松江两宅地出让方式变更:申请人在6人以下直接进入挂牌

据上海土地市场消息，4月11日，上海发布两宗普通住宅用地出让信息，出让文件显示，上海执行了三年的土地出让规则出现变化。有效申请人数6人成为竞价招标和挂牌出让的分界线，而此前的分界线为3人。同时，竞得人需自持15%（或以上）面积的建筑用于租赁的规定没有出现。

此次出让两幅住宅地块均位于松江区。其中松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块规划为普通商品房用地，出让面积为15041.6 平方米，容积率为1.6，起始价为52946.0 万元。 另一宗为松江区永丰街道H单元H24-07号地块，土地用途为普通商品房，出让面积47475.8 平方米，容积率为 1.4，起始价位146225.0 万元。

对于出让方式，出让文件显示，两宗地块均采取招挂复合方式出让。具体为，经核验，有效申请人数为六人及以上的，地块采用竞价招标方式出让，有效申请人为投标人。有效申请人不足六人的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人为“竞买人”。

此前，采取招标还是挂牌方式出让的有效申请人的分界线为3人，始于2017年。为抑制土地成交中的溢价过高，2017年4月11日，上海发布的三宗普通住宅用地出让方式由挂牌出让转为招标挂牌复合。规则显示，通过综合评分最后选出总分排名前三的房企，也只有这三家企业可以进入最后的地块争夺。

4月11日公布的三宗普通住宅地块没有出现执行近四年的自持比例不得低于15%的条款。

2016年5月，上海发布浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块的出让信息，要求自持比例不低于住宅物业建筑面积的15%。自此，上海普通住宅用地均需按比例要求开发商自持一部分物业，2018年，上海至少三宗普通住宅用地规定的最高自持比例甚至不低于住宅物业建筑面积的30%。

目前尚不清楚上海未来土地出让是否会延续这一模式。

最新的上海的“招标挂牌复合式”出让规则，分为投标、开标、评标、和定标四个环节。通过资格审查的有效申请人数超过6人的，地块采用招标方式出让，若通过资格审查的有效申请人数为6人及6人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

首先，由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。如得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：受让管理、经济实力、项目经验、技术资质的得分排序；如四项评分均相同，则以抽签方式决定其排序，前三名入围，可参与竞标。

评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。

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