深圳停批“商务公寓”，明确杜绝“擦边球”现象

  继7·15新政之后，深圳楼市又起波澜。

  7月31日下午，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》（下称“通知”），核心内容有三条：

  1、在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

  2、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的，商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

  3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

  我们认为，原先商务公寓的存在规避了很多原本对住宅的限制性调控政策，会造成一些资金从住宅流向商务公寓的炒作，在“7·15”深圳购房新政出台后，此次又进一步堵住了商务公寓的漏洞，防止炒作，调整供应结构，这对解决深圳房地产市场目前的一些问题，都是有好处的。

  2018 年“深四条”

  也曾对商务公寓“动过刀”

  此次深圳停批商务公寓并非偶然，此前深圳曾对商务公寓“动过刀”。

  2018年7月31日，深圳出台“深四条”调控政策，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

  2019年12月11日，深圳市住房和建设局一份《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》流出，里面提到：调整了商务公寓政策，取消了持续不到一年半的 2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

  彼时，深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

  据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。 由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都优于写字楼，因此在市场上体现出了强大的生命力和冲击力。

  商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的，在深圳更是成为了投机炒作的对象。

  02

  深圳商务公寓

  在灰色地带里越陷越深

  过去，商务公寓在深圳一度受单身或刚需族欢迎，在深圳限购的大环境下如鱼得水，其不限购不限贷的属性又吸引了广大投资客的关注，同时商务公寓售价较住宅有一定优势，租金回报比更高。

  2020年，全球市场经历疫情黑天鹅的冲击，四大一线城市中，深圳率先回暖，也是从这时候开始，深圳出现了招商太子湾·湾玺、万科星城两个开售当天即售罄的“日光盘”商务公寓项目。

  此次新政前，在深圳住宅“一房难求”且单价高的背景下，商务公寓曾一度成为深圳及临深地区购房者用以投资的主要标的，前海、坂田等片区，走量明显。

  其中，少数能够提供学位积分的商务公寓更颇受追捧，在此背景下，2019年3月份，深圳福田某商务公寓项目曾出现开盘前购房者通宵排队的情形。

  这种现象背后深层次原因也揭露了深圳当下存在的问题：居住用地供应空间有限，供需严重失衡。

  不从根源遏制，深圳商务公寓在灰色地带里越陷越深。

  深圳以往土地规划中，商服与产业用地供应占比较大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳全年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地供应150公顷，占比12.5%，商业服务业用地及产业用地供应达到355公顷，占比达29.6%，超过居住供地2倍。

  深圳近年住房建设和土地供应变化情况（单位：公顷）

  从房屋供应情况来看，近年来商务公寓供应套数逐步攀升，2019年总供应套数接近住宅套数的三分之一，成为住宅的非常重要的补充。

  与商务公寓供应量增长相悖的是，深圳近年来的住宅供应量却在慢慢减少。克而瑞数据显示，2015年至2019年深圳住宅供应量分别是101150套、69274套、35081套、71838套、67527套，截止到2020年8月5日，今年深圳住宅供应仅27168套。

  03

  北京、上海等城市

  已停止审批公寓式办公项目

  直至今年7月底，深圳市才官宣彻底取消商务公寓审批，相比其他一线城市，深圳对商务公寓管控已显“宽容”。

  早在2017年，为维护房地产市场秩序，北京、上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

  在这其中，北京最为严厉，明确要求了未来不允许个人购买商办项目，并且针对已经购买商办的客户群体，未来的转让也出现“限购”。

  上海主要是严管“类住宅”擦边球，尤其是违规销售、擅自改建投的项目，广州则是明确了满2年方可转让。

  从深圳此次对商务公寓管控来看，一方面对已批商务公寓项目转型做出了安排和指导，可转为可售型人才房，另外一方面在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，也能通过规划调整，让更多的住宅能够面世，来解决深圳整体市场的相关供应问题。

  部分城市针对商办相关调控

  04

  宣布停批商务公寓后

  市场受冷明显

  此次商务公寓新政，在一定程度上确实打击了投资行为。

  多位房产中介表示，深圳7·15新政出台后住宅房票紧缺，“在多个房产中介的朋友圈里看到，新政之前，中介每天推送的都是住宅，而新政之后朋友圈里推的都是商务公寓”。单价高达9.76万/㎡的前海嘉里商务中心，将备案的264套商务公寓全部推出后，开盘当天就全部售罄。

  公示信息显示，该公寓备案房源共计264套，均为商务公寓。主推户型建面56-120平，均价9.76万/平，装修费用1.5万/平，总价区间在546万/套-1169万/套。另有某公寓项目，有客户一次性买下10套公寓。

  据深圳市住建局此前透露，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，估计仍将有约10万套左右商务公寓处于已建、在建和正在审批阶段。按照深圳官方早期发布的“2020年深圳计划入市商品房情况”来看，2020年计划入市的商务公寓项目（或含公寓类产品项目）共42个，达到111.33万平方米，18732套。

  经我们调查发现，深圳7月31日宣布停批商务公寓后，市场内待售或现售的商务公寓项目受冷明显。

  克而瑞数据显示，宣布停批商务公寓的前一周，深圳商务公寓成交面积24863平方米，成交387套，停批商务公寓后，深圳商务公寓成交面积23346平方米，成交337套，成交面积及套数均有小幅下滑。

  “停批之后我们中介对于商务公寓的宣传又加了力度，基本上在我的朋友圈里天天都可以看到有关商务公寓的刷屏，但购房者的反应还是比较理性，二手的商务公寓因税费重，难脱手，流动性较差，购房者并不会忽略这些去因为它的‘绝版’而进行哄抢。”关于停批后市场的反应，深圳某中介机构的员工李明（化名）告诉我们。

  商务公寓因其不能过户、不带学位、以及税费和贷款上的局限，再加上5年限售的制约，在7月31日宣布停批后，观望情绪浓重。

  2020年，随着疫情后深圳市场的复苏，并在此之后呈现不分档次、不分产品销售全线飘红“过热”现象时，我就曾多次说过，深圳市场一定会迎来调控的相关政策，7月15日，高温不下的深圳楼市下了一剂猛药，祭出八项楼市调控政策。

  在当时，我认为，政策的实施效果还有待于进一步观察，未来政府也应该进一步思考，如何增加供应量，引导合理市场预期，让整体市场平衡稳定。并表示未来政府还有很多需要一起配合的事情。

  此次深圳停批商务公寓就是一个很好的补丁，从某种意义上讲，这一政策本身也有一定的政策延续性，并对已经批复的项目本身也做了相关的安排和指导，与上海、北京“一刀切”的政策相比，深圳的政策相对宽松，给出了一定转型空间。

  总体来看，深圳政策对未来市场也有一定的提醒作用，明确杜绝了“擦边球”现象，住宅就是住宅，商业就是商业，办公就是办公，如果办公的供应多了，那就应该在规划中进行调整，这也更有利于整体市场的平稳发展。

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