪些?

由于房地产在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、购房人、在建工程承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押复杂，必须十分谨慎操作，才能防范风险。那么未完工的房产抵押贷款注意事项是什么，有哪些？

网友咨询：

未完工的房产抵押贷款注意事项是什么，有哪些？

陕西明萌律师事务所王瑾律师解答：

未完工的房产抵押贷款的注意事项如下：

1、抵押人是期房的预购人；2、须签订有效的商品房预售合同；3、期房抵押必须办理抵押登记。

房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。

陕西明萌律师事务所王瑾律师解析：

在建工程抵押方式和其他不动产抵押一样具有一般和最高额两种，一般抵押权是指一个抵押权对应一个债权，即每次登记的抵押权只对应特定的债权债务法律关系；最高额抵押是一个抵押权对应多个债权，即一次登记的最高抵押权可以为一定期间内多个债权债务法律关系提供担保。对于借款额确定的，设定一般抵押权即可，对于借款额在一定期间内将要发生变化、借款次数无法确定的，设定最高额抵押是较优选择。

就在建工程而言，以已建部分设定抵押的，因为抵押物价值限于已建部分，担保的主债权金额可以根据抵押物价值确定，通常设定一般抵押权即可，随着工程继续建造，抵押物价值会增加，可以随之追加担保金额，则相应办理抵押变更登记或就增加的抵押物办理抵押权设立登记。但是如果设立抵押时已建工程形象进度已达50%以上，开发商以已建部分价值设定抵押能分期获取后续全部资金，则当然可以设定最高额抵押，在授信额度内，根据工程的进度情况，循环或逐步放款，而不需要每次追加贷款都做一次抵押登记。因此，选择哪种抵押方式完全取决于放款人和抵押人对放款或用款方式的需要，登记机构不能无端指定其抵押方式。

来源：法妞问答

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