睿星资本携高价项目入局,外商搅动机构租赁市场

以超过万元的月租入住上海市区内50平米的单间，这类高成本的租赁房将目标受众锁定在了身处金字塔顶端的消费群体中。作为美国最大的长租公寓地产公司，睿星资本Greystar（下称“睿星资本”）就将入局中国市场的首个项目聚焦在这批高净值人群上。

据悉，睿星资本在中国的首个高端租赁项目将于年底开业，第二个项目地块已于日前完成收购。

面对以低价为主流的中国租赁市场，睿星资本并不担心项目的市场反馈，庞大的租房人口为新入局者提供了充分的探索空间，以检验“国际化”、“高端社区”等标签能否契合中国租客的需求。

租赁市场的外来客

睿星资本的首个国内项目“驻在LIV’N”位于上海市中心，月租对标高端租赁市场，配备健身、烧烤、宠物养护、共享办公等公共设施。区位、定价、服务等信息基本勾勒出明确的目标客群，与大部分偏好低价的国内租客存在明显差异。《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，月收入在2万元以上的在线租房用户占比为5.2%，仅有4.7%的用户接受3000元以上月租价格的长租公寓。

对美国租客而言，租售同权的政策环境、较高的物业品质以及长期以来的租房观念提升了他们对高租金的接纳度，但国内的租赁环境仍缺乏这些要素。因此，睿星资本的国内项目不会坚持高价定位，更多地依托于地块特质和周边人群。

睿星资本大中华区董事总经理马千里透露：“上海约有70万租户的月租金在1万到1.2万之间，属于高端消费者。定位这一人群的项目不会做很多，目前主要是为了建立服务和社区生态样本，最大的需求肯定在6千到1万之间，未来我们也会做这部分定位的产品。”

目前，市面上占据主流的租赁公寓如泊寓、冠寓等品牌的房型，基本为60平米以下的小户型，“驻在LIV’N833”的房型除了50平米-93平米的单间或一房外，还包括124平米-149平米的两房或三房。美国的长租公寓市场相对成熟，客群年龄段覆盖较广，有孩家庭、老年夫妇等也是长租公寓的消费群体，而国内的家庭型客群占比较低，且同样的租金可在周边租住300平米左右的大房型或独栋别墅，“驻在LIV’N”的多房型产品是否有足够市场还有待时间检验。

对此，马千里认为，“和买房相比，租赁人群的选择成本相对较低，更愿意尝试新的产品，我们也会经历一个市场教育的过程。”

在马千里看来，海外房企的本土化经营不会面临很大的市场差异：“海外经验中有70%是国际化的运营体系，剩下30%是需要对接本地市场的细节部分。”

市场集中度提升

目前，多数集中式公寓运营商以轻资产模式快速扩展房源规模，但只有具备较强管理运营能力和供应链系统的品牌方才能获得业主的认可，竞争较为激烈。万科(000002.SZ)泊寓、龙湖(00960.HK)冠寓、旭辉（00884.HK）领寓等品牌则以轻重资产并举的方式来获取房源，且近年来不断扩大重资产的比重，今年上半年，龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏（01966.HK）方隅均推出了位于核心城市的重资产项目。

睿星资本的长租公寓项目为重资产模式，在马千里看来，轻资产模式收益反馈快，定价较低，但翻修频率较高，因此这并不是一种高效的模式。“我们前期投入花了一年半的时间，但往后5年可能都不会有翻修的需要，后续的经营成本会降低。”

要实现重资产模式，需要企业有足够强的资本实力或融资能力。据同策集团报告，今年上半年长租机构的规模集中度出现上升态势，TOP5长租机构占TOP20机构管理房源量的七成，市场资源加速向头部企业聚集。融资成本的持续下降成了头部企业规模扩张的动力源。

今年上半年，龙湖集团、万科股份、保利地产（600048.SH）、华润置地（01109.HK）等房企共发行了约220亿元的租赁住房专项债券，为低成本融资提供支持。此外，融创中国（01918.HK）和金地集团（600383.SH）推出了长租公寓资产证券化产品，朗诗地产（00106.HK）设立了合作型长租公寓储架式REITs产品，发行规模为2.6亿元。多渠道的融资手段协助企业释放资金链，进一步盘活存量资产。

除了资本积累外，马千里认为，对商业模式的认知也会对国内的租赁房企形成制约，要求快周转的销售业务和追求长期稳定的租赁业务是两个完全不同的商业模式，投资人的期待也不同，“在美国，做销售型住宅的公司和做长租公寓的公司区分较为清晰。国内的市场刚起步，对商业模式的判断还需要时间积累。在未来，头部房企可能会把自己的租赁业务划分成独立的公司，这样能够让它们更好地把握长租公寓所需要的商业模式，长租公寓业态的长期稳定性也更能被投资人认可。”

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