房企冲刺综合实力百强的第一步:深耕

引言

2020年8月18日起，亿翰智库将举办第四届中国房地产战略峰会，届时将会发布《2020中国房企综合实力TOP200研究报告》。

本文我们主要研究区域型房企，这类企业项目分布相对集中，主要通过聚焦深耕实现销售业绩的增长。因此我们将从“深耕”的角度去了解这类房企是否有实力冲击综合实力百强，涵盖企业包括老牌上市公司宋都，也包括新上市公司港龙，同样包括已提交招股书的领地和三巽集团。

宋都集团公司总部位于杭州，其业务布局也主要集中在杭州，2019年公司103.1亿元的销售金额，仅杭州占比就达到60.3%。从公司整体的销售分布来看，除了南宁贡献0.8%的销售份额外，其他99.2%均由长三角地区获得，其中浙江贡献88.6%的销售份额，可见公司更加注重对浙江，尤其是杭州的深耕。

从公司的新增土地储备来看，宋都对杭州，尤其是长三角地带的拿地力度较大。2019年，公司在杭州新增土地31.9万平米，其次分别在南京、宁波、淮安、舟山、绍兴和昆山获取项目。长三角地区作为我国经济发达的城市群之一，土地升值空间较高，居民需求旺盛都将有利于促进企业销售金额的增长。因此，宋都在这些城市的重点布局，预期未来能为公司带来较高的业绩增长潜力。图表：2019年宋都销售分布情况（亿元）

图表：2019年公司待开发土储分布情况（万平米）

02

领地——深耕四川的代表企业

领地是一家深耕四川的企业。从公司土地储备分布上来看，领地在四川的绵阳、眉山、乐山、成都等城市广泛布局，仅四川的土地储备就达到784.4万平米，占比达到58.9%；其中，乐山和成都的土地储备占比分别为9.8%和9.3%。其次为河南，土地储备为181.3万平米，占比13.6%；其中，驻马店的土地储备规模最高，达到153.9万平米，占总土储的11.6%。整体来看，领地的土地储备主要集中于四川、河南、贵州以及新疆，累计土地储备1162.9万平米，占比达到87.3%。

总的来说，领地的投资分布是以四川为中心，由内向外扩张。虽然目前企业销售业绩的增长主要由四川地区贡献，但我们预计未来河南地区或将成为领地业绩实现突破的又一增长极。

图表：截至2020年2月29日领地土地储备城市分布情况

图表：截至2020年2月29日领地土地储备省份分布情况

03

三巽——深耕安徽的代表企业

三巽起源于安徽，同样是典型地方企业，2020年公司提交招股书申请在联交所上市。根据公司土地储备分布情况来看，三巽的土地储备有95.3%分布在安徽，另外有4.7%位于南京。从城市分布情况来看，公司在亳州的土地储备达到166.4万平米，土储占比42%，其次分别为滁州、淮南和合肥等城市。整体来看，三巽布局的城市除了依靠当地的刚性需求外，还考虑了布局城市的城镇化发展进程，随着城镇化力度的加大以及当地产业的增长，未来更有利于为公司带来更为充足的需求，从而推动公司销售规模的增长。

值得关注的是，三巽积极发挥主动性，加大在合肥和南京等核心二线城市布局，这些城市市场需求普遍充足，是公司销售金额增长的基石。图表：截至2020年1月31日三巽土地储备城市分布情况

04

港龙——深耕江浙的代表企业

2007年港龙地产于江苏常州成立，经过多年深耕沉淀，2012年开始将布局范围扩大至长三角区域其他城市，如杭州、苏州、盐城、嘉兴、湖州等等，2018年成功进军上海，并尝试将业务版图向河南省和贵州省扩张。截止2019年12月31日，港龙土地储备总量为544.4万平米，项目总数53个，分布于全国19个城市，其中长三角区域城市17座，土地储备占比达93.9%。

2019年8月于绍兴一次性获得土地储备20万平米，2019年11月7.53亿拿下泰州市区核心优质地块，2020年1月8日，成功摘得南通海门CR19032地块，届时在南通的项目总数达12个，长三角区域的布局再度深入。截至2019年12月31日，港龙已布局上海、江苏、浙江、河南和贵州等多地60余城（在售在建），累计开发面积逾1000万平米。图表：截至2019年12月31日港龙土地储备省份分布情况

图表：截至2019年12月31日港龙土地储备城市分布情况

总的来说，根据我们统计2019年销售金额增幅较快的四家典型房企，虽说布局区域略有区别，但是有一个共同的核心就是“深耕”，正是由于对地区、对城市的深耕，使公司在当地具有较高的品牌知名度，也更熟悉当地市场，这恰恰是推动销售金额增长的核心。但同样由于深耕地区和城市的差异，让企业业绩的增长存在一定变数，而且从2020年市场恢复速度来看，长三角地区整体表现好于其他城市群，那么是否深耕长三角的房企更有机会进入综合实力百强？

其实不然！亿翰智库对企业综合实力的考察除了销售情况，还要考虑盈利能力、成长能力以及偿债能力等相关指标，不是凭借单一指标考察，所以这四家房企能否在本次进入综合实力百强还请持续关注！

相关知识

房企冲刺综合实力百强的第一步:深耕
深耕城市更新中建获评2020中国房企城市更新综合实力30强
齐奋进,共荣耀|蓝润地产再获“中国房企综合实力百强”
冲刺2020｜9月百强房企销售同比增29%，去化成第一要务！
冲刺2020|9月百强房企销售同比增29%,去化成第一要务!
综合实力十强之争=房企核心武器的对抗
银城国际控股荣登“2020中国上市房企百强”第98位
行稳致远!荣安地产荣膺上市房企百强第77位
百强房企5月销售规模回正!
百强房企拿地货值近4.4万亿元,有头部房企称不争地王不拿高价