加快土地供应、缓缴土地增值税上海多举措助力地产复工

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-11 10:36

4月10日，在上海疫情防控新闻发布会上，上海市发改委一级巡视员王扣柱解读了上海市政府制订的《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》（简称“《措施》”）。

据悉，为对冲疫情影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市推出了加快在建项目有序复工、加强政府财力资金保障、加快土地出让收入安排和使用、降低制造业项目用地成本，推动重点区域引入优质项目等多项举措。

加快土地入市，减轻房企成本压力

在涉及房地产领域方面，上海重点从土地供应和出让角度入手，从供给端来进行政策引导。

《措施》指出，保持土地市场交易平稳有序，在疫情防控期间，对采取定向挂牌出让的地块，取消现场交易环节，直接电子挂牌交易并确认竞得；对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，现场交易环节通过网络方式进行；顺延开竣工和投达产履约时间，消除疫情对土地出让合同履约的影响。

此外，上海还强调加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，针对不同出让方式，采取差别化入市管理。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“从上海激发投资的政策思路看，保证土地交易的平稳是一个重要方向。保障今年土地的供给，一方面可以平稳土地交易价格，一方面也可以适度减轻财政压力，此外，推进差别化入市管理，今后土地市场可能会采取‘一地一策’，土地出让技术指标会更细化，精准化。”

与此同时，对于房企来说，《措施》还明确提到了减轻房企入市成本压力。其中指出，今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“上海在土地供应总量、土地供应节奏、差别化供地等方面有较多的创新。应该说从上海土地市场来说，能够明确提到土地供应总量的增加，体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向。政策导向也是不断降低房企的拿地成本，有助于鼓励更多房企入市。”

大力支持旧城改造和城市更新，拨付100亿用于旧改

从此次政策支持的方向还可以看出，旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点。

在旧城改造方面，上海将加快土地出让收入安排和使用，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金，加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。

今年3月，上海也表示，不因疫情而改变旧改工作任务目标。根据旧改计划，今年上海将完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造55万平方米、受益居民28000户。而今年1-2月，上海中心城区已完成二级旧里以下房屋改造约13万平方米，受益居民达7000户。

除了加快旧城改造的进度，上海也将继续大力推进城市更新的力度。此次上海也提出，存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更。

卢文曦分析认为，上海是全国经济中心，长三角经济发展的龙头城市，房地产领域比如基建会对经济起到拉动的作用，城市更新和旧城改造会是今年上海在基建动作方面的重点。

“从城市更新的角度，提高容积率和利用地下空间反映出上海进一步加强土地的利用效率。”卢文曦表示。

同策集团研究院首席分析师张宏伟分析表示：“一方面，旧改可以惠及民生,另一方面，旧改项目的推进也可以激发市场活跃程度，因为目前上海的成交活跃度尚未恢复，旧改作为一个抓手，可以加快市场复苏。”

业内：从供给而非销售端入手，上海调控更显“理性”

“此次政策应该说具有很强的信号意义。此次政策强调了有效投资的扩大，对投资稳定宏观经济的地位给予了提高，所以客观上有助于后续包括固定资产投资在内的经济行为活跃。若按照原来的理解，此类投资或更强调基础设施投资，但此次上海明确了对土地投资的支持，应该说是有很强的风向转变的。”严跃进分析表示。

“从复工角度，在涉及房地产相关领域时，上海的政策还是比较理性的。”卢文曦分析称，“上海从土地供给端入手，重点在于土地供应调节和减轻企业资金压力，而不是从消费端，这也体现了上海作为一线城市坚持对房地产调控政策的持续性和稳定性。”

同时，在支持实体经济发展方面，上海有针对性地提出“降低制造业项目用地成本，明确对先进制造业、现代服务业筹资支持力度。”

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