青岛海宁等多城调整楼市政策 部分被指明显触碰政策底线

4月10日，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”发布消息称，青岛将开展为期100天的“2020青岛百日万店消费季”活动，并推出了新规，鼓励改善需求入市。这意味着青岛适度放宽了限售政策，从5年变成了2年。除了青岛外，疫情发生以来，已经多达几十个城市出台了稳楼市政策，诸如延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、契税减免、直接购房补贴等。

国泰君安证券宏观团队分析认为，“房住不炒”“三稳”仍是主基调，但是在疫情冲击下，地方层面出台支撑居民房地产需求政策已是需要和必然。

青岛限售5年变2年

在此次新规出台之前，青岛的新房和二手房是限售5年。2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局曾发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，在青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

按照此次出台新规，青岛明显放宽了房屋限售年限，从5年变为2年。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这是对既有限售政策的很明显调整。当然也需要注意，此类限售政策调整是有前提的，即是换房的情况下才适用。

在业内人士看来，青岛此举更多是为支持住房改善需求。

值得关注的是，青岛的住房限售政策调整是置于百日万店消费季的活动中。据了解，此类消费刺激的活动涉及10个产业和部门，而房地产成为其中一个重要的部门。严跃进表示，从青岛此次政策出台的背景来看，主要是配合了百日万店消费季的活动，体现了政府在激活消费方面的决心和导向。住房消费也成为近期地方政府刺激消费的重要领域。青岛此类政策的出台，体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。

疫情冲击下，多地出台稳楼市政策

今年，新冠疫情的暴发给中国房地产市场带来冲击，对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。

央行4月10日发布的一季度金融统计数据报告显示，住户部门贷款增加1.21万亿元，同比增量有所下降，短期、中长期贷款增量同比均有所下滑。中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年一季度的住户贷款整体明显下调，短期与中长期可以说是全面萎缩。

众所周知，住户部门中长期贷款反映了我国居民的个人住房按揭贷款情况。央行调查统计司司长阮健弘表示，“初步判断是受疫情影响，居民的消费和购房大幅减少所致。”

贝壳研究院发布的报告显示，受疫情影响，今年一季度66座大中城市新房市场总体成交面积与成交套数分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑25.6%、28%。克而瑞统计数据显示，截至一季度末，TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。

在此背景下，已经有多个城市出台新政，支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展，诸如简化相关规划建设手续、延期或分期缴纳土地出让金、优化预售条件、减免契税、放宽公积金提取额度、直接购房补贴等。

与此同时，部分地方政府出台的楼市宽松政策遭遇“官网一日游或半日游”，诸如河南驻马店提出降低首套住房贷款首付比例，海宁户籍在海宁可以买多套房，广州宣布商服类项目不再限定销售对象等。

张大伟认为，包括海宁等松绑政策的确有鼓励炒房的嫌疑，“部分政策明显触碰了政策底线，违背了‘房住不炒’的大原则。”

“虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市试探政策底线。”张大伟表示。

对于支持刚需和改善需求的扶持性住房政策，在张大伟看来，并不违背“房住不炒”原则。“疫情下，宏观经济发生变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合‘房住不炒’的原则下，针对刚需和改善需求应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响。”

“房住不炒”“三稳”仍是主基调

年内三次降准，以及疫情以来地方政府在房地产政策方面的频频动作，均令市场对于接下来房地产调控政策抱有宽松预期。

但是，从中央各个层面的表态来看，坚持“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”仍是主基调。

在4月10日举行的一季度金融数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。

业内人士分析认为，央行强调延续房地产调控“三稳”，是延续“房住不炒”的调控思路，抑制宽松货币过度流向房地产行业。

此前，中央多个部门以及相关负责人也多次重申房住不炒。中国人民银行会同财政部、银保监会3月3日召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

3月22日，国新办举行应对国际疫情影响维护金融市场稳定发布会，银保监会副主席周亮表示，要坚决落实“房住不炒”的要求，促进房地产市场的平稳健康发展。同时我们还会积极配合地方政府稳妥处置好地方隐性债务问题。

3月16日，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位没有改变，这些年不断完善房地产调控政策，强化落实地方主体责任，房地产市场应该说是总体平稳局面已经基本形成。以稳地价为预期，房地产的发展政策要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激政策。

在业内人士看来，根据因城施策的原则，在稳楼市方面，地方政府调控仍有空间，诸如在支持自住需求以及改善需求方面，但目前的调控仍是以“稳”字为主，“房住不炒”仍是主基调，应避免政策引起地价、房价、预期的大变化。

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